旅 游 地 产 开 发 流 程 —— 前 期 准 备 阶 段
旅 游 地 产 开 发 流 程 —— 建 设 阶 段
旅 游 地 产 开 发 流 程 —— 后 期 运 营 阶 段

土地属性



集体所有



位于农村

城市郊区



国家所有



位于城市

土地分类



农用地




建设用地




未利用地



农用地:是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

建设用地:是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

未利用地:是指农用地和建设用地以外的土地。

权属流转



集体所有




土地征收




国家所有



用途流转



农用地




土地征收



建设用地


未利用地


旅 游 地 产 的 土 地 相 关 概 念

我国现行土地权利体系

根据土地管理法第4条:

国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

国 有 土 地 使 用 权 取 得 方 式
集 体 土 地 使 用 权 取 得 方 式

集体农用地流转方式

农用地在土地承包期间,可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转,发展农业规模经营。

集体建设用地流转方式

集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转,鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。

一级土地市场

划拨

出让

· 国家机关用地和军事用地

· 城市基础设施用地和公益事业用地

· 国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地

· 法律、行政法规规定的其他用地

· 对于开发商来说,可以通过划拨方式取得的开发用地,主要是经济适用房项目建设用地

协商出让

招标出让

拍卖出让

挂牌出让


二级土地市场

买卖

其他合作方式

出让

· 买卖

· 抵债

· 交换

· 作价入股

· 合建转让


· 出让使用权赠与合同可能会附加其他条件,如用地人在土地赠予学校使用时,可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。



如 何 获 取 建 设 用 地 —— 建 设 用 地 的 一 般 来 源

以存量国有建设用地或集体土地经转用、征收之后,进行招拍挂的土地出让方式是目前开发商获得建设用地的最常规来源,但在实操过程中,不仅存在审批、征收难度大的问题,企业获得建设用地还受当地年建设用地指标的限制。

附:

关于年建设用地指标 —— 依据《土地利用年度计划管理办法》,国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。

来源

企业获得的方式

备注

1.国有建设用地(存量)

招拍挂方式出让

可办理房屋产证,进行销售

2.集体建设用地(存量)

征收为国有,再以招拍挂方式出让

可办理房屋产证,进行销售,征收需通过国务院或省级政府审批

租赁土地或厂房

与集体接洽,但无法进行销售,适用于产业园区类项目

未征收,直接建设

与集体接洽,但无法进行销售,产生小产权房问题

3.集体农用地(新增)

农用地转用审批,征收为国有,再招拍挂方式出让

可办理房屋产证,进行销售,规划范围外的转用与征收均需通过国务院或省级政府审批


如 何 获 取 建 设 用 地 —— 实 操 过 程 中 的 问 题

TEL: 400-669-7006    MAIL: liye@liyejigou.com    FAX : 021-50321021     ADD:上海市黄浦区肇嘉浜路96号瑞金商务中心8号楼402-405室

指标问题

企业获得的方式

备注

1.有指标,但不满足占补平衡

企业说服政府开发整理未利用地,以新增耕地满足占补平衡

常发生在一线城市。

如无未利用地,部分地区可购买其他地区耕地指标占补平衡

2.规划基期年建设用地指标饱和,无指标

通过整理宅基地,实施增减挂钩,企业向本区政府争取指标或跨区购买指标

适合增减挂钩试点地区,跨区购买必须要当地可进行跨区交易地区