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    景区运营的长青之道

    亲照看,而使之能够与小孙子、孙女共享欢乐时光便成为了景区运营运营的切入点之一。比如,传统节气、春秋赏花赏景,以及隔代二免一的门票优惠等。2、研学旅行、教育营会《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》将研学旅行作为拓展旅游景区运营发展空间的重要举措,并支持各地依托资源建设研学旅行基地。景区往往具备丰富的气候资源、生物资源、地貌资源、历史文化资源等等,具备开展研学旅行的先天条件。可以预想,在政府政策的支持下、在父母对子女教育重视程度的不断加强以及经济水平不断提高的现实条件下,未来这一市场将面临巨大的发展空间,将成为未来中国旅游业创新的增长点。3、会议市场、企业团建抓住企业会议市场、开辟旅游产业升级的新路径。会议市场不受季节、节假日、周期长短等时间因素的影响,是解决工作日旅游平淡的潜力市场之一。中国目前已经进入了一个“新常态”阶段,所有事情正在逐渐回归其本质。会议市场也应该摆脱以往以满足“政府需求"为出发点的开发理念,适应新常态,向着市场化方向发展。以会议形成产业聚集,以会奖旅游、会议接待为特色及主导,以其他旅游产业为支持,拥有大规模休闲度假项目和住宿接待设施的会都模式,将引领会议市场未来的发展方向。4、大学生人群大学生课余时间较多,无论情侣出游追求浪漫,或是三五好友寻求刺激中释放压力等,景区无疑是他们的目标场所,但是对于学生一族,出行最大的难题在于钱。因为多数学生仅有的经济收入源自家庭给予的生活费和部分兼职,所以需要为这类人群定制一套特别的适度优惠政策。季卡与年卡的发行关于发行季卡或是年卡,经营者们都有自己的看法。而上迪发行的是季卡而非年卡。季卡的销售优点在于错峰,上迪每年发行两张季卡,起始日期和截止日期都在寒暑假的前后,也就是说,在寒暑高峰期,上海迪士尼是没有季卡用户的,所有人都要购买单日或多日门票入园。而寒暑期的新活动,作为忠实粉丝的季卡用户们当然不会错过。而淡季,季卡/年卡用户则是景区运营运营的主要服务人群,增加针对季卡/年卡用户的活动,无论是促进其消费还是增加其体验满意度都是必要的。比如专属季卡/年卡用户的特别晚宴、BBQ、折扣日、摄影日等等。门票优惠,适当促销即使是淡季,门票价格也不宜浮动过大。可以用类似特定节日(三八妇女节等)限时折扣票,4免1,买1加1元隔月重游等等营销方式吸引游客,提升景区运营。提升服务品质,打造服务品牌景区运营淡季做品牌,单从营销方面着手是远远不够的。在一线员工及基层管理人员轮换充足时,可以更多的开展企业培训,提高员工自身水准,加以提升服务品质和运营能力。无论是淡季还是旺季,景区运营总体思路其实就是旺季做爆款,淡季挖亮点,通过整合实现资源的高效利用,从而实现品牌与利润的双创收。
    2019年02月27日 阅读:2694
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    田园综合体如何抢先破局

    自2017年2月5日, 田园综合体作为国家实施乡村振兴战略,推进农业供给侧结构性改革,促进城乡互动和一二三产业联动的一种模式被写进中央一号文件之后,各地抢抓机遇,掀起田园综合体的建设热潮。如何在田园综合体的浪潮中傲立潮头,抢先破局?李也文旅认为首先需要准确把握田园综合体的实质,其次需要对其有一个总体布局把控。什么是田园综合体?中央一号文件中给出的定义如下:“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”简言之,田园综合体就是集循环农业、创意农业、农事体验于一体,横跨多个产业的有机融合体。田园综合体要以农业为主导,精耕农业生产链条,纵向深化,横向延展。具体可以从以下几点布局:以休闲农业为核心产业。田园不仅是田园综合体的核心载体,同时也是它的核心吸引物。休闲农业就是以农业为天然景观,以农村为舒适的氛围和场景,以农事为体验活动,把农业和旅游业结合,打造一个集劳作、观赏、美食、体验、休闲、度假等多功能于一体的新型农业生产经营形态。以农产品的研发与加工为支持产业。田园综合体的一个重要目的是建造现代农业生产型产业园。这是延长农业产业链,增加农业附加值的重要一环,也是带动地区就业,增加农民收入的重要板块。打通现代农业研发、生产、加工、销售的产业链,发挥产业价值的乘数效应。同时也具有农业科普教育示范、农业科技示范,生态农业示范的功能。以旅游、餐饮、会展等特色文旅产业为配套产业。特色文旅产业既很好的承载旅游功能,同时也起到了社区配套的作用。可以包括农家风情风情建筑、特色商业街、主题演艺广场、特色美食街等,是展示和体验当地文化的重要场所。田园综合体的旅游势能非常强大,可以开展康养旅游、商务会展旅游、休闲度假旅游,农业观光旅游等等。综上述,李也文旅认为,建设一个成功的田园综合体项目,核心理念上,要把握田园综合体是综合化发展产业,是对农村资产的创新利用,这样一个本质;产业布局上要坚持以农业为主导,以农业科技研发和农产品加工为支撑,以文旅特色产业为配套,一二三产业深度融合发展,生态农业、休闲旅游、田园居住多功能布局。
    2019年02月26日 阅读:2497
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    文旅地产怎么玩?操作套路全解析

    长隆世界、华侨城欢乐谷、乌镇、华谊兄弟电影小镇、冯小刚电影公社、阿那亚、……无论是积极寻找转型方向的房企,还是努力拥抱实景的娱乐公司,在文化、旅游、生活方式日益融合,地产行业从增量开发时代进入存量资产管理时代的当下,“文旅地产”正成为一个既有噱头又有看头的概念。纵观全国成功的文旅地产项目,从海南三亚到云南,从滨海度假到内地山水园林自然景观,依托传统旅游景点大火成为了文旅地产成功的不二法宝。越来越多的开发商均清一色的抢占旅游景点,涌现了一批海景系、温泉系、特色小镇系等题材的文旅地产项目,利用外部旅游资源将房地产物业升值,旅居产业也正式进入体验式消费的全新模式。但事实上,行业里也出现了过度投资和优质项目匮乏的双重矛盾,文旅IP与地产运营难以顺利结合的痛点。文旅地产究竟是新风口还是伪需求?又有哪些操作套路?未来还有哪些挑战和机遇?李也文旅将在本文为您揭晓。关于文旅地产的“起风”原因,上海知名旅游规划公司李也文旅规划部负责人还提出了一个值得深度思考的点:“地产和文娱行业作为经济周期中早期和末期的典型行业代表,他们的业务组合起到了对冲经济周期的作用,成为大企业在经历过周期洗礼后的商业模式选择。”目前中国虽然短途游客众多,紧盯文旅地产的房企也多,但多数人并未真正搞懂文旅产业究竟应该“怎么玩”。未来的旅游业发展更注重综合旅游消费带动,旅游发展逐渐从人次、总消费量的单一指标评价走向人次、过夜率、停留时间、人均消费、重复旅游次数等多重指标评价。对于目的地而言,留住人是文旅发展的重要课题。因此,很多文旅地产项目仍以“门票经济”为核心的旅游业发展模式也将逐渐显得有些“力不从心”, 产品更具丰富内容的旅游发展模式正在成为重点和新模式。经过多年砥砺发展的文旅产业不再适用“旅游搭台,地产唱戏”的模式,从投资者、开发商到运营管理方,都不可避免地深陷投资巨大、同质化严重、同质化竞争等困症,那么对于一家企业来说,能做到持续创新就能保持高进攻力,这也是文旅市场的价值高地,也正是因为这一原因,成为第一个吃螃蟹的人,显得尤为关键。未来,随着大众旅游、全域旅游以及“健康中国”战略的推进,以旅游为龙头和通道,整合旅、商、文、体、康(即五大幸福产业+商业)及相关产业,构建产业一体化模式已经成为文旅地产发展的潮流和方向,从文旅地产项目逐渐生活化,休闲度假、亲子游乐、养生养老等,越来越成为文旅地产项目所需要突显的关键点。
    2019年02月25日 阅读:2469
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    特色小镇开发运营节点分析

    站在特色小镇风口,小镇到底要怎么做?最大的难点是什么?中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,不是什么地儿都能做特色小镇。没有良好资源的地方不适合做小镇;交通不便不适合做小镇;交通不方便,人流将难以导入,小镇将难以兴旺;没有人气的地方不适合做小镇。只有定位才能决定特色小镇的发展方向,只有定位才能指导小镇开发所有环节和细节。而定位决策的依据主要包含了依托的资源、依托的市场、地块的价值以及消费者分析。特色小镇开发模式有很多种,每种开发模式的要求都有所不同。主题游乐园模式、农业驱动模式、度假旅游驱动模式、产业驱动模式、养老旅居驱动模式等等。总而言之,开发主题不同,其选择的开发模式就会不同。主题决定模式!而不同的开发模式决定项目的盈利模式,决定项目的存活率。而在特色小镇的盈利模式上也可分为门票模式、综合收益模式、产业收入模式、地产收入模式和资本运作模式。在特色小镇的规划方面,其核心就是在认识环境、尊重环境、利用环境的基础上,融入具体建筑形象和功能,满足发展需求,创造和谐的生存环境,实现环境、建筑、产业、人的有机融合。产业是特色小镇能否持续发展的基础和条件,是小镇保持永续动力的前提。在做小镇产业规划时,不能局限于眼前的繁荣,也不能盲目蹭热点,而是要对文旅资源进行深度挖掘和精炼,并形成可进入更广阔市场的产品、商品,而且能迅速建立强大的品牌优势,这才是关键。特色小镇的运营管理,既涉及到小镇的建设和开发,也涉及到小镇的持续经营和发展,从某种程度来说,小镇的运营更像是管理一个小型的城市经济综合体。特色小镇运营,应该善于利用自身优势,并引进外部资源,搭建各种产业发展平台,来促进小镇的运营效率和服务水平,这就是所谓的“平台化思维”。这些平台包括开发合作平台、产业发展合作平台、立体品牌推广平台、综合投融资平台等。特色小镇品牌的重要性不言而喻,那么特色小镇的品牌到底如何打造?最重要的是产品和服务做的好。特色小镇品牌的产品有四大属性:一是特指性要明确;二是竞争性要从顶层设计开始;三是延展性必须注意产品的内在关联性,你可以让手机替代照相机,但你不能让手机替代化妆品;四是美好性要注意和人的情感相关联。特色小镇的IP应该是一种身份识别。任何商品如果没有IP就不会成为品牌,没有IP是永远长不大的。IP的有5大特性:一是最先想到、二是最快延伸的、三是最大想象、四是最美形象、五是最好故事。IP的传播方法有四种:一是进入公众视野、二是制造新闻、三是强迫记忆、四是编好故事。IP传播的方法大概以这四种常用为主,但不排除还有更好的,无论多少,有一点至关重要:怎样建立IP与人的情感关联关系,如何最快缩短受众从认识、接受到喜欢这三个过程?而好的传播渠道正是完成这三个过程的关键。IP的传播渠道一般分为形象展示和心智占领两类。 因此特色小镇掌握以上要素对于开发运营将不再是问题,当然在后期也应更注重服务体系的完善和服务创新才能建立产好的服务和品牌。
    2019年02月22日 阅读:2543
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    文旅地产专题研究(二)

    在“文旅地产专题研究(一)”中已经提到了我国文旅地产同质化现象逐渐严重,客户黏性不足的问题已开始显现的问题。因此近年来纯粹以自然资源(滨海、湖滨、山地)为卖点开发的项目已有下降趋势——14年占比78%,15年占比64%。李也文旅认为,目前我国文旅地产整体仍以销售为主,山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售,而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅,对资金与资源整合方面有较高要求。近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产,销售依赖性相对较弱。随着在线旅游、分时度假等模式兴起,未来将会出现更多的度假方式可供选择,消费方式与需求也随之发生变化,很多人不再愿意拿钱去买度假房。三亚、云南、巽寮湾等区域的文旅地产项目均遭遇销售缓慢后续缺乏人气的问题,给开发商带来很大的资金压力。“以地产形式短线套取暴利”的发展模式正式宣告终结。李也文旅认为,未来文旅地产将回归旅游本质,主要开发模式有两种。一种是将旅游做到极致,通过旅游带动房地产价值的提升以及旅游本身实现良好的自我盈利能力。例如深圳的东部华侨城等;另一种为旅游演艺模式,通过特色旅游带动模式,如《宋城千古情》与《印象西湖》系列。此类模式关键点在于如何通过文化挖掘、创新形式、运用新颖的手法给游客产生震撼性的视觉享受,对于企业的综合能力要求很高。而对于众多中小文游地产开发企业来说,最好要按照一个“小而美”的方式去做突破,多把时间花在前期内容创新上,就像裸心谷一样,用品味和氛围赢得市场的追捧。文旅地产盈利模式将由“单一”向“多元化”的转变。文旅地产从初期的资源与规模竞争到如今的产品及运营能力的竞争,相应的盈利模式也在逐渐发生变化,过去,企业盈利主要来源于地产销售,后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重。而未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益,开发企业势必要找到新的盈利模式。李也文旅认为。未来产业驱动模式有较为广阔的发展前景,其具有规模大、周期长、收益高等特点,具有较强的可持续发展能力。目前此类模式在国内较为少见,将成为未来重点发展方向。
    2019年02月21日 阅读:2687
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    文旅地产概念解析及出现原因

    文旅地产重在“文旅”,而不是地产。“文旅+地产”构成了文旅地产概念,它代表着一种新的生活方式。曾被认为是“中国经济发动机”的地产行业风光不再,“白银时代”的到来使得房地产企业必须不断加强创新和转型力度,方能适应经济新常态。随着人们为避暑和逃霾而远走异地,寻求炎夏中的那一抹清凉与顺畅呼吸欲望的提升,一些外地文旅地产项目进入人们的视线,并成为最大的消费热点之一。到底什么是文旅地产?它是指依托旁边的优势旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融合旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。 文旅地产研究院认为,目前国内的文旅地产项目由主题游乐型、景点依托型、度假酒店型以及文旅小镇型四大类型组成。文旅是文旅地产的主导者,地产就只是一个工具罢了,因为地产的最大程度演化停留在租赁及售卖阶段,而文旅却迈过内容为王走向了体验为主的成熟阶段。文旅类型地产出现的原因,无非是房地产行业的衰退和文化旅游行业的兴盛,战略布局文旅地产成为房地产行业转型的最佳选择。在房地产行业一片低迷之时,我国旅游行业发展迅猛。根据数据调查显示,2016年我国旅游出行人次达到了44亿,总收入超过4.6万亿。根据世界旅游组织预测,到2020年,我国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场,未来度假旅游将成为人们一种常态化的生活方式。在此背景下,兼具科学规划、功能复合、高投资性等特征的文旅地产项目开始进入快速增长期。总之,李也文旅认为它是当下房地产企业转型的新方向之一。就目前而言,虽然国内文旅地产已有近十年发展,但也只是近几年才掀起热潮。特定地区间文旅性质的地产置业人群较为单一,具备规模性和运营能力的文旅类型地产商仍是少数。所以,未来文旅类型的地产市场仍有极大的提升空间与市场需求。
    2019年02月20日 阅读:2648
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    旅游人,你可知道景区营销管理中最重要的一环是什么?

    景区营销的方式在三年前一直处于自吹自擂的模式,主要集中于旅行社推广、传统媒体宣传以及平面广告宣传。但如今移动互联网高速发展,新媒体开始占领高地,因此线上的互联网景区营销就显得尤为重要在景区营销管理中的重中之重众说纷纭,有人说,是增加新项目的规划建设;有人说,是游客在景区的二次消费;也有人说,是景区的渠道建设。其实,对于大部分景区来说,做好景区营销推广才是最重要的事!每个景区在建设之初,都有它的特色与定位,把景区的文化特色通过不同的故事传递给不同人群。当景区有了这个级别的客流量,再做二次消费招商就非常容易了,与此同时,融资建设新项目也变的简单了,渠道建设也就顺理成章了,内部的管理和人才引进也会迎刃而解,反之,如果在这之前没做营销推广,其它事情的推进就会变得举步维艰。中国知名文旅机构——上海李也文旅相关负责人认为在移动互联网时代,景区营销出现了三个新特征。第一,景区宣传的故事化,就像大家看到阿里巴巴想到马云,看到华为想起任正非,看到万达广场想到王建林。相信很多人看到华为的任正非在机场拎包等出租车的场景照片,出现在各种网站上,这是背后团队精心策划的结果,通过景区营销品牌人格化更容易传播和记住,所以景区在营销的时候应该把历史人物典故或者游客亲身体验景区的游记故事放到各大网站上,游客更喜欢阅读这样的内容!第二,借助互联网意见领袖(也叫网络红人)的传播,意见领袖写的游记以及点评比直接广告更有公信力;随着各大OTA在线旅游服务商和职业旅游达人的深度合作,旅游达人拍摄的旅游照片,撰写的旅游攻略成为80/90后年轻主力大军出游选择旅游目的地的重要参考。聪明的景区营销宣传推广团队已经开始在各大OTA网站进行布局,在未来的3-5年,这种投资会有立竿见影的效果。第三,口碑传播,景区营销通过互联网在线服务游客,提升旅行体验,游客在微信朋友圈分享的景区旅行体验比电视台广告更有影响力。携程、去哪儿、链景旅行、喜马拉雅、马蜂窝等在线旅游服务提供的旅游资源为出行游客带来很大的方便,同时这些服务资源的点击量、收听率也成为影响游客选择旅游目的地的重要参考。针对景区营销要开出四味良药方第一是景区营销在互联网上的品牌定位,对景区品牌的亮点进行提炼和包装,如不能追溯历史,就要思考如何无中生有,让客人觉得不虚此行。景区品牌形象深度挖掘,核心是找到唯一和第一。例如:提到洛阳,想到的就是牡丹,提到哈尔滨,想到的就是冰雕。“桂林山水甲天下”这个定位,相信去过九寨沟和张家界的游客肯定不同意,但是每年带来了1000多万游客。第二是景区营销宣传故事内容,上传到多家旅游相关互联网平台上,覆盖6亿多用户。现在很多景区也生产景区故事和游记宣传内容,只是放到自己的微博和微信公众账号上。例如:湖北的神龙架曾经做过一期《寻找神龙架野人》的报道,吸引了大批观众的眼球,很多人在观看之后也不知道神龙架到底有没有野人存在,但是都记住了神龙架景区这个地方。第三是景区营销的互联网在线服务,根据游客需求分为游前、游中、游后;游前做好营销推广,重点是信息查询与门票预订;游中为游客提升服务,重点是通过线上提供景点讲解、景区导览、外语翻译。在景区内设定几个特色的拍照点,一个小雕塑,一个花园,一个餐厅的外景都是拍摄的好地点,有超过30%以上的人会把拍摄的照片分享出去,在关键景点植入景区主视觉很重要。游后景区营销口碑运营维护,重视旅游相关网络各平台的维护运营(信息的维护,形象的维护,口碑的维护),对景区进行最大限度的优质宣传。随着移动互联网人数的持续增加,旅游人群的低龄化,旅游人群严重依赖于移动、PC端的旅游信息,移动互联网营销宣传的优势在于低成本、宣传受众面广,而且长期持续地享受宣传收益,通过互联网构建景区品牌形象提升知名度和服务,才能从根本上为景区带来游客增量并提高二次消费收入,互联网一体化景区运营已经成为景区掌门人重中之重的事情。
    2019年02月19日 阅读:2642
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田园综合体如何融合三产发挥价值

田园综合体如何融合三产发挥价值[也说旅游]

2019/03/19

田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,文旅产业要打造田园综合体,必须符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合,组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭,此外还要加上丰富的文化生活内容,以多样的业态规划形成旅游度假目的地。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则,在田园综合体中同样适用。田园综合体是由具有吸引核的景观、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带和社区配套网组成的。.景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在,需要依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等,使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。而休闲聚集区是为更好的满足客源的各种需求而创造的综合产品体系,这里面可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲农业带来的乐趣。农业生产区则是田园综合体生产性的主要功能部分,是为了能让游人认识农业生产全过程,在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣,同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。居住发展带则是城镇化主要功能部分,居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。田园综合体城镇化是通过产业融合与产业聚集,形成人口相对集中居住,以此建设居住社区,构建了城镇化的核心基础。对于田园综合体来说,社区配套网是城镇化支撑功能,这是服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,我们称为产业配套,由此形成产城一体的公共配套网络。在田园综合体中,一二三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。今年的中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面,其中提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业新业态的发展;允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。由此可见,未来一段时间,“农业+园区”无疑将大有可为。与现在市面上主流的产业园区不同,田园综合体会更强调将农业链条做深、做透,无论是内涵还是外延都要求颇高,未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度,非常具有想象空间。

当前中国旅游地产发展面临的难题

当前中国旅游地产发展面临的难题[也说旅游]

2019/03/18

尽管目前中国旅游地产获得了发展的巨大机遇和成长空间,但是,由于旅游房地产投资周期长,投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂等,同时旅游地产还具有一般房地产所不具有的特征,如档次较高、容易受到旅游环境变化影响等,因此旅游房地产投资面临的风险因素更加复杂,其面临一系列的困难和问题。概括起来,李也文旅认为,当前中国旅游地产发展面临的难题主要有以下八个:一、政策的不确定性和不稳定性问题旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在,房地产受到很大制约,很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而,在各地大力推进旅游业发展过程中,似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展,对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感,甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。事实上,任何一个较大型的旅游项目,例如一个度假区,一个特色小镇,只有旅游项目、没有居住项目,无论从投资收益的角度看,还是从项目的合理性、完整性角度看,都是不合适的。人居是自然会存在的,强行限制人居项目,最后连旅游项目也难以发展。二、土地利用面临多重困境的问题旅游地产项目通常占地很大,从几百亩到数万亩,且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带,于是土地禁区出现了,一是往往涉及到大量耕地,而耕地是被国家政策“18亿亩红线”禁止的;二是往往涉及生态保护区,例如一级水源保护地、国家森林公园等等,这也是被国家政策禁止的。在这些难以利用的土地面前,旅游地产的发展往往处在进退维艰的状态。三、当地居民的利益平衡问题旅游地产项目在推进时面临的一个重大问题是与项目地居民的利益平衡。比如,一个项目用地5000亩,可能涉及到三个村庄,3000个农民,这就是三农问题。政府和投资者必须率先解决这三个村庄和3000个农民的生存、安置、福利、就业等一系列问题,处理不好,会引发很大的负面社会效果。四、某些类型的项目存在政策限制的问题旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。例如高尔夫项目,在以往十几年中一直被严格限制,但现实中投资者又对此趋之若鹜,导致违法开发成风,而前年的禁令又导致一批投资商已经建成的高尔夫项目被取缔,造成重大的经济损失。像这种政策限制问题今后还会出现。五、项目定位和发展方向的选择问题目前国内的旅游地产项目存在一个普遍的问题,就是项目的定位不太清晰,缺乏明确的文化主题,只是一些功能的组合。这样,就会出现发展方向的模糊不清,导致项目陷入可持续性成长的困境。六、产业结构和盈利模式的选择问题一个旅游地产项目中,除了地产部分的盈利模式比较简单和明确以外,旅游部分的产业构成复杂,选择什么样的旅游项目进入非常重要,关乎到整个项目的盈利前景和可持续发展问题。毕竟地产部分是短期性获利,而长期稳定的收益还是要靠旅游部分,因此,旅游项目的合理选择非常重要。七、市场需求的培育和引导问题旅游地产项目的开发和经营是供给侧的行动,并不是有供给就一定会有需求满足。现实中,大量存在的问题是,项目推向市场了,需求上不去,长此以往,导致供给收缩,最后终止运营。因此,旅游地产项目也不能盲目上马,必须在产前、产中和产后进行合理的市场培育和需求引导,形成与项目的良性对接。八、企业缺乏经验缺乏人才的问题现在旅游地产项目大量推出,许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟,导致专业人才匮乏,很多企业只好强行跨界操作,导致的问题是,违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。

特色小镇成功的特点

特色小镇成功的特点[也说旅游]

2019/03/15

特色小镇目前的市场趋势正在不断走高,就在2016以及2017两年里就先后由住房和城乡建设部先后公布了两批共403个中国特色小镇。按照规划,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。随着政府对小镇建设支持力度的加大,去年以来特色小镇建设关注度也不断提升,成为投资、建设及规划领域最热门的话题。各地在展开新一轮小镇建设的时候,什么样的小镇有可能成为更有活力、发展更长久的生命体,也成为各方关注的焦点。 从目前的发展情况看,无论是从国家宏观经济发展趋势,还是自身发展模式,中国知名文旅机构-上海李也机构认为具有发展潜力的小镇至少需要具备以下三个特征之一,即靠都市、强资源、有共识。另外,成功的特色小镇还需要具有旅游的必备功能。即3大特征+1大必备功能。靠都市该类型小镇位于大城市辐射区,能与城市互动互补、相辅相成并承担一定城市功能,主动吸引城市要素扩散,形成交换。住建部公布的403个特色小镇大多位于大都市周边,特别是北上广深大都市周边的休闲小镇,成为资本追逐新标的。从目前被大家熟知的小镇的分布区域来看,其已经成为“大都市的后花园”以及大城市家庭人群休闲新去处。有共识——信息过度传播的时代,全民共识越具有价值互联网信息爆炸时代,整个社会被高度碎片化,人们的行为、喜好已经越来越难以达成统一,并形成了一个个观念、行为模式各不相同的小群体。产生一个被广泛认可的全民共识已经越来越难。对于特色小镇来说,拥有“共识”资源,便拥有了知名度。例如,在各地争夺“董永老家”“白娘子老家”等现象背后,实质就是通过抢夺“全民共识”为当地换来知名度。近几年,全国有20多个地方借助《天仙配》所带来的文化效应,争先恐后以“董永故里”之名积极向国家申报非物质文化遗产,争夺董永和七仙女文化“金字招牌”,提高地方竞争的“软实力”。安徽安庆、天柱山、当涂,江苏丹阳、金坛、东台等地走的是依据黄梅戏《天仙配》论证自己是“董永故里”的路子,河南、武陟、汝南、孝感,山西万荣、山东博兴走的是依据《二十四孝》故事的路子,其最终目的几乎全是为了论证其所在地为董永的发源地,并各自找到了当地的遗址、遗迹、地名、民间传说、地方戏、《地方志》和民间习俗等来争夺这一宝贵的非物质文化遗产。 特色小镇建设的必备功能——旅游功能旅游,不仅可以成为特色小镇的核心发展动力,以美景、美食、文化闻名于世,成为世界知名的旅游景点,支撑小镇的发展,更重要的是,旅游可以与小镇的产业融合,成为小镇发展的展示窗口,产业提升的动力引擎。旅游功能已经成为特色小镇的必备功能。以下是几个“+旅游”特色小镇建设的路径案例。不是所有地方都适合做特色小镇,也不是所有特色小镇都能发挥关键作用。如何建设特色小镇,是一个需要理性探索的话题。成功把握特色小镇的建设要点,才能真正发挥小镇的功能。

成功的旅游地产项目需要大局观

成功的旅游地产项目需要大局观[也说旅游]

2019/03/14

我国房地产行业已经进入了衰退期,旅游地产成为该行业转型最有价值的突破口。2012至2014年,我国旅游地产进入高速发展时期,每年新增项目超过2600个,一大批项目通过旅游的名义圈地,实际上缺乏合理的市场定位,与传统住宅项目无太大差别,造成同质化竞争激烈,项目严重滞销。那么旅游地产到底该如何成功呢?根据我国市场成功案例,李也文旅总结出旅游地产成功的四大要素是:大规模、大配套、大整合、大运营,大体量是旅游地产成功的关键因素。大体量项目有足够的规模打造社区环境和各类业态的建筑提供全产品服务,并分摊高昂的配套物业成本。没有大盘,项目欠缺规模效应,就无法承担高成本的配套设施建设,而针对成本的问题,开发商通常采用先跟政府约地、分期投资的方式解决。大规模、大体量的旅游项目需要再高成本与高质量之间找到平衡点,做好长期稳定开发的打算。旅游地产项目大多位于城市周边或偏远地区,周边配套设施不完善,无法满足客户基本的度假生活需求,近年来不少项目正是由于配套不到位而导致销售低迷,因此想要得到市场认可首先需要完善的配套。总之,旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足,以高品质的配套带动项目升值。旅游地产项目涉及因素复杂,涉及范围广泛。如果无法明晰各方的关系,项目开发必定陷入瓶颈,因此需要充分整合各方资源才能保障顺利旅游地产的开发和运营。除了要处理好传统地产的多个关系接口,也要整合内部运营的合作资源商以及项目初期投资所形成的投资联合体,整合全方位强势资源一同开发。旅游地产项目开发之后,重点在于项目的运营。没有大运营格局的项目只能停留在开发的表面,并慢慢走向失败。旅游地产的主题产品包括物业、体验、资产三个部分,任何一个方面的运营都关系到项目的成败。因此需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。让客户见到资产增值的巨大空间,让游客全方位陷入沉浸式度假体验,让物业不断完善,从而形成一个良好的生态运营圈,实现长期稳定的盈利。李也文旅认为,成功的旅游地产项目开发商需要树立大局观,做好长期开发的准备,建立全面的运营体系,以完善的配套设施,提升游客的体验度,最后进入稳定盈利的成熟阶段。

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