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    从旅游策划角度看农旅开发四大类型

    对农业与旅游融合发展的倡导和支持在国家旅游扶贫、乡村振兴、现代农业、田园综合体等多板块政策中多有体现,农业旅游策划中农业是基石、旅游是手段、发展是目的。也就是说农旅发展是基于农业景观和农村空间,通过整合产业优势和其它资源、拓展旅游功能和内容、吸引游客进行经营、对地方经济进行整体拉动的一种高能级农业产业形态。在农业旅游策划中,需要对地方农业、农村,甚至是农民的深度了解,而对旅游产业和农业产业形势和机遇判断同样重要, 此类项目的旅游策划在市场投资目光聚焦的当下需要避免的是为了政策红利肆意铺建、对市场过度乐观随意复制、对农业产业链条运作机制忽视大意。农业旅游策划面临的第一个难关大多是项目在旅游市场上的核心竞争力问题。上海知名景区策划公司李也文旅认为,农业旅游策划和开发需要满足资源适应性、市场细分性、产业联动性三大基本原则。四大类常见的农业产业资源的旅游策划与项目开发:一、耕地农田类对于大面积作物类农业基地,采用大地景观是较为常见的旅游策划思路,可以选择大面积风貌一致的农田景观基础上,通过对农作物耕作技术的管控,达到打造独特醒目的图案展示给游客、吸引游客的目的。结合乡村特色住宿、农业生活体验、乡村民俗展演等类型产品,打造以田园、乡村、农庄主题为主的中青年文娱休闲的项目。二、果园山林类对于以林业资源为主的项目基地,在旅游策划上放大其风貌地形特点,打造农林采摘、林园休闲、素质拓展等类型的产品,打造以山林、庄园、拓展基地等主题形态的中小年龄层娱乐休闲项目。三、农牧养殖类根据其养殖的规模大小,可向研学教育和亲子游乐方向发展,形成产业园区、体验基地或研学基地类项目。将养殖环节和体验展示结合,打造宠物游乐园、养殖体验、养殖科教等高互动类项目。四、花卉种植或资源性较差对于农业资源景观性较差的产业类型基地的旅游策划,可引入花卉种植产业此类具备较高观赏价值和附加值的产业进行奠基,可较好的与时令性观光客群、婚庆客群、产业商业人群对接。农业旅游项目资源类型丰富多样、产业与旅游策划开发适应性不一;相比其他项目,在整体客源上有较为明显的特点,消费主力为周边城市群休闲度假客群,且具有专项性、重游性、传播性等特点;农旅项目与当地产业发展协同,是对地方低效益产业的提升,也为区域产业发展。
    2018年12月27日 阅读:2659
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    没有主题的景区策划就是耍流氓

    景区策划是一个旅游景区成功的关键,而有主题的景区策划才是灵魂所在。景区策划对景区未来的发展起到至关重要的作用。在景区策划中一个旅游景区可供选择的主题线索非常多,如何提炼出既能体现景区资源特色,又能迎合旅游市场需求的主题类型是旅游景区开发中的首要问题。旅游景区主题选择取决于景区的地脉、文脉和人脉。在主题化策划过程中,要以环境调查、提炼亮点、主题选择、主题项目策划为路径,确定旅游景区策划主题。首先,对旅游景区主题进行筛选。旅游景区主题是旅游景区策划的中心思想,往往旅游景区可供选择的主题类型非常多,从景区的旅游资源的构成上来看,往往不是由单一资源组成的,可能包含有许多资源类型,如自然风光、历史文化传说,对主题公园类景区来说,可供选择的主题范围就更广,因此确定主题类型比确定主题范围更为重要。其次,对旅游景区主题进行策划。旅游景区主题策划的步骤可分为三步:第一步,确定旅游景区性质并对旅游景区旅游资源与客源市场进行调查与分析,在此基础上提炼可供选择的主题线索;第二步,景区策划过程中,将主题线索与周边区域已开发景区的主题类型进行对比,按避同求异、互利互补的原则确定该旅游景区的主题类型;第三步,针对客源市场需求调查对所选择的主题类型进行可行性分析,检验是否与旅游市场需求相一致。最后,明确旅游景区主题线索。对于资源依托型旅游景区来说考虑的因素包括旅游资源的重要程度、突出程度、数量、体量以及其延伸性和引导性;对于市场依托型旅游景区来说考虑的因素有生态文化、传统文化及现代文化。可以看出,以上主题类型的选择线索其选择次序至关重要,对于一个景区来说确定其可供选择的主题要比主题的取舍容易得多。由于人们对旅游景区中哪些特征的资源最能体现景区特色的认识是不一样的,排序不同主题遴选的结果也会截然不同。李也文旅表示主题策划在景区策划中始终扮演重要角色,主题是景区的灵魂。同时,景区有且仅有一个主题,要把单一主题做到极致。如果景区有多个主题,景区则面临“魂飞魄散”的险境,最终没有一个主题可以被人们熟记于心。
    2018年12月26日 阅读:2964
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    17部委发文:力促乡村旅游可持续发展

    近日,为深入贯彻落实《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》和《乡村振兴战略规划(2018-2022年)》文件精神,实施乡村旅游精品工程,培育农村发展新动能,促进乡村旅游可持续发展,文化和旅游部、国家发展改革委、住房城乡建设部等17部门日前印发《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》。乡村振兴战略提出以来,各地区各部门都纷纷响应,这一指导意见的提出,强化了乡村旅游在乡村振兴中的地位,明确了乡村旅游与乡村振兴之间的融合发展路径。《意见》提出,乡村旅游是旅游业的重要组成部分,是实施乡村振兴战略的重要力量,在加快推进农业农村现代化、城乡融合发展、贫困地区脱贫攻坚等方面发挥着重要作用。《意见》要求,到2022年,旅游基础设施和公共服务设施进一步完善,乡村旅游服务质量和水平全面提升,富农惠农作用更加凸显,基本形成布局合理、类型多样、功能完善、特色突出的乡村旅游发展格局。 意见明确了促进乡村旅游可持续发展的五项措施,主要包括:1.加强规划引领,优化区域布局,促进乡村旅游区域协同发展;2.完善基础设施,提升公共服务,改善乡村旅游环境,促进乡村旅游便利化;3.丰富文化内涵,提升产品品质,丰富乡村旅游产品类型,提高乡村旅游服务管理水平;4.创建旅游品牌,加大市场营销,培育构建乡村旅游品牌体系,创新乡村旅游营销模式;5.注重农民受益,助力脱贫攻坚,探索推广发展模式,完善利益联结机制。意见提出了完善财政投入机制、加强用地保障、加强金融支持、加强人才队伍建设等推进乡村旅游可持续发展的保障措施。国内知名旅游策划规划公司上海李也文旅机构认为,一直以来,乡村旅游的发展都存在着发展误区,很多地方急于求成、盲目上马,导致乡村旅游的发展遇到瓶颈。实际上,不同地域的不同乡村都存在着不同的发展特点。每个乡村的旅游业都需要在特定的语境下进行精心规划。所以,《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》就特别强调了产业思维和市场思维。意见指出,“从农村实际和旅游市场需求出发,强化规划引领,完善乡村基础设施建设,优化乡村旅游环境,丰富乡村旅游产品,促进乡村旅游向市场化、产业化方向发展,全面提升乡村旅游的发展质量和综合效益,为实现我国乡村全面振兴作出重要贡献”。同时上海李也文旅规划部项目负责人指出:《意见》定义了乡村旅游与乡村振兴之间的关系,这为乡村旅游发展奠定了一个很好的基础。《意见》指出,乡村旅游是旅游业的重要组成部分,是实施乡村振兴战略的重要力量,在加快推进农业农村现代化、城乡融合发展、贫困地区脱贫攻坚等方面发挥着重要作用。基于这样一个定义,未来的乡村旅游将成为乡村振兴的核心战略之一。因此,乡村干部需要带着战略思维来发展乡村旅游,把乡村旅游作为乡村各项工作的主要抓手和重要杠杆。
    2018年12月25日 阅读:2628
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    浅谈文旅地产战略与策划分析

    中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为文旅地产的开发必须要满足三个需求。第一个是生态的需求;第二个是文化的需求;第三个是健康的需要。所以,当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞,文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。全新的体验旅游时代正扑面而来,我们把这个时代称为“吃饱了撑的时代,玩出来的产业”,这将是一种新的生活方式,要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦,要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。天时、地利、人和均已具备,文旅地产迎来了自身发展的机遇期。但是,目前的文旅地产面临着两大开发难点。首先,必须要有大的资金投入,这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出“的领域;其次,商业模式的设计和品牌的塑造,一个成功的文旅地产商必须打造出独特性的旅游产品,塑造获取优惠资源的企业和产品品牌,形成可持续发展的运营模式。我们现在看到国内文旅地产的发展还处在一个初期阶段,与国际上有很大差距,大致表现为:旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点和市场广泛特点。这种比较的意义在于感受差异及意识问题,并不是说什么都需要跟国外一致。文旅地产本质是为人们提供一种全新的生活方式。它主要体现在良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构和独特的生活方式上。而结合实践和探索,文旅地产新时代首先应关注综合文旅新区,一般位于文化厚重的古城外围或周边,以疏解城市人口、产业和交通,既可实现对古城的腾笼换鸟,又提供全新的文化展现平台,形成规模庞大、功能复合的综合性文旅新区,如西安曲江文旅新城、丽江祥和丽城、曲阜文化经济特区、洛阳国际文化旅游名城等。其次是文化商业地产,这是以商业为核心,以产业、居住、生态为支撑,融入文化主题,塑造地域特色,利用商业的外向性、集聚性,凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点。今天常规性的商业已经缺乏吸引力,人们更愿意去具有文化性、娱乐性和休闲性的商业区,不仅为吃住行,更多是为了在游购娱的过程中感受愉悦、放松和独特的体验。再者就是文化娱乐的发展与现代都市人追求放松,释放压力的生活需求有直接关系,文化娱乐地产的开发除了利用现代新型的娱乐设备、娱乐方式外,很重要的一点就是要结合地域文化。而健康是人类永恒的追求,近年来亚健康问题越来越严重,清新的空气、干净的山水、静谧的环境逐渐成为财智人士首选的修养之地。健康养生是一个非常大的、但是也是非常值得做的、更是大家都非常关注的课题。所以在新的文旅地产时代只有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革,整个社会经济发展到了哪个历史阶段,才有可能抢占时代的制高点。
    2018年12月24日 阅读:2843
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    旅游地产该如何运作,你做对了吗?

    近年来,我国旅游地产发展迅速,在旅游界和房地产界引起极大关注。然而关于旅游地产的概念,目前尚未形成一个统一的认识。比较流行的观点认为,旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能。但是,显然这个概念仍不太准确,因为目前有点旅游地产项目已不单单是为了旅游度假,而是用于自己日常居住。中国知名机构——上海李也文旅相关负责人认为,所谓旅游地产,是指以旅游景观为依托,以房地产开发为经营手段,具有居住、休闲、度假等功能的物业形态。无论是广义还是狭义,所有旅游地产几乎都具有以下共同特点:一是以旅游资源为依托,多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近,如海滨、森林、湖畔、高尔夫球场或人造主题公园旁边;二是以房地产开发为主要经营手段,通过开发、营销旅游地产产品,实现企业的发展目标;三是在功能上,既有住宅物业居住的基本功能,又具备旅游、休闲、度假功能,它一种旅游物业形态。旅游地产主要包括三大类。综观我国旅游地产,依据其主题和开发目的不同,可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类。其中,按照依托形式不同,旅游住宅地产又可分为两类:一类是自然景观依托型旅游住宅地产。这类旅游地产往往依托风景优美的风景名胜区,以优美的自然景观为卖点,属借景开发模式。目前很多旅游城市景区周围的住宅都属于这种类型。另一类是人造景观依托型旅游住宅地产。这类旅游地产通常不依托现有的旅游资源,而是先投入巨资,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流,促使景区附近地产升值,再趁势开发房地产,属造景开发模式。此类房地产以华侨城为典型代表。目前旅游地产存在的三大问题:首先,表现为供需不均,结构性过剩与结构性短缺并存,高水平、高质量供不应求,而低水平、低质量供过于求;其次,表现为资本不畅,如何实现资本与项目的有效对接成为此中关键;再次,表现为运营不强,诸如配套不够、盈利不足、管理不专等问题日益凸显。因此旅游地产需要解决两大难点,来满足三大需求。旅游地产开发过程中的两大难点:一是必须要有大的资金投入,这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出“的领域;二是商业模式的设计和品牌的塑造,一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品,塑造获取优惠资源的企业和产品品牌,形成可持续发展的运营模式。我们现在看到国内旅游地产的发展还处在一个初期阶段,与国际上有很大差距,大致表现在四个方面:旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点、市场广泛特点。这种比较的意义在于感受差异及意识问题,并不是说什么都需要跟国外一致。关于如何开发难点,我们认为:旅游地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面:良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。文化旅游地产正进入快速发展的战略机遇期,群雄逐鹿,百花争艳,如何在此中脱颖而出?总结起来就是:给旅游插上文化的翅膀,让策划植入战略的芯片。
    2018年12月21日 阅读:2861
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    旅游地产破局之道

    旅游地产本质还是地产,与传统住宅相比,旅游地产只是功能与服务对象发生了变化,不再局限于生活和工作需要,而是着眼于满足游客的需求。旅游地产类型多样,主要包括酒店、度假村、度假别墅等。旅游地产是较热的话题,全国有超过50%的房企涉足旅游地产,包括旅游地产策划公司、规划公司、营销公司。李也文旅认为旅游地产行业至今尚未形成可借鉴的普适模式,只有从关键因素着手,才能从根本上解决问题。具体把握以下五大关键因素。第一,做好大配套。完善的服务配套对旅游地产项目的成交起到非常重要的作用。通过大配套的建设,尤其是高品质的配套,来带动项目升值。盘点成功的旅游地产项目,无论是景区和酒店,还是高尔夫和主题公园,核心配套都是为了实现住宿、观景、购物等功能。最终通过构建大配套体系,形成产业聚合力。第二,做好大整合。旅游地产涉及范围广泛、关系错综复杂。需要充分整合各方资源才能保障顺利开发和运营。除了政府、设计院等传统地产外,在内部运营方面需要整合酒店运营商、主题公园运营商等合作资源,在外部资源导入方面需要整合旅行社、周边景点等协同资源。第三,做好大布局。旅游地产开发周期漫长,往往需要十年左右。开发周期的拉长,导致投资回收期的滞后,降低企业的资产周转率。旅游地产属于中长期布局的一类项目,需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。而对于更多的房企而言,可以综合考虑进行长远开发。第四,做好大资源。旅游地产建立于资源基础之上,资源挖掘或整合不足是目前多数项目普遍面临的问题。从已有项目成功经验来看,有两类资源可以重点挖掘利用。一类是自然景观资源。抢占到一个区域最核心的景观价值,是项目后期成功的必要条件。另一类是嫁接商务资源,会议驱动的旅游地产一再验证了其巨大的价值,如昆明世博会、博鳌论坛等。第五,做好大运营旅游地产的主体产品包含三个层面:物业层面、体验层面、资产层面,任何一个层面的运营水平都关系到项目的成败。项目前期经营状况的好坏,直接会影响到后期投资者的信心。对于客户而言,信心往往比折扣更重要,运营的关键是树立客户对项目的信心。拥有得天独厚的优质自然景观资源固然可贵,但更重要的是要强化客户的参与体验感。李也文旅认为只有大格局才能做好旅游地产,才能实现多元化的盈利模型,取得长期收益。
    2018年12月20日 阅读:2986
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    特色小镇案例研究二

    特色小镇由于资源禀赋、地理区域、产业类型的不同,形成了独特的风格、风貌与风情,因此,李也文旅根据各类型特色小镇的特点,总结了 十大不同类型的特色小镇。在此前,已经介绍了历史文化型特色小镇,本期继续介绍城郊休闲型特色小镇、新型产业型特色小镇。城郊休闲型特色小镇:打造城郊休闲型小镇,一是要小镇与城市距离较近,位于都市旅游圈之内,距城市车程最好在2小时以内;二是小镇要根据城市人群的需求进行针对性的开发,以休闲度假为主;三是小镇的基础设施建设与城市差距较小。案例:旧州美食特色小镇旧州位于黔中腹地,明代以前为“黔之腹,滇之喉,粤蜀之唇齿”的军事战略要地,是古“安顺州”治所。距省会贵阳80公里、安顺市区27公里。旧州是中国历史文化名镇、全国文明村镇、全国美丽宜居小镇、国家4A级旅游景区、全国新型城镇化综合试点镇、贵州省绿色低碳示范镇。小镇集神奇的山水风光、厚重的历史沉淀、绚烂的民族民俗、独特的饮食文化于一身,借力安顺大屯堡旅游圈战略,立足明代民俗文化资源和独特的美食文化,着力打造乡愁美食小镇。小镇包括古镇老街民俗场、金街特色美食场、文星田园风光场、浪塘美丽乡村场、传统农耕体验场五大区域。新型产业型特色小镇:打造新兴产业型小镇,一是小镇位于经济发展程度较高的区域;二是小镇以科技智能等新兴产业为主,科技和和互联网产业尤其突出;三是小镇有一定的新兴产业基础的积累,产业园区集聚效应突出。案例:西湖云栖特色小镇云栖小镇位于杭州市西湖区之江新城的中部,东北距湖滨商圈直线距离约15公里。规划范围东至四号浦,南至袁浦路,西至龙山工业安置区,北至绕城公路、狮子山,用地面积4.38平方公里;建筑面积212.95万平方米。云栖小镇是中国首个富有科技人文特色的云计算产业生态小镇。努力建设成为浙江特色小镇建设的示范镇、中国创业创新第一镇,探索出一条产业、文化、旅游、社区功能融合发展,体制机制灵活的新型城镇化建设之路。根据产业生态链规划,提出了云栖小镇建设需要的八个功能组团,在用地布局上形成了八个功能分区:创业孵化区、创业服务区、云存储云计算产业区、工程师社区、成功发展区、国际化生活区、生活配套区和创业创新拓展区。李也文旅总结十大类型特色小镇,本期介绍特色小镇中的城郊休闲型特色小镇、新型产业型特色小镇,我们将于后面陆续介绍其他类型,敬请期待。
    2018年12月19日 阅读:3013
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特色小镇的灵魂是产业,不是旅游,更不是地产

特色小镇的灵魂是产业,不是旅游,更不是地产[也说旅游]

2019/01/17

中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,中国特色小镇的产业发展,一定要去占领产业链的高端环节,不能按照城镇体系的分工,就给中心城市做配套,承接中心城区淘汰出来的落后产能。如果这样做,那特色小镇建设就失去了意义。现在特色小镇建设在旅游方面做的比较多,而对产业的关注则明显不足。有一些名义上叫产业的,本质上还是旅游。比如健康养生、会议培训、婚纱摄影、手工艺品生产和体验之类的,从产业分类的角度来看,都属于大旅游产业或者叫“旅游+”产业的范围,属于旅游业的衍生或配套服务。对于特色小镇来说产业和旅游真正融合发展得比较好的案例,国外也有,比如丹麦的比隆镇,这里是世界第五大玩具厂商乐高公司的总部所在地,它的主导产业本来是玩具设计和制造,但后来政府和乐高公司联合开发了乐高乐园项目,建了乐高微缩景观和游乐园,很受游客欢迎,现在已经成为欧洲著名的游乐目的地。这算是产业和旅游双轮驱动了。但这种特色小镇案例并不多,乐高公司的产品——玩具跟旅游休闲还算是相关性很高的,所以才能成功。大多数认为特色小镇要产业和旅游双轮驱动的人,实际上的混淆了两对概念。第一对是“大旅游”和产业的概念。这一点前面已经区分过了。发展旅游的同时搞点健康养生、民俗工艺品制作、会议培训只能算旅游业的深化或者旅游产业链的延伸,不能算“旅游和产业双轮驱动”。第二对容易被混淆的就是旅游休闲和宜居宜业的概念。适合旅游的地方不一定宜居,宜居的地方不一定适合旅游。旅游是“游”,是外来游客的流动,从观光旅游到休闲旅游再到会议养生等“大旅游”,可以延长游客在某一景区的停留时间,但总体而言都还是短期停留。统计意义上一般把在一个地区停留六个月以内的叫流动人口,超过六个月的才叫常住人口,没有什么旅游项目能让游客在一个地区停留这么长的时间。旅游的核心是消费,尽可能的吸引有“财”的人来流动消费,花完钱就走人;产业发展的核心的生产,是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业,长期定居。二者发展路径截然不同,所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。要把特色小镇建设的漂漂亮亮、舒适宜居,生产空间和生活空间、生态环境相互融合。为了达到这个目的,借用一些3A景区的标准。这样的出发点当然是对的。但3A级景区标准是为了旅游而设立的,除了多出来一些特色小镇不必要的标准以外,还少了很多应该有的宜居的标准。前面讲了,特色小镇要吸引高级人才,一定要舒适宜居,宜居和宜游的标准差别很多。宜游主要是景观和短期体验,宜居则要求医疗、子女教育、社区文体设施、交际空间等立足于长期生活的的设施,这些东西,在3A级景区标准里面又是找不到的。所以,为了促进特色小镇生产、生活、生态的融合,硬拉一个3A景区标准来对标,我认为存在着目标和手段的错位。

文旅地产“去地产化“发展已是大势所趋

文旅地产“去地产化“发展已是大势所趋[也说旅游]

2019/01/16

在传统房地产走过黄金十年之后,各大房企正积极寻求转型,纷纷把目光转向文旅地产,一时间文旅地产风头无二。据统计,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域,但在实施过程中,文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头,披着文旅的皮,却依然用地产思维做文旅地产,这种混乱的方式不管是旅游还是房地产都不可能存活。根据普华永道和睿意德联合发布的《2017年中国文旅地产数据解读》,截至目前,我国文旅地产经历了三个发展阶段:野蛮生长时代(2012-2014):该阶段是疯狂发展时期,年均新增项目近2200个,平均增速达83%,但质量低下,同质化严重;开发低潮,转折年(2015):该阶段是低潮时期,由于之前市场上的盲目跟风、市场存量过高,导致文旅地产开发陷入低潮,2015年增速大幅回落至9%。低潮往往意味着新的机会,也是在这一年我国文旅地产行业集中度正在上升,行业洗牌调整正逐步拉开序幕。增速回升,再出发(2016):理性发展,预计未来,一批实力雄厚且真正坚持深耕文旅地产的开发企业将成为行业主流,他们可通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目,从而实现规模化、产业化的发展。从以上三大阶段不难看出,我国文旅地产的发展已逐渐回归旅游本质,“去地产化“是大势所趋。文旅地产,顾名思义,是文化产业、旅游产业、房地产业三者相互融合。相比于房地产项目,文旅项目往往是投资高、周转慢、见效时间长,因此,许多房地产企业打着文旅的幌子,实际上依旧卖着房子快速变现。事实上,文旅地产和传统地产完全是两种不同的思维模式,用传统思维做文旅地产——必死无疑!文旅地产“去地产化“发展,并不是完全的把地产归零,实际上,地产是不可去掉的。“去地产化“是通过一种全新的模式,让文旅和地产更好的融合,创造更多元的收入。迪士尼就是通过“区域综合开发+IP产业链模式”实现多元收入。文旅地产未来不再是简单的“卖房子”,不再是以销售房子为导向,而是实现从开发土地、建设住宅,到经营旅游物业和商业物业,乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式,使得企业可以取得综合性、多元性、跨领域复合效益。李也文旅认为,文旅地产的“去地产化“发展必须要跳出传统卖房子的思维模式,打破房地产思维,转而去寻求门票收益、二次消费收益、相关配套产业收益等多元的盈利模式。文旅地产转型升级,去地产化方向明确,多元化发展成为常态。随着未来文旅产业的进一步发展和地产的变革,文旅地产将开启房地产行业的又一个黄金十年,房地产企业更应该抓住这一机遇,在新的浪潮实现转型升级,真正实现文旅地产大发展。

旅游地产内容为王

旅游地产内容为王[也说旅游]

2019/01/15

房地产市场的走势日渐低迷,无论是实力雄厚的大开发商还是盘踞小城的微型企业都处于徘徊观望的状态,此时我国旅游业的崛地而起使各大厂商瞄准了旅游地产的市场,重新找到生机。据统计,今年上半年,全国完成旅游投资3018亿元,其中旅游地产投资1032亿元,约占旅游总投资的1/3。万达、恒大、碧桂园等标杆房企也在积极试水和布局旅游地产,但旅游地产是房地产开发的最高境界,对于缺乏经验的房企贸然进入市场会面临相当大的风险。中国知名文旅机构—上海李也文旅相关负责人认为,旅游地产开发要成功的必备条件有三点。其一,选址地需要拥有独特的旅游度假资源。因为有些旅游资源只是适合做观光旅游但做不了旅游地产,比如黄山、贵州、华山、巴黎等等,这些地方的资源非常好,但不宜做旅游地产。一方面观光型的地方通常有比较极端的气候,交通不方便,另外缺乏人文氛围。这些拥有观光型资源的地方,更适合到酒店住上几天。而只有长线度假型的资源才适合打造旅游地产,比如云南、海南、青岛、珠海等城市,不仅有山、水、空气等丰富的自然资源,也有比较好的人文环境。其二,除了旅游资源外,配套也要跟上。如果只有自然资源,而配套设施没有跟上,那就容易沦为空。其三,交通便利。人们要的不是科学家探险般的折腾,而是闲适和享受,交通上的不便利必然使旅游地产项目的价值大打折扣,包括万达长白山项目也遇到这个问题。除了自然资源支撑的旅游地产外,将主题公园式的文化旅游景点与房地产开发相结合,这也是未来旅游地产发展的重要方向。而旅游地产在未来趋势更要强化使用价值、内容为王、主题开发是三个方面。首先,弱化投资价值,强化使用价值。要实用,业主能在这里吃喝玩乐,可以将来这里度假作为生活的一部分,这样客户就愿意来。很多的旅游项目第一期卖得非常火,第二期也是日光盘,卖到后面就卖不动了。很大的原因是业主的入住率很低,大家都不去住,因为只关注投资,缺乏配套,没有东西可以玩。客户不去,项目配套越经营不下去,这样就会陷入恶性循环。其次,旅游地产必须要有内容。旅游地产仍然是一个比较难做的地产项目,它不单单只是盖房子,谈成本、谈成本控制,它必须要有内容,包括生活内容、娱乐内容、休闲内容、旅游内容,而且这个内容要有机地组合起来,才能够形成一个对他来说的经常性吸引力,这样才能让他产生需求。 旅游地产或将在未来几年迎来新的爆发期,未来旅游地产应该做好逻辑修正,传统的开发模式已经彻底失效,旅游地产一定要秉持“先旅游后地产”的开发思路。其次,旅游地产不能只是提供给业主一处房子 ,还必须要做场所和内容,要让业主除了能在那里住、吃、喝、玩,还能看到未来在这里的生活。最后,在体验经济时代,度假项目应该是一个美好生活的服务商。提供的房子不是重点,重要的是能否提供独特的体验和服务。

浅析旅游地产的开发模式

浅析旅游地产的开发模式[也说旅游]

2019/01/14

对于旅游地产的概念,我们可以这样概括:依托周边丰富的旅游资源而建的、区别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,称为旅游地产。比较一般的住宅,旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的完美联姻,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。李也文旅认为,旅游地产并非旅游加地产的简单组合,而是通过房地产业与休闲度假产业相结合,通过产业与资源的整合,空间与空间的重组,产品与营销的创新等一系列战略调整,所产生的一种全新的产业模式,全新的人居生活模式,全新的产品消费模式。李也文旅凭借十多年的行业实践经验,目前国内能见到的相对成熟的旅游地产开发模式,可以归纳为四种:一、 景区依托型景区依托型开发模式是指依托大型旅游景区在市场上的知名度,以地方的原生态特色展示,以景区游客为主要的目标市场,开发中较多地保存着乡村的原生状态,发展与景区配套的购物、住宿、休闲、餐饮等服务项目,并融入一些乡情民俗活动,满足具有文化情结、回归自然和崇尚经济型消费观念游客的需求。代表案例就是古北水镇中的龙湖·长城源著项目。不同于传统旅游地产,在长城源著项目中,龙湖实行“景区环境+城市设施”并存的开发模式,依据长城脚下的自然资源和特色文化元素,加强景区配套设施和服务产业的建设,通过旅游项目带动地产开发,同时地产开发也反哺旅游业。二、 度假酒店型度假酒店型开发模式是指与地产开发相结合的酒店建设,带有明显的目的性,以发展旅游为目的,让旅游成为项目的触媒和催化剂来带动后续的地产开发。度假酒店,解决的是旅游度假最首位的住宿问题,其在其他三个模式中也常常包含。但不同于传统综合体开发的盈利模式,这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口,这类度假产品的赢利点更多在于产业链各个端点的交易,实现独立生存发展。代表案例就是悦榕成都乐古浪项目。悦榕成都乐古浪项目号称千亩大盘,除了悦榕庄、悦椿酒店入驻之外,还规划了一些高层住宅项目,试图打造一个具有本地特色的大型高端旅游度假村。三、 主题公园型在中国,主题游乐型旅游地产模式诞生于二十世纪八九十年代,用主题公园带动配套商业和地产项目是这一模式的主要做法。这种模式曾经一度深受地方政府欢迎,低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。代表案例就是芜湖方特欢乐世界项目。芜湖方特欢乐世界坐落于安徽省芜湖市芜湖长江大桥开发区,是中国目前规模最大的第四代主题公园。芜湖方特欢乐世界由阳光广场、方特欢乐大道、渔人码头、太空世界、神秘河谷、维苏威火山、失落帝国、精灵山谷、西部传奇、恐龙半岛、海螺湾、嘟噜嘟比农庄、儿童王国、水世界、火流星等15个主题项目区组成。四、 特色小镇型目前在国内旅游界,文旅小镇是热门的发展方向之一。参与到这股热潮中的不仅有历史悠久、文化深厚的古村、古镇,也有各种主题的“人造小镇”。古村、古镇,大多是在原有古村镇的基础之上进行旅游开发一些地产;而“人造小镇”是指,开发商看中文旅小镇的发展方向,结合当地的环境与资源,以文旅地产项目“造镇”,进行创新开发。代表案例就是杭州宋城项目。宋城旅游景区位于西湖风景区西南,北依五云山、南濒钱塘江,是中国最大的宋文化主题公园,由杭州宋城旅游发展股份有限公司投资兴建。宋代(公元九百六十至一千二百七十九年)是中国封建社会发展成熟的朝代,其经济、科技、文化的发展在当时居世界领先地位。宋城就是反映两宋文化内涵的杭州第一个主题公园,它主要分为:《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区、金明池、宋城大剧院部分。

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