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    旅游地产的趋势探讨

    在人们从物质满足向精神追求的进程中,旅游地产也在不断更新迭代,进入新的发展阶段闲时旅游已成为时下一大热点,在区域特色资源的驱动下,旅游地产项目越来越受消费者的追捧。从北京居民来看,购买旅游项目的路线,远到海南三亚,近到京津冀度假区,已然在悄悄发生变化,我们从客户的关注点以及开发商的产品表现、营销手段、运营方面等都可以有所启发。未来旅游地产要走复合+主题路线旅游地产在初级阶段,仅依靠优质外部资源,如自然资源等,通过强势营销,以达到吸引投资者的目的。但发展到现阶段,客户的需求在不断升级,关注点在不断迭代,这更加促使开发商在旅游项目打造上,向复合化、主题化旅游项目发展。 1.客户更关注身心灵,重视生活方式构建客户对旅游项目的关注点也在悄然发生变化,客户更谨慎,开始关注使用价值;客户更好玩,开始关注情怀体验;客户更纯粹,开始关注低密社区;客户更融合,开始关注价格与品味的有机体。同时,客户需求也在发生变化,更加喜欢自然健康的氛围,重视项目文化旅游内容的构建,追求一种有别于城市的生活方式。典型案例——饮马川基本情况:景观资源众多+主打情怀+艺术特色。项目位于金山岭区域,周边景观资源众多,项目主打情怀、匠心,致力于打造一种健康生活方式,项目注重细节打造,还有很多艺术品都是专门请艺术家设计的,并会定期进行业主艺术类活动,因此,项目在区域内特色明显,价格也比周边的高。产品特色:低密+面积适度+高赠送。项目产品是合院户型,产品设计性好,面积适度,客户可选择性多,项目体验区文化气息浓厚,再加上外部多处景观资源,对客户吸引力很大。客户对低密院落式别墅的体验感认可度还是很高的。 发展驱动:古北水镇+区域众多旅游资源古北水镇是一大休闲招牌,再叠加周边众多旅游资源,更加吸引北京旅游度假人群。客户偏好:追求品味生活,喜好低密院落式社区客户大多是自住兼投资,纯投资的客户不多,对小区的艺术感、产品认可度都很高,而且项目周边的古北水镇是最大的吸引力;客户多为中产客户,在品味满足基础上,追求一定性价比。 2.开发商重运营,社群理念是项目持续客流保证在北京周边度假项目中,北戴河的阿那亚和怀来北的原乡美利坚项目的成功,很大程度上与社群活动有关。比如,阿那亚项目在初期发展中呈现一些问题,后继乏力。开发商从2014年开始转变驱动,把业主作为驱动,通过200-300个不同类型的社群,社群主要通过会员制管理,线上线下相结合,基于行业、兴趣爱好进行划分,定期组织一些活动,有合唱团、舞蹈团、诗社、长跑团等,通过这些兴趣和存在感的打造,聚集一些志同道合的朋友,把准业主及潜在业主紧紧联系起来,出现滚雪球效应,实现客户长线投资,项目虽然相对慢周转,但盈利点增加,盈利链条扩大,确保永续收益。 3.旅游项目盈利模式多样化从现阶段旅游地产项目的发展来看,盈利方式可谓多样化,在正常的销售物业盈利基础上,增加与旅居平台合作,通过会员体系盈利,另外,还通过资产证券化形式,发行金融产品进行盈利。作为旅游度假类项目,如何吸引投资客群是要重点,投资客群最关注的是房屋的收益情况,因此,京郊很多定位旅游度假项目都采取销售托管形式或与旅居平台合作,如金山岭区域的龙湖长城源著项目,推出销售托管的方式,为投资客户提供多元化的变现渠道,增加项目的投资属性。  另有一种方式,即项目资产证券化,通过发行金融产品实现项目融资和盈利。项目与银行合作,把项目作为抵押品,银行发行消费信托产品,另外还会引入项目运管公司,提供项目对外租赁服务及其他服务内容。消费者购买后,一是可以获得长期收益,二是可以实现度假项目的有期居住权。 综上,旅游地产在人们从物质满足向精神追求的进程中,受青睐度日益增长,市场环境的变化,客户认知、需求的变化,开发商自身资源的变化等,都进一步促使整个旅游地产发展在不断更新迭代,进入到下一个发展阶段中。
    2019年07月05日 阅读:2332
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    为特色小镇注入产业之魂

    特色小镇的生命力,始于策划,终于产业链,为资本找到退出机制,这才是特色小镇市场化运营的关键所在。特色小镇是个有机生命体.任何一个这个时代的综合体都是社会生命体进化的结果,是一种多要素、多技术、多手段、多模式的融合通化的成果。社会生命体进化的目的,是要成为有着主观意识,判断思维,感情记忆以及物质载体的有机体,成为一个能与人进行深度沟通的高等生命形态。中国知名文旅机构——上海李也文旅相关负责人认为,特色小镇要当做是一个聪明的有机体来看待,去营造,才能让其有感染力和生命力。这个生命体首先是神志,机能,秩序,物质载体的有机统一,其次,是有自主行为和沟通方式,然后,是有独到的人格魅力。具体来讲,神志是小镇的灵魂,是文脉和新文化的融合;机能是功能构成,以上讲到的各类技术,产业植入都属于这一范畴;秩序是运营方式,开发模式的统一;物质载体,是形式构成,美学呈现的部分。这样的有机体认识,就把特色小镇从平面的功能堆积,向着立体的生命构成层面去发展了。小镇的人格魅力是小镇进行品牌输出的前提,任何一个小镇都要以品牌输出为目的,没有品牌输出,小镇的品牌化改造就只完成了一半。只有各类品牌店,品牌产品通过小镇的有机升级,走出去了,特色小镇的品牌化目的能才真正得以实现。总之,特色小镇是目前中国小城市崛起计划的大机遇,只有从有机生命整体的层面来考虑,设计,注入灵魂,文化,调和诸多技术,功能,统筹考虑交互运营,和美学呈现,才有可能成为人类未来的人居模型,引领社会发展。各种功能的无端堆积,只会让小镇设计趋同,浪费大好机遇。特色小镇的魂.特色小镇的魂是由当地的人文脉络,现代文明的新风尚,以及当地产业的进化升级等要素共同融合的结果。其作用是提领小镇的各种功能,元素,让其有凝聚力,形成足够的信息差,具备品牌传播特性。不够聚焦的品牌,就不具备传播特性。具体来讲,特色小镇的魂首先要基于对当地人文脉络的深度梳理,包括历史故事,人物,遗址,风俗,物产,自然环境等等,找到当地的差异基因。寻找该差异基因与现代社会诉求的契合点,加以融合。研究当地产业体系,寻找特色产业业态。特色产业未必是当地的支柱产业,但一定是有着品牌化潜力的产业,是当地的特色独有产业。特色小镇个名字本身不重要,它包含的生产、生活、生态“三生融合”的开发理念和代表的城镇化发展趋势才是真正重要的。只要按照这个理念开发的区域,都可以叫特色小镇。
    2019年07月04日 阅读:2216
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    大众旅游时代,旅游地产的商机在何处

    在中央提出国家新型城镇化与内需消费拉动背景之下,大众文化旅游需求将进入集中大爆发阶段,“吃、住、行”之后“游、购、娱”的消费力不可估量。这为众多企业转型升级带来千载难逢的时代机遇。近年来,我国旅游行业发展迅猛。公开数据显示,2018年我国国内旅游人数55.39亿人次,全年实现旅游总收入5.97万亿元。根据世界旅游组织预测,到2020年,我国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场,未来度假旅游将成为人们一种常态化的生活方式。在此背景下,兼具科学规划、功能复合、高投资性等特征的旅游地产开始进入快速增长期。旅游与地产的结合,是当下房地产企业转型的新方向之一。与住宅类的房地产开发不同,旅游度假项目复合性更高,投资金额大、周期长、见效慢,前期开发与后期运营对企业都是严峻的考验。然而现实操作中,多数房企依然无法摆脱房地产操作的传统思维,打着“文旅”、“特色小镇”等幌子圈地卖房,这导致了多数旅游地产同质化严重且经营不善。如秦皇岛、青岛、云南等地出现大规模的“旅游地产”库存。随着行业的标准化和众多试错者的探路,旅游地产的发展逐步迎来变革。开发企业由传统开发商开始角色转化为真正愿意深耕旅游地产、适应市场需求。而依然以传统地产思维来操作旅游地产项目的开发主体将会被市场和行业无情的洗牌,盲目跟风、定位不清、以销售为主导的项目将逐渐被市场淘汰。旅游地产发展愈发步入正轨,那么旅游地产未来的商机到底在何处?李也文旅结合自身在文旅行业十多年的从业经验,对旅游地产未来商机给出专业的判断,李也文旅认为:大众旅游消费时代,旅游商业地产和文旅娱乐地产依然是旅游地产的宠儿,其次,随着中国老龄人口的增多,康养地产必然也是市场必争地。再次,乡村振兴战略的实行,乡村旅游获得极大发展,乡村休闲地产也将获得极大的发展。1、旅游商业地产旅游商业地产是以商业为核心,以产业、居住、生态为支撑,融入文化主题,塑造地域特色,利用商业的外向性、集聚性,凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点。传统的商业已经很难吸引消费者,旅游商业地产融合文化体验、艺术生活和超级消费场景,满足游客文化性、娱乐性以及休闲性的综合需求。2、文化娱乐地产文化娱乐的发展与现代都市人追求放松,释放压力的生活需求有直接关系,文化娱乐地产的开发除了利用现代新型的娱乐设备、娱乐方式外,很重要的一点就是要结合地域文化。3、康养地产伴随着老年人口的增多以及社会生活节奏的加快,健康问题成为人们共同关注的问题。清新的空气、干净的山水、静谧的环境逐渐成为财智人士首选的修养之地。未来的康养地产势必会更加完善其服务,不仅具备良好的生活环境和文化环境,还需包含健全的医疗系统和教育、运动系统。4、乡村休闲地产以新型城镇化为契机,以城乡统筹协调发展为思路,乡村休闲旅游正在引领新一轮的“资本下乡”。乡村休闲地产作为乡村旅游发展的重要部分,其承载着将乡村特色的环境、文化、美食和风俗结合的重任,让游客在这个特定的空间内可以感受到“乡愁”。
    2019年07月03日 阅读:2511
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    康养小镇的开发路径

    康养小镇是指以“健康”为小镇开发的出发点和归宿点,以健康产业为核心,将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体,形成的生态环境较好的特色小镇。康养小镇可以根据旅游者、居民的消费需求,将健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等业态聚合起来,实现与健康相关的大量消费的聚集。健康与旅游度假的加速融合,已成为现代服务业的新亮点,健康产业与旅游产业的有机结合,也已经成为全球经济发展新的经济增长点。康养绝非小事,它已经上升到国家层面,注重全民健康,近年来,无论从中央到地方政府,与康养相关的政策频出,致力于推进健康中国、健康产业的监督、管理与发展,为康养小镇的发展提供支持、引导和推动作用。国务院在2016年发布的《“健康中国2030”规划纲要》中指出,应积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合,催生健康新产业、新业态、新模式。发展基于互联网的健康服务,鼓励发展健康体检、咨询等健康服务,促进个性化健康管理服务发展,培育一批有特色的健康管理服务产业,探索推进可穿戴设备、智能健康电子产品和健康医疗移动应用服务等发展。培育健康文化产业和体育医疗康复产业。康养小镇的主要开发路径有1、 根据自身特色,确定小镇开发类型例如:景区或景区周边有宗教文化基础,适合作宗教文化型康养小镇开发;有长寿文化基础,倡导食养、药养等健康养生,适合作长寿文化康养小镇开发;有温泉这一核心资源,适合作温泉型康养小镇开发等等。2、无特色资源,植入相关特色与功能对于无明显特色资源的小镇,要进入康养小镇开发,通过旅游的搬运功能进行特色植入。这类型一般仅适合长寿文化型、生态养生型,医养结合型或养老小镇型开发。例如,生态养生型要求小镇有较好的环境基础,后期要改善和维护小镇生态环境,同时培育和引导养生养老产业进驻,发展养生产业,进行生态养生型开发;医养结合型需导入医药产业,形成医药种植产业链或形成医药产业园等。3、强化健康主题,进行多元化开发康养小镇必须强化健康养生养老主题,进行多元化开发。以健康养生、休闲养老度假等健康产业为核心,进行休闲农业、医疗服务、休闲娱乐、养生度假等多功能开发。4、进行整体运营管理立足于小镇自身特点,以市场化开发为主导,确定项目的开发主体、开发模式、招商及运营模式等,形成系统化的运营管理流程,推进健康产业链的高效发展,实现小镇的经济效益增长。对此,李也文旅认为,开发康养小镇,根据自身特色,确定开发类型是关键,然后植入特色与功能,并强化健康主题,最后进行整体运营管理。
    2019年07月02日 阅读:2630
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    特色小镇的运营关键

    中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,特色小镇的生命力,始于策划,终于产业链,为资本找到退出机制,这才是特色小镇市场化运营的关键所在。特色小镇要当做是一个聪明的有机体来看待,去营造,才能让其有感染力和生命力。这个生命体首先是神志,机能,秩序,物质载体的有机统一,其次,是有自主行为和沟通方式,然后,是有独到的人格魅力。具体来讲,神志是特色小镇的灵魂,是文脉和新文化的融合;机能是功能构成,以上讲到的各类技术,产业植入都属于这一范畴;秩序是运营方式,开发模式的统一;物质载体,是形式构成,美学呈现的部分。这样的有机体认识,就把特色小镇从平面的功能堆积,向着立体的生命构成层面去发展了。特色小镇的人格魅力是小镇进行品牌输出的前提,任何一个特色小镇都要以品牌输出为目的,没有品牌输出,小镇的品牌化改造就只完成了一半。只有各类品牌店,品牌产品通过小镇的有机升级,走出去了,特色小镇的品牌化目的能才真正得以实现。总之,特色小镇是目前中国小城市崛起计划的大机遇,只有从有机生命整体的层面来考虑,设计,注入灵魂,文化,调和诸多技术,功能,统筹考虑交互运营,和美学呈现,才有可能成为人类未来的人居模型,引领社会发展。各种功能的无端堆积,只会让特色小镇设计趋同,浪费大好机遇。特色小镇的魂是由当地的人文脉络,现代文明的新风尚,以及当地产业的进化升级等要素共同融合的结果。其作用是提领小镇的各种功能,元素,让其有凝聚力,形成足够的信息差,具备品牌传播特性。不够聚焦的品牌,就不具备传播特性。具体来讲,特色小镇的魂首先要基于对当地人文脉络的深度梳理,包括历史故事,人物,遗址,风俗,物产,自然环境等等,找到当地的差异基因。寻找该差异基因与现代社会诉求的契合点,加以融合。研究当地产业体系,寻找特色产业业态。特色产业未必是当地的支柱产业,但一定是有着品牌化潜力的产业,是当地的特色独有产业。所谓的诉求模型,就是一件事情的标准成果。任何一件事情的达成都会与周边的事物发生关联,其成果也是多元,多层的。那么特色小镇的成果诉求模型是什么样的呢。实现当地人居,自然,产业的有机融合,构建区域经济新秩序;促成区域品牌升级输出,打通当地经济内外生命循环体系,这是特色小镇建设的诉求模型。特色小镇生态体系分为内循环和外循环两大组成部分,但又是一个统一的生态系统。品牌交互是小镇与人的交互过程。品牌传播是品牌的宣传推广等。品牌成果是品牌的产品及品牌载体的输出,比如品牌体验店的输出等。
    2019年07月01日 阅读:2122
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    特色小镇建设如何做到新而活

    在建设具有全球影响力的世界级城市群进程中,如何有效利用稀缺的空间资源,是长三角城市群面临的一个重大课题。特色小镇模式将产业、文化、旅游和社区四大元素有机融合起来,为解决这一难题提供了经验示范。特色小镇的产业功能和居住功能,为区域要素集聚和空间集中效应奠定坚实基础;特色小镇的文化功能和旅游功能,有效增强区域发展底蕴,进一步提升了长三角城市群的品质和国际竞争力。“产、城、人、文”是抓手特色小镇不是传统行政区划单元上的镇,也不是产业园区的一个区,而是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念形成的创新创业平台。西方的特色小镇大多经历了快速发展、缓慢发展、复兴发展的过程,正处于功能提升的成熟阶段,如瑞士的格拉斯香水小镇、法国的普罗旺斯小镇。在中国,特色小镇以“产、城、人、文”为主要抓手,在产业形态、区位优势、功能特点上各具特色,充满生机。坚持差异定位、错位发展特色小镇建设具有经济、政治、社会、文化、生态环境等方面的综合效应,是发展理念更新和集成的“新特区”。就浙江特色小镇而言,大致形成了以下几个发展路径:一是高规格规划。例如,特色小镇建设被列入浙江各级政府的重点工作之一,并在全省范围内对特色小镇的优劣进行严格考评。二是创新型打造。浙江特色小镇建设强调一镇一特色,坚持差异定位、错位发展的理念,强调以产业为动力,形成产业链。同时,重视产业创新发展,要求以创新带动生产力,增加特色小镇的生命力。三是市场化主导。从浙江特色小镇的特点和分布来看,尤为强调因地制宜,避免政府大包大揽。在具体运作过程中,注重厘清政府与市场的边界,努力实现企业自我管理服务、多方协同参与的治理格局,让企业有更多的自主权,让市场决定市场的事情,使企业和居民成为特色小镇建设的有生力量。四是针对性引才。不仅依靠高待遇吸引人才,而且全面适应人才特别是大学生的创业需求,进一步优化硬件环境、政策环境、交往合作环境、公共服务环境、生活环境与生态环境。五是注重文化传承。特色小镇之所以在浙江兴起,与浙商文化有着密切联系。例如,茶叶、丝绸、黄酒等小镇,既是带有浓郁江南印记的传统产业,又传承工匠精髓,融入旅游、体验等多方位元素,进而焕发生机。强产业、聚功能、活机制特色小镇需要做到产业“特而强”、功能“聚而合”、机制“新而活”。为此,应进一步把握以下几个原则:坚持比较优势。特色小镇成功的关键在于能否挖掘产业特色,将资本吸引过来与产业相结合。目前,一些颇有名气的特色小镇具有一个共同特点,即善于变劣势为优势,充分将山水优势、人文优势转化为发展优势。促进产业升级。特色小镇建设是一个渐进复杂的系统工程,需打造具有生态性、特色性的产业链。以杭州龙坞茶镇为例,一方面向前延伸产业链,加强衍生品研发设计,如研发茶系列菜品、茶点和茶具;另一方面向后延伸产业链,主推体验式旅游,包括采茶、制茶、品茶、茶道传承学习以及打造健身慢行系统和自行车赛道,将茶文化与养生健身产业深度融合。推动以人为核心的城镇化。特色小镇建设要通过产城一体化破解城镇房地产化困局。目前取得成功的特色小镇无不有着坚实的产业支撑,吸引了大量非农劳动力就业,为城镇化良性发展奠定基础。要通过基础设施完善与公共服务体系健全,使城镇化真正有利于发展区域经济、改善生存环境、提高生活质量。实现以有机更新为理念的文脉传承。在特色小镇的建设中,要在尊重街道肌理、空间格局、文脉延续的基础上进行有机更新,使特色小镇更具辨识度。
    2019年06月28日 阅读:2122
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    乡村旅游规划设计如何突出特色

    虽然目前我国乡村旅游的大好形势发展如雨后春笋,但是却依然存在很多问题:一是同质:政策之雨滋润的不能仅仅是一片春笋,更应该是百花争艳。二是粗放:乡村百花中,不仅要有艳丽之花,更要有馨香之花;不仅要有多品种,更要有高品质。三是忽视乡土性:有些地方乡村旅游规划产品一追求就丢掉乡土特色,以为城市化、洋化是高档。首先目前大多数政府对乡村旅游规划层面理解不深,概念混乱。观光旅游严重地降低了乡村旅游的丰富性,掩盖了乡村旅游所包含的其他类型。许多乡村旅游景区多以单纯的农业观光为主,多数乡村旅游产品未能真正体现乡村旅游的各个层面,有的甚至歪曲了乡村旅游的内涵,影响了产品的吸引力。其次,资源开发各自为政。在乡村旅游开发和经营中普遍存在各自为政的现象,资源与资金没有形成有效合力,乡村旅游普遍存在规模小、经营者品牌意识淡薄的现象。在乡村旅游规划开发中片面强调对乡村自然资源的开发,而忽视了乡土文化、乡村民俗等文化内涵开发以及对乡村旅游鬼阿虎文化狭义和片面的理解,忽视了对农村其他资源的开发和利用。第三,乡村旅游规划缺乏合理有效的规划和策划。由于资金缺乏,没有对旅游资源进行论证、规划和策划就匆忙上马,开发中只重规模,不讲质量,粗制滥造,许多乡村旅游规划开发存在较大盲目性,只考虑当前,不顾长远,有的乡村旅游开发本身就是一种破坏。此外,部分乡村在开发乡村旅游时,人工痕迹过于明显,农村旅社建成高楼大厦,城市化倾向严重,影响乡村旅游的特色。第四,乡村旅游规划专业人才匮乏。由于乡村旅游的开发和研究均处于较低层次,针对乡村旅游的经营管理人员相对较少,对乡村旅游从业人员缺乏系统有效的培训。在实际的乡村旅游操作中,许多乡村旅游区的管理人员由村干部兼任或由当地农民担任。乡村旅游管理人员和从业人员素质普遍低下,乡村旅游的迅速发展与低素质乡村旅游经营管理人员和从业人员相矛盾,乡村旅游处于粗放经营,形成轻管理、低质量、低收入的恶性物循环中,严重制约了中国乡村旅游业的发展。第五,各地方开发产品特色少、雷同多。目前国内乡村旅游规划多集中开发休闲农业和观光农业等旅游产品,而对乡村文化传统和民风民俗资源的开发不够重视。乡村旅游的开发过分的依赖农业资源,缺乏文化内涵,地域特色文化不突出。此外,中国还存在乡村旅游规划产品雷同多,缺少特色产品,整体接待水平偏低,配套设施不完善等现象。最后,乡村旅游规划对振兴农村经济的贡献有限。由于中国经济不发达,基础设施建设落后等诸多原因,致使中国乡村旅游开发较为成功的区域多在近大、中城市的外围,甚至就在城市中开辟乡村旅游规划项目,乡村旅游规划在振兴偏远地区农村经济的作用非常有限。因此,上海李也文旅规划部负责人认为中国乡村旅游虽然发展多年,但是规划的效果却不甚乐观。在中国众多的乡村中,要想突出重围就要走特色化和创意化路线。走特色化路线首先要坚守乡村旅游的乡村性,以此来区别于城市休闲项目;二是要坚持乡村旅游的本土性,以此来区别于他乡,避免同质化竞争;三是打造乡村旅游经营项目的独特性,以此来区别于别家,形成一个乡村旅游目的地的多彩多姿。而创意化则需要建设专业人才和当地乡土人才相结合的文化创意人才队伍;二是发掘本地文化,以本地的乡土为根进行发掘,适当嫁接其他文化;三是打造一个乡村文化创意的平台,促进交流、提升和合作。任何农业规划都不能脱离资源现状天马行空地乱编,必须立足当地资源基础,实事求是,在充分挖掘、整合资源的基础上,发挥资源价值最大化,将资源转化为产品。而乡村旅游景区更多的属于资源依托型景区,因此更不能脱离资源谈规划,要将乡村旅游资源的乡土味发挥到极致:第一,文化是旅游的灵魂,旅游是文化的载体,没有文化的景区是缺乏生命力的。对文化的梳理和挖掘在众多的乡村旅游规划中显得尤为缺失,因此导致众多的乡村旅游景区千篇一律,雷同性十分严重,大多数游客去就是“爬爬山、赏赏花、尝尝果、吃吃饭”,难以给人留下深刻的印象,也使得景区变得苍白,缺乏长久的吸引力。创新是多元化的,涉及规划的方方面面,既要有理念的创新,又有要产品和项目的创新,大到一个项目的案名、形象定位、分区,小到一个标志系统、景观小品,都需要创新。尤其是在项目的设置上,更要有超前性和创新性,才能满足需求日益多样化的游客需求。乡村旅游规划的创新也可以多种多样,可以在乡村生态景观为基底的基础上,引进高科技的生态体验农业项目,也可以打造一种情趣化的乡村生态环境,还可以营造一种创意性的度假生活方式。第二,落地性、可操作性对旅游规划创新性提出了更高的要求。可以说,落地性成为了检验旅游规划成功与否的唯一标准。参与不同规划项目的过程中,笔者都深深感觉到,几乎所有的甲方都把落地摆在了一个很高的位置。一个旅游规划再有创新性、再能打动领导者的心,如果最终不能落地,这个规划也是失败的。第三,多元化包括旅游产品和产业互动两方面的内容。单一的旅游产品已经不适应旅游发展的趋势了,必须根据不同的旅游市场,设置不同的旅游产品,满足不同游客的需求。此外,旅游业是一个综合性极强的产业,因此,旅游规划还必须突破单一的旅游产业,形成泛旅游产业整合,产生产业聚集效应。乡村旅游规划更应如此,既要关注旅游业本身的发展,也要关注与之相关的种植业、养殖业等,推动区域经济发展,带动当地农民致富。
    2019年06月27日 阅读:2251
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旅游产品开发规划理念

旅游产品开发规划理念[也说旅游]

2019/08/15

随着国民经济的发展,体验经济时代的到来,使得我国旅游行业得到了空前的发展,目前旅游业已经成为我国重要的经济活动之一,且每年保持3.1%的速度增长。国民生活水平质量的不断提高,使得人们对旅游产品的需求也在不断的提高,随之而来的是更加注重“新奇”与“享受”,为了更加适应时代及市场客户需求,新型旅游产品的不断更新已成为旅游行业未来发展的大趋势。旅游产品是指旅游行业工作者通过旅游事物、设施、旅游交通等,给游客需求提供全套服务的保障产品,可分为传统旅游产品与现代新型旅游产品。传统旅游产品主要包括:文化旅游、观光旅游、商务游等,表现形式多为团队;现代新型旅游产品主要包括:健康养生游、科普教育游、体验游赏游、刺激消费游、大众生态游等,此类产品多强调于人们的享受体验。随着旅游行业的不断壮大,旅游产品种类不断的延伸,人们追求精神享受的意识也在不断加深,传统旅游产品必将被新型旅游产品所取代,进而促进新型旅游产品的再次升级。李也文旅认为,在现阶段旅游产品的规划开发中需要遵循以下几个理念:1.生态化理念:随着国民文化素质休养不断提高,人们对生态环境保护意识的不断提升,导致人们更加注重生态健康的生活方式。旅游是享乐的过程,好的生态型旅游产品愈发容易被游客接受。同时生态型旅游产品所需投入的资金相对较低,大多以原有生态基底进行提升改造。2.市场化理念:好的旅游产品必定是建立在市场化的基础上,并以整个市场游客的需求为出发点。在进行旅游产品开发前需对旅游市场中的不同职业不同人群进行全面调研、分析,进行合理的旅游市场定位。旅游产品并不需要适合所有人群,因此精准定位一类/多类人群,设计符合他们需求的产品即可。在旅游产品的开发过程中,需要明确产品的开发是否能否吸引足够的投资资金,是否能够满足游客需求,是否能够为企业带来可观利益等问题,只有这样才能确保开发出品质优良、经济效益高的旅游产品。3.特色化理念:旅游市场的火爆让众多旅游企业相继出现,旅游市场中的旅游产品日渐丰富,想要从这样的大环境中脱颖而出,就需要旅游企业对可用资源进行合理的整合、分析,同时面对旅游市场的变化,时刻调整企业的特色旅游产品,以旅游产品特色化、品牌化为目标,开展研发工作。4.全面化理念:需要从时间、空间、种类多方面综合考虑开发。以时间进行考虑,根据季节、节假日、淡旺季等差异进行研发;以空间进行考虑,主要根据不同区域环境、人文差异或不同区域游客的不同需求进行不同的旅游产品组合开发;以种类进行考虑,通过不同资源类型、不同旅游产品种类及市场目标差异进行合理分析,形成水陆空三种维度空间多种产品的开发与组合。旅游行业作为我国建设发展中快速崛起的朝阳行业,拥有无限的发展潜力,也使得现阶段旅游行业呈现“百家争鸣”的现状,在进行旅游产品开发规划时,需要最大限度满足市场需求,遵循市场理念、特色理念、生态理念及创新精神,合理分析市场需求变化,开发生动形象、富有文化涵养的旅游产品,从而在竞争激烈的市场环境中脱颖而出。

创新休闲农业和乡村旅游规划

创新休闲农业和乡村旅游规划[也说旅游]

2019/07/31

作为一个以农业为基础的融生产、生活、生态于一体的新型产业,休闲农业创新发展显得尤为重要。要想与众不同,一个休闲农业和乡村旅游规划项目就要围绕功能布局、主题定位、产业发展、体验产品、资源整合、生态环境等规划方面进行不断创新。怎样创新才能实现盈利并持续发展呢?1、功能布局创新所谓麻雀虽小,五脏俱全。即使再小的休闲农业和乡村旅游规划景点,也包括了管理、生产、加工、营销、景观设置、配套设施等多方面的建设。况且区位交通、气候条件、生态环境、产品内容等等都是与休闲农业和乡村旅游规划项目成败息息相关的,事先必须有一个清晰的思路,在休闲农业和乡村旅游规划项目的市场定位、功能分区、项目设置、开发原则与时序、经费预算、效益分析等方面做好规划设计。有了科学而适当超前的规划,事情也就成功了一半,以后的建设也能事半功倍。在外部布局上,要选择区位交通条件便利的地方,能与周边同类项目及景区景点构成互补性,能与整个区域发展形成互动,这样能够获得较为广泛的客源。在内部布局上,要将生产区、观赏区、加工区、休闲区等有机合理搭配,尤其是景观设计和游憩设施,要充分考虑游客的感受和舒适性,尽量做到移步换景,不走回头路,累了有地方可以暂停休息。如游憩设施类,要尽量就地取材,在形式上进行创意运用。或石凳、或竹椅、或木条横座等等,各种材料和形态都可以利用。2、主题定位创新无论是人、或者事物、或者产品,有个性才能吸引眼球,让人过目不忘。鲜明、突出的个性和主题就是休闲农业和乡村旅游项目独一无二的靓丽名片。休闲农业和乡村旅游项目的个性往往与休闲农业和乡村旅游项目经营者的风格、追求和修为有关。主题也同样重要,主题要能够突出休闲农业和乡村旅游项目的最有特色的部分,最好在休闲农业和乡村旅游项目名称上就能有所体现。是以产业为主,还是侧重休闲活动、是做亲子教育、还是做民宿,要让人一目了然。鲜明的主题特色有助于顾客根据自己的喜好,能有针对性地做出精准的选择;而不是听到某某休闲农业和乡村旅游项目时不知所闻。3、产业发展创新休闲农业和乡村旅游项目的基础是农业种养殖产业,这也是休闲农业和乡村旅游项目能够持续经营下去的根本。无农不强,无旅难富。脱离了农业,就成了“休而不农”,名不副实。开发多元化的新、奇、特农产品是休闲农业和乡村旅游项目经营的核心竞争力。要精心选择有特色、有市场前景的种养殖产品,做出休闲农业和乡村旅游项目自身的品牌,达到“人无我有,人有我新”的效果。休闲农业和乡村旅游项目很容易陷入假日经济的泥潭,淡季无游客,旺季无招待。休闲农业和乡村旅游项目产品的精深加工显得尤为重要,要将生鲜产品向干货制作、开发功能饮品、提炼美容保健品、休闲旅游商品等方向发展,延长产业链,同时通过不同时节的体验活动与营销推广解决淡季无事可做的问题,提高经营效益。4、体验产品创新休闲农业和乡村旅游项目有创意的产品,才会具有恒久的生命力,能带给游客以心灵的共鸣和别样的感受,强化游客的粘性。无论是产品、包装,还是景观小品,都要注入创意的思维。休闲农业和乡村旅游项目可适当结合时尚元素,让游客有耳目一新,眼前一亮的效果。时尚元素则很切合年轻人的胃口。5、资源整合创新休闲农业可用的资源很多,举凡自然资源、农业资源、乡土文化、乡村建筑、民间技艺、民俗节庆、传统手工等等,只要善加利用,都是难得的宝贵素材。只要运用得当,加入一定的创意改造,能够起到意想不到的效果。(1)休闲农业和乡村旅游项目的设置首先要根据园区的资源条件和功能定位,来进行农产品和农业景观资源以及乡村文化资源等的设计项目。要突显地区特色或旅游吸引力,提供丰富多彩的乡土性旅游项目,以吸引差异化客源,确定核心竞争力。(2)要充分挖掘当地文化资源,将文化融合灌输到具体项目中去,项目的设计要与农村教育相结合,增加休闲农业和乡村旅游项目休闲旅游的科技含量;与厚重独特的乡土文化相结合;与差异化的地脉和人脉相结合。(3)休闲农业和乡村旅游项目要满足旅游者回归自然、逃避城市、休闲放松等的需求。除了要着重突出农业和休闲功能外,更要兼顾趣味性浓、参与性强、体验性足,体现“农”味和“野”味,以多样的形式满足不同消费层次游客的需要。同时还要根据每个时期园区的不同主题活动或利用各种节日、盛事来进行节庆活动的策划,展现地方民俗风采。6、旅游设施创新人们在休闲农业和乡村旅游项目体验活动的开展必然会涉及到道路、停车场、餐厅、宾馆等服务设施的建设和指示牌、垃圾箱等环境景观的设计,景观设计要结合实际,要求与环境共生,体现生态和自然原理。它们的风格、尺度、轮廓、色彩等都要与休闲农业和乡村旅游项目的草木、河湖、山体等自然环境结合得贴切、完美。例如,休闲农业和乡村旅游项目内道路应根据自然地势设计;休闲农业和乡村旅游项目建筑最好采用乡村民居的形式;餐饮设施可以是与环境相协调的野外型、家庭旅馆型,或将餐饮与观光温室结合的温室餐厅;住宿设施如渔家客栈、农家旅店应安置在相对安静的区域,有怡人的景致,与娱乐区有一定距离;又如,生态停车场的建设,可在车场地表铺设生态植草砖,以大型树木作为绿化骨干,采用植物搭起隔离带,可以解决酷暑季节旅游车辆的遮荫和净化汽车尾气的问题 。

田园综合体规划的要点

田园综合体规划的要点[也说旅游]

2019/07/30

田园综合体是什么?简单来说就是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,同时也是在城乡一体化格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。田园综合体的核心为“田园”,“田”代表农业(即产业概念);“园”代表景观围合空间(即社区概念)。在田园综合体规划中特别强调旅游功能与产业的融合,以现代农业的建设为旅游发展提供空间,让旅游特色引流功能反哺农业经济发展。乡村振兴下的田园综合体规划具体实施要坚持六步走战略:第一:必须以规划先行,充分挖掘田园综合体内各类资源;第二:依托基本形态,创新引爆产品,融合旅游六要素提升田园综合体的综合实力与影响力;第三:加强景观规划,塑造“乡愁”情景,让游客产生共鸣;第四:完善基础设施,提升服务水平。为游客带来更好的体验,从而带动游客多次消费;第五:融合市场化机制,强化营销重要性。第六:打造完整的产业链,要以企业为主体,政府引导,农村集体为主载,游客参与,培育基地本身基础型主导型产业。在乡村振兴战略指导下田园综合体规划要遵循:1、守住生态防线是田园综合体规划设计的根本立足点。选址基地应以田园的环境空间为基础,在保护好现有的田园生态基础上,利用乡土人情、自然风光、地貌特征,对农村生产资源进行延伸利用。2、传承文化、特色创新。将传统地方特色文化与现代审美趣味相结合,融入当地特色文化魅力,使田园综合体更具长久吸引力。3、因地制宜突出基地特色。根据基地自身状况,深度挖掘其内在的文化、风土人情、自然条件等,通过差异化打造特色田园。4、坚持以人为本。田园综合体主要消费群体为城市人群,应当充分考虑基地周边城市人群的旅游喜好,收支占比等,同时也要考虑外部空间通达度,为后期多种产业的完善发展(农业、旅游业、餐饮业等),提供便利条件。在这样的战略指导和策划原则上,有一些做的比较成的田园综合体规划案例,本文以保山市隆阳区、浙江绍兴花香漓渚和广西南宁美丽南方为例。1、云南保山隆阳区保山市隆阳区推进的万亩生态观光农业园,引领传统农业向生态观光和休闲农业转型,形成色彩缤纷、四季有景的农业观光画卷,打造集观光、休闲、娱乐、传统、文化展示于一体的生态观光农业园。2、浙江绍兴 “花香漓渚”花香漓渚以农业综合开发为平台,通过花木档次升级、引进相对优质的农文旅项目,以此弥补现有花木产业集群发展的相对滞后、土地资源要素缺失以及农村经济落后带来的发展短板。3、广西南宁 “美丽南方”美丽南方田园综合体规划以地方丰富的农业资源、产业基础、特色村落、传统文化为依托,以农业综合开发项目为抓手,完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系,实现三产融合、农文旅三位一体及生产生活生态“三步同生”。美丽南方田园综合体整体规划布局为将实现“一轴两翼三带八区”的总体布局结构。

基于旅游规划视角下的田园综合体

基于旅游规划视角下的田园综合体[也说旅游]

2019/07/29

田园综合体是顺应区域城镇化和农业供给侧结构改革的一大创新,是以促进农业产业化、生态文明与实现乡村振兴的重要途径。田园综合体相比国家农业公园、共享农庄、特色小镇、美丽乡村等概念,由于创新的发展模式和巨大的发展潜力而备受关注。田园综合体是一个全新的概念,表现形式多样,特色各有不同,对目前全国内的田园综合体项目进行分析,田园综合体的发展核心是相同的,均是以农业资源为基础,以地方特色为导向,以休闲娱乐、农耕民俗为补充,带动整产业链全面发展。其中文化主题定位和运营创意是项目的核心灵魂。但目前田园综合体也面临着众多复杂的问题,主要分为:1.盲目随从性,部分田园综合体项目位于偏远地区,市场、资源、资金均不足以支撑;2.产业单一性,田园综合体概念突出单一产业向产业链延伸的概念,但许多田园综合体均是单一性;3.缺乏运营思维,田园综合体是在挖掘和整合现有资源的基础上,发挥最大效率,部分田园综合体缺乏此类思维。从以上内容考虑,未来的田园综合体必须是基于前期旅游规划、策划完善的综合考虑,实现内容和资源、渠道的多元化发展。避免同质化竞争与发展后劲不足等现象。上海李也文旅规划部负责人认为田园综合体的规划设计是要构建田园生态圈,以“一个大平台,共建五大圈层”思路去进行开发设计。一个大平台:田园综合体项目并不是纯粹的旅游项目,其包含着政府、企业、村民等多方利益,所以田园综合体项目需要以政府为主导,牵头组织平台建设,设立管理机构,提供部分政策支持;从而吸引企业或者是个人的投资、管理、运营;最终达到村民参与、带动就业、拉动内需等要求。五大圈层:1.打造以田园产业为核心的多元产业圈层。以各地优势农业资源为基础,协同发展第二、三产业,完善产业链,既强调产业圈层中对田园综合体系特色的延伸,同时也强调多方联动协作。2.以地方文化、民俗、资源为特色的基底沉淀圈层,基于项目地独特的地势、气候、民俗、饮食等进行深度挖掘,从而为田园综合体赋予内在灵魂,它既是非物质的精神体现,同时也是二三产业发展的物质表现。3.加强科普研发、观光、教育等为主体的科研圈层,田园综合体的本质还是建设乡村,以实现“乡村振兴”为终极目标。引入多元科技基础设施和高效科研教育机构是重构乡村人群,引入人才的过程,打造集科研、实践、生产、教育、体验等于一体的科研教育体系,是有利于村乡自身良性的循环。4.以多网融合为支撑,重构基地交通网络圈层。具有持续活力的田园综合体必然是交通便利的区域,利用各地区内现有的交通体系、重构更便利的未来交通,从而可以带动人流、打造多元化物流网络,既让游客走进来,又将物品输出去。5.以网络平台为媒介的网络信息圈层。随着大数据、云端的发展,现代科技可分析出现代人群的喜好需求,将信息网络融入各功能之中,可为生产发展提供方向,同时也可大幅度提升田园产业多元化,达到提高田园生活质量的目的。     田园生态圈的构想是对田园综合体理论的延伸,更是未来田园综合体旅游规划视角下的指导与延展。

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