400-669-7006
  • 也说旅游

    田园综合体与特色小镇的融合

    乡村旅游已经成为当今世界性的潮流,田园综合体顺应这段大潮流应运而生。看似匮乏实则丰富的乡村旅游资源需要匠心独运的开发。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。远走他乡和抛家别亲的进城务工牺牲太大,在本区域内多元发展,从多个产业融合发展中获取收益的模式更为可行。没有一个比较高的生活水准,人心必背,没有产业支撑的田园综合体也只能是另一副皮囊。各级各类现代农业科技园、产业园、创业园,应适当向田园综合体布局。田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来,让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪,以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系,从而产生符合自然规律的自警、自醒行为,在陶冶性情中自娱自乐,化身其中,缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。在经济高度发达的后现代,人们对“从哪里来”的哲学命题已经无从体悟,田园综合体通过把农业和乡村作为绿色发展的代表,让人们从中感知生命的过程,感受生命的意义,并从中感悟生命的价值,分享生命的喜悦。首先是融合共享,随着城乡一体化发展步伐加快,一二三产业融合发展加速,中国进入后工业革命时代,城乡社会全面融合,城市反哺乡村,乡村生态共享,社会转型升级、全面创新的新阶段。一个完善的田园小镇,是一个包含了农、林、加工、制造、餐饮、仓储、金融、旅游、康养等各行业的三产融合体和城乡复合体。其次是城乡一体,田园综合体+特色小镇,利于培育农业农村和城镇新兴产业发展新动能,加快城乡一体化,推动城乡实现历史性变革。田园综合体+特色小镇模式,为农业现代化和城乡一体化联动发展提供了新支点。可以以城带乡、以工促农、形成城乡发展一体化新格局。通过一二三产业的深度融合,带动园综合体资源聚合、功能整合和要素融合,使得城与乡、农与工、生产生活生态、传统与现代在田园小镇相得益彰。第三是生态田园,在发展生产、壮大产业的同时,为现代城乡居民探索多元化的生产聚居模式,既保持田园特色,又实现现代居住功能,为实现城乡基础设施和公共服务均等化提供了最佳空间;田园风光、乡野氛围、业态功能等,加之优良的生态环境和循环农业模式,能够更好迎合和满足城市居民对生态旅游和乡村体验的消费需求,使生产、生活和生态融合互动发展。最后是田园城市,生态是基础,是本色,因为特色小镇位于城乡之间,故一定要有田园风光,以及基于田园综合体特定产业和地域特色风俗文化之上的特定建筑风格、风貌,正所谓与“山水林田湖”相融的天人合一的自然形态。
    2019年04月28日 阅读:2445
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    特色小镇案例研究四

    特色小镇小而精美,类型多样,因此,李也文旅根据特色小镇的特点,总结了十大不同类型的特色小镇。在此前,已经介绍了历史文化型特色小镇、城郊休闲型特色小镇、新型产业型特色小镇、特色产业型特色小镇、交通区位型特色小镇,本期继续介绍资源禀赋型小镇、生态旅游型小镇。资源禀赋型小镇:打造资源禀赋型小镇,一是要小镇资源优势突出,处于领先地位;二是小镇市场前景广阔,发展潜力巨大;三是对小镇的优势资源深入挖掘,充分体现小镇资源特色。案例:定海远洋渔业小镇小镇位于舟山市定海区北部的干览镇境内,毗邻定海西码头渔港。小镇规划面积3.18平方公里,建设用地1.26平方公里。小镇打造一个产业特色明显、地方文化独特、生态环境优美、“产、城、人”三位一体的省内唯一的远洋渔业健康产业小镇,使之成为长三角地区乃至全国海洋健康产业的新样板、新典范。小镇规划形成“一核五区”的功能布局结构。一核指远洋渔都风情湾区,即“小镇客厅”。五区指远洋健康产品加工区、健康产品物流区、生活配套区、健康休闲体验区和综合保障区五类功能区。生态旅游型小镇:打造生态旅游型小镇,一是要小镇生态环境良好,宜居宜游;二是产业特点以绿色低碳为主,可持续性较强;三是小镇以生态观光、康体休闲为主。案例:丽江九色玫瑰小镇九色玫瑰小镇位于丽江市古城区七河镇金龙村,距三义机场3.5公里。项目结合村内9个民族主题文化元素,开发面积约3.6平方公里,分六个板块,包括442栋8万多平米传统庭院房屋涂色,100余幅3D彩绘的建设。规划用5年时间,投资约5亿元来完成项目开发。亚洲第一个彩色村庄、第一个玫瑰爱情主题小镇。小镇整体项目划分为五个区域:一区为商业休闲、婚庆、3D文化创意园;二区为玫瑰温泉酒店;三区为玫瑰育苗基地及高端蔬果采摘园;四区为使用玫瑰种植基地、花海景观基地、摄影基地;五区为玫瑰爱情大道及四季花海、空中观景廊。李也文旅总结十大类型特色小镇,本期介绍特色小镇中的资源禀赋型小镇、生态旅游型小镇,我们将于后面陆续介绍其他类型,敬请期待。
    2019年04月26日 阅读:2547
  • 也说旅游

    乡村旅游背景下传统乡村的转型升级以山里寒舍为例

    目前我国乡村旅游的发展已经走过了低端零散化的农家乐、渔家乐和统一管理、统一规划的两个阶段,正在进入以娱乐休闲度假为特征的第三阶段即乡村度假阶段(以乡村特色民宿为基础,以田园度假生活方式为寄托,围绕乡村资源开展疗养身心的深度旅游活动)。乡村度假为传统乡村的转型提供了一种新的方式,那么传统乡村是如何向乡村度假转型的?什么的乡村容易向乡村度假方向转型?本文将以山里寒舍为案例探讨其由衰败乡村向高端乡村度假目的地转型的路径。一、山里寒舍的整体概况山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪沟村,距离北京108公里,是一处由古村落改造成的乡村酒店群。山里寒舍将整个村子的宅基地和农民的田地租用,约15公顷。预计在废弃或闲置的宅基地上改造建设86套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施,形成山里寒舍创意乡村休闲度假区,预计开发的配套设施还包括会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、泳池、手工坊、农耕博物馆、观光车等。二、山里寒舍华丽转身前后1、山里寒舍“转身”前由于地处偏远,交通不便,干峪沟村村民逐渐外迁,导致大量民居闲置乃至荒废,村内民居空置率高达80%,成为名副其实的“空心村”。干峪沟村户籍人口仅有41户71人,平均年龄超过60岁,常住人口不足20人。随着年龄结构逐渐老化,年轻劳动力纷纷外出谋生,造成土地和山场无人打理,全村43处宅院,大多处于闲置状态,村庄日益凋敝,了无生机。2、山里寒舍“转身”后2013年,北庄旅游开发公司,以50年租用、二套闲置房入股合作等形式,收租了村里废弃或闲置的宅基地(或集体土地),对村落的供电、给排水、通讯、网络等基础设施进行高规格建设,并将传统民居院落改造成为高品质的度假酒店,以“奢华与朴素混搭,舒适和自然结合”为特色,将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合,并配套了游泳池、高尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目,目前开放的院落有20余座,入住价格从1500元至4000元不等。通过这一模式,村民不仅可以获得稳定的租金,同时还成为山里寒舍的员工,获得相应的工资收入,而干峪沟村的土地、果林等各类资源也得到了系统盘活,昔日荒凉的空心村变身成为国际范的乡村度假区。三、山里寒舍华丽转身的重要因素李也文旅认为促进衰败的干峪沟村向山里寒舍华丽转身的因素主要集中以下4个方面。 1、乡村自身的优势首先干峪沟村村落生态优良,环境幽静,具有原生态的乡村味道浓郁,这种天然的、保存良好的乡土气息为乡村度假开发提供了重要载体;其次部分房屋空置是乡村度假开发的重要条件,闲置的农宅减少了项目前期的工作程度,容易进行资产流转,并易于对房屋进行改造升级,最后村落民居建筑多为传统老院落,风貌特色突出,由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息,而且建筑外貌、结构等保存完整,具有较高的改造价值。2、施行有效的土地流转政策在“山里寒舍”的带动下,干峪沟村成立了旅游专业合作社,着眼于干峪沟村独特的自然人文资源以及特殊的旅游市场需求,有效推动土地、房屋流转,在不改变所有权前提下,村民以房屋、果树、土地入社,化零为整,委托企业统一管理。利用这些废弃或闲置的宅基地(或集体土地),以50年租用、二套闲置房入股合作等形式,改造建设40套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施,形成了山里寒舍创意乡村休闲度假区。3、进行乡土化的开发山里寒舍最大的特点就是具有乡村的原始生态特征,开发不破坏当地环境,保留了原有的古老建筑外貌。在开发建设过程中,最大限度地使用当地的石材和木料,最大限度地保护民居的原始状态。酒店房间在原有老房基础上改造装修而成,从外面看还是村民老宅,木门、木窗、椽子、石头院墙等都得到保留。而室内却别有洞天,糅合了中西设计,融合了古朴与现代理念,创建了古朴而不失现代化的混搭风。五星级的客房及卫浴设施,中西餐厅,无线网络覆盖等。4、确保农户的利益得到落实首先最大限度保障农民权利,北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签署了一份为期20年的委托经营合同。20年之后,如果村民对现有的经营状况和收益表示满意,可通过召开村民代表大会的形式,优先续租给开发企业。其次最大程度确保农民收益,山里寒舍为居民提供了租金、分红以及工资等多种收益形式,全村人均年收入达2万多元,在企业就业的社员年收入超过5万元。出租房屋、土地、果园等均可以获得租金,还可以入股合作社,按照经济效益和入股比例获取一定的分红,另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社员就业,为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。
    2019年04月25日 阅读:2549
  • 也说旅游

    暗藏的危机下,主题公园创新之路该如何走

    从迪斯尼到环球影城,从Hello Kitty到六旗乐园,从华侨城到海昌海洋世界,从长隆到方特再到恒大童世界,主题公园已越来越成为投资者和运营商激烈竞争的领域。而中国的主题公园市场已成为各方必争之地。据统计,中国主题公园总量约为2100家,投资在5000万元以上的有300家左右。截至到2017年底,1万多家A级景区中,主题游乐类的景区339家(3.92%)。根据TEA&AECOM发布的《2016主题公园报告和博物馆报告》显示,2016年全球前十大主题公园集团中国就占据了3席,亚太地区排名前20的主题公园中则有13个来自中国。主题公园是我国旅游发展的重要部分,市场前景十分广阔,但纵观国内主题公园市场,依然存在诸多弊端。李也文旅站在市场角度,探寻市场现状,把脉主题公园,寻找病症所在,方可对症下药。1. 主题公园不主题,千篇一律是硬伤受一些成功示范以及利益的驱动,许多娱乐型乐园纷纷踏上模仿之路,虽然项目繁多,却没有精致独特的产品,没有特色鲜明的主题,以致很多项目模式、内容大同小异。过山车、大摆锤、旋转木马、小丑表演……千篇一律,毫无特色。很多人认为只要有了这些娱乐设施就能开园卖门票赚钱了,事实上这些所谓的主题公园不过是披着光鲜外衣的劣质产品,单方面地看到利益空间,却也陷入了同质化的深渊。2. 盈利模式靠门票,单一收入藏风险数据表明,国内主题公园的二次消费在整体收益中仅占10%甚至5%不到,收益仅仅依靠门票,缺乏内容和衍生品。从投资角度看,单一的盈利模式本身就是一种风险,这也使项目很难获得有效的融资成果。从盈利角度看,依靠门票为生的主题公园在淡季或客流量不足的情况下,其收益效果可想而知。 3. 文化挖掘不充分,内涵不足缺灵魂国外主题公园,“旅游+文化”深层次融合的发展模式已形成,而国内市场大多存在一个弊端,文化主题不够突出,对中华传统优秀文化的挖掘不足。导致我国主题公园吸引力低、美誉度不高,国际竞争力弱,文化承载能力未发挥应有作用。4. 主题形象不突出,主题IP是王道以迪士尼为例,为何一个被打上迪士尼形象的商品价格可能是同类商品的3~5倍。因为人们对迪士尼IP的认同,愿意为这样的IP形象买单。同时迪士尼的IP衍生出其他产业链,开拓了服饰、出版物、音乐剧、玩具、食品、教育、日用品、电子类产品等一系列消费品,IP形象渗透到人们日常生活中。主题公园的发展不能只考虑游乐,还要考虑整体的运营体系,要拥有自己的形象、故事、内容,一个创意IP能为项目带来巨大的能量,主题公园IP大有可为。李也文旅认为,国内主题公园市场广阔,主题公园未来一定要实现创意化、特色化发展。因此,主题公园必须走实践创新之路,挖掘文化内涵,实现主题公园IP化,衍生产业链,延长游客消费链条,加强品牌竞争力,提高国际竞争力。
    2019年04月24日 阅读:2458
  • 也说旅游

    旅游地产要“先旅游后地产”

    人民生活水平的不断提高导致中国旅游业快速的发展,与此同时旅游地产也搭乘了这辆顺风车,面对新的生活方式的转变,旅游地产的发展也要不断的接近人们生活本能的需求。  旅游地产主要包括三大类。综观我国旅游地产,依据其主题和开发目的不同,可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类。其中,按照依托形式不同,旅游住宅地产又可分为两类:一类是自然景观依托型旅游住宅地产。这类旅游地产往往依托风景优美的风景名胜区,以优美的自然景观为卖点,属借景开发模式。目前很多旅游城市景区周围的住宅都属于这种类型。另一类是人造景观依托型旅游住宅地产。这类旅游地产通常不依托现有的旅游资源,而是先投入巨资,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流,促使景区附近地产升值,再趁势开发房地产,属造景开发模式。目前,旅游地产已经成为开发热点。不管是全国性的地产巨头,还是“地方诸侯”都开始涉足旅游地产开发。随着经济的发展,旅游度假开始也开始成为人们的主要休闲方式,旅游地产的发展环境越变越好。旅游地产虽然已经进入了一个发展的黄金时期,但旅游地产毕竟还是一个年轻的产业。旅游地产的发展模式还不成熟,需要更多的开发商企业去探索。 但是,旅游地产也是地产开发的一种,它也势必会按照地产开发行业的规律进入到寡头时代,能否在未来站稳脚跟,这与公司的整体实力和发展战略都有着紧密相关的联系。旅游地产开发要成功的必备条件有三点。其一,选址地需要拥有独特的旅游度假资源。因为有些旅游资源只是适合做观光旅游但做不了旅游地产,比如黄山、贵州、华山、巴黎等等,这些地方的资源非常好,但不宜做旅游地产。一方面观光型的地方通常有比较极端的气候,交通不方便,另外缺乏人文氛围。这些拥有观光型资源的地方,更适合到酒店住上几天。而只有长线度假型的资源才适合打造旅游地产,比如云南、海南、青岛、珠海等城市,不仅有山、水、空气等丰富的自然资源,也有比较好的人文环境。其二,除了旅游资源外,配套也要跟上。如果只有自然资源,而配套设施没有跟上,那就容易沦为空。其三,交通便利。人们要的不是科学家探险般的折腾,而是闲适和享受,交通上的不便利必然使旅游地产项目的价值大打折扣,包括万达长白山项目也遇到这个问题。旅游地产或将在未来几年迎来新的爆发期,未来旅游地产应该做好逻辑修正,传统的开发模式已经彻底失效,旅游地产一定要秉持“先旅游后地产”的开发思路。其次,旅游地产不能只是提供给业主一处房子 ,还必须要做场所和内容,要让业主除了能在那里住、吃、喝、玩,还能看到未来在这里的生活。最后,在体验经济时代,度假项目应该是一个美好生活的服务商。提供的房子不是重点,重要的是能否提供独特的体验和服务。
    2019年04月23日 阅读:2546
  • 也说旅游

    田园综合体建设三大难题如何解决?

    “田园综合体”已经在遍地开花,但在资本逐利中,农业的基础性地位如何体现,农业在整体产业布局中如何发展,如何做好利益平衡,让农民成为真正主体并由此获益,值得思考。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一。按照要求,农民是田园综合体的主体,且农业是产业链中的基础性产业,在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给,成为田园综合体建设的关键。现今涉及到的可用土地:农民自有住宅、闲置宅基地;农村集体建设用地;四荒地,荒山、荒沟、荒丘和荒滩;城乡建设用地增减挂钩;对投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等。但也存在多条用地红线:不得占用基本农田、不得超越土地利用规划、严禁随意扩大设施农用地范围。目前,田园综合体的主流土地获取方式主要有采用土地银行的方式、建立以土地股份为基础的合作社、农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦和土地置换、租赁、入股联营这四种方式。政策方面倒是呈利好趋势。但我国农民户均经营土地少,多为一家一户小规模经营,形成较为零散的地块,对田园综合体大面积的土地利用形成制约。也就是说,田园综合体的大量用地要获得很多农民的许可,利益主体众多且复杂多样化,对农业农村发展项目建设的积极性各有不同,一旦未达成统一意见,整个项目建设将受到不利影响。和农民一起致富,才是正确地拿地方式!  田园综合体的业态模式为“农业+文旅+地产”,完善的田园综合体是一个包含农林牧渔、加工、餐饮、旅游等行业的复合载体 。田园综合体运营团队等人才的欠缺,是目前田园综合体建设的一个难题,导致一些规划设计方向走偏,或难以落地。区别于现代农业园区和农业综合体,田园综合体的产业构成除了农贸科教等,还有文旅康养、地产、会展、环保等业态,其充分考虑主客共享,不单追求经济效益,更要求综合效益。田园综合体的三个核心是田园生产、田园生活和田园景观。 “综合体”理应是跨产业、跨功能的综合规划,具体到项目当中就是多功能、多业态的综合运营,这就要求项目的运营方能够深入挖掘当地的各种资源,推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。  农民是田园综合体的核心主体。在现今的田园项目中,农民收益主要来自三方面:以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台,定期分红,或者出租土地获取租金;成为企业员工获取劳动报酬;土地及地上附着物一次性补偿。  农民利益的保障,其实不仅仅是经济利益,还包括文化利益。在真正的田园综合体里,不仅有老农民,更有被乡村吸引、愿意从城市回归乡村、参与农村发展的新农民。实现传统和现代的对接沟通,田园综合体才更具市场价值。
    2019年04月22日 阅读:2452
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    当下文旅地产的启示

    关于文旅地产的思考,首先我们要明白什么是文旅地产?关于文旅地产的定义,可谓仁者见仁智者见智,仍没找到一个可以让各方信服的定义,但我们可以从一些成功的案例入手来看下。像以游玩为主的迪士尼乐园、华侨城欢乐谷、广州珠海长隆乐园,以文化商业为主的乌镇,是阿那亚等等,这都是文旅地产。在今天这样一个文化、旅游、度假、休闲、餐饮等生活方式逐渐融为一体的时代,符合新经济新消费时代的文旅地产自然而然地成为了房企和消费者共同的选择,而以往那些依靠频频拿地建房,去进行野蛮增长的模式已经不能胜任新时代的要求。前几年,特色小镇项目发展得如火如荼,随着特色小镇项目的降温,文旅地产也悄悄走进了我们的视野。就有关部门发布的《中国文旅地产研究报告》表明,截止到目前,我国有将近四成的百强房企进入文旅地产。不少老牌地产商也提出自己的策略,像先后收购了万达13个文旅项目的融创认为:“地产行业进入下半场,要投资美好生活”;地产界的龙头之一万科也提出 “美好生活场景师”的理念,作为其未来城市配套服务体系的战略;而金科则将“美好生活服务商”作为自己的战略定位,绿城更是将其目标定位为“理想生活集团”。而事实上,在住宅开发领域多年来持续发力的万科,早在2017年10月就已经宣布进入文旅产业,创新文旅地产领域跨界产品模式。在如今的多元化产业中,开发商布局文旅相对较早。现如今,文旅产业也早已经过了“快速扩张-冷静期-回温”的阶段。据相关部门统计,我国文旅地产快速的发展时期出现在2012~2014年间,期间每年新增项目约2200个,增速高达83%,但其中扔存在着各种问题,如项目同质化,缺乏特色,缺乏活力,难以长久。从2015年开始,业过快开发的问题逐步显然,行业开始洗牌,市场逐渐淘汰了一些定位不清、盲目跟风、缺乏活力的项目,文旅地产逐渐趋于冷静。直至2016年,行业才开始逐渐回温。举例来说,如文旅地产里比较成功的无锡拈花湾,拈花湾是一个从无到有完全新建的人造特色小镇,它是特色小镇与文旅地产的结合体,同时也是网红兼内涵并存的成功案例之一。现在的无锡拈花湾现在不缺乏人气,缺的恰恰是能持续吸引人流的,基于文化内涵的引爆点。从而在拈花湾形成大量各具特色的族群,吸引不同年龄段的客源来此持续消费,让拈花湾成为一颗常青树。 
    2019年04月19日 阅读:2581
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文旅地产操作路径

文旅地产操作路径[也说旅游]

2019/05/20

在特色文旅小镇、田园综合体等新型文旅产业大平台快速发展的机遇之下,文旅地产仍然具有广阔的发展前景。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,文旅地产不只地产,更要求文化产业、旅游业、房地产业三者结合。以营销为导向的方式难以为继,以运营为导向、整合资源、精细化管理的模式才是文旅地产的主流。所以首先在项目定位上,可分为以下四种来进行分析研究。以城市观光娱乐为主的项目,通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、大型电影院等不同的业态整合在一起,创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall,以此带动写字楼和住宅地产的开发,这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块。以生态别墅或古村落为载体,强调与自然环境的和谐,与本土文化的融合,在一种独特的文化意境里享受时尚度假的体验,这种适合短途休闲度假,强化了过夜以及居住功能。在城郊的风景优美之地,建立简单的观光、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等,形成高档人居旅游社区。旅游功能偏弱,主打居住,能够引发高端休闲人群的聚集,凸显品质性。主题文化小镇,主要是古镇、古街区,或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇,以小镇为载体,构建文化休闲平台,提升吸引力,进而带动小镇外围的休闲地产。这种模式,已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。去地产化+轻资产回归旅游本质是目前文旅地产较为常用的操作套路,文旅地产占地规模巨大、资金占用量大、开发和回报周期长,实质上,文旅地产是一种集合了文化、旅游、地产和商业运营等元素的复合型地产项目。目前,中国房地产行业跑马圈地的时代已经成为了过去,暴利和疯涨难以再现,众多开发商开始转型养老、旅游地产的开发,但是,传统的重资产开发模式需要前期投入大量的资金,开发资金链承受巨大压力。这样的背景下,资金占用量大的商业和文旅地产项目探索和转向“轻资产运营模式”的好处在于,高杠杆率,前期投入少,风险分散化。多样化盈利向产业靠拢也是文旅地产中的一种操作模式,国际上做的比较好的大型文旅企业,比如迪斯尼,门票收入只占营收中的45%左右,而国内大部分文旅地产项目70%、80%收入都靠门票,所有资金平衡必须依靠房地产地产,如果离开地产,推进很难。在文旅地产盈利模式上,要摒弃单一的销售为重、租赁房费门票等收入占比小的模式,更要讲究多元盈利。文旅地产其实应该从开发思维转向运营思维转变,运营重要性越来越关键,但是,就目前从传统地产向文旅地产来转型企业来看,思维还是开发思维。三部委发布打造特色小镇的计划,很多房地产企业都往文旅方向转型。房地产企业往文旅转型有天然的优势,在短时间内可以将文旅项目建起来。但文旅项目和房地产项目有很大区别,关键是思维要转变,从开发思维向运营思维转变,房地产把房子卖完了就可以了,但是作为一个项目,项目建成之后刚刚开始,必须运营好,经营好,带来持续的客流和收益,必须有足够大的回头客和口碑,这有很大的不一样。

浅谈国内外旅游重点产业区隔

浅谈国内外旅游重点产业区隔[也说旅游]

2019/05/17

自“十三五”以来,我国陆续出台了一系列促进旅游产业发展的政策,旅游产业已经成为国家的战略产业,同时全球化趋势明显。说到旅游产业,必不可少的三大支柱要素就是酒店、交通、旅行社。国内外皆是如此。这三者的发展也在无声地改变着旅游业的发展动向。李也文旅就以这三大产业为核心,浅谈一下发达国家与发展中国家旅游产业中的各自不同的特点。一、酒店业的比较:1、经营理念的差异:我国的酒店管理者主要是以自己的产品或能提供的服务为市场导向,即以我为主,我有什么就卖什么,我有什么水平的服务你就得接受什么水平的服务。发达国家的酒店管理者倡导坚持以消费者的需要为核心,以满足客人的一切需要为企业管理和经营的导向,在产品、服务质量、价格水平等方面的设计均采取从外向内的模式。 2、员工配置的差异:我国酒店从业人员较多,劳动效率较低。其原因主要有:我国人力资源廉价;员工的素质偏低,服务意识、服务技能不强;一专多能的人才偏少;酒店设施现代化程度低。国外酒店总服务台利用先进的预定网络、财务系统进行订房、结账等项服务,仅需一、二名员工,而我国却需四、五名员工来完成相同的工作量。发达国家基本上采用人力资源节约模式,用工少。其饭店的员工大多是“一专多能”,素质较高。二、交通业的比较发达国家到目前为止大都已经建成了完善的道路系统、航空、运输等方面配套设施齐全,发达的交通业不但大大增强了发达国家作为旅游资源国的可进入性,而且为本国国民外出旅游创造了优越的先天条件。发展中国家由于经济起步较晚,交通、运输以及各项配套设施设备的提供都受到了一定的限制,这无疑对本国的旅游业会造成很大的影响,既影响本国居民的外出旅游,又影响入境游客的来访。三、旅行社业的比较1、投资经营理念的比较发达国家中,进入旅行社业的资金主要是在资本寻求最大化收益的内在规律作用下,由资本的人格化主体――企业家投入的。在资本的进入与退出方面,政府很少干预,主要由市场机制本身发挥对资源的调节作用。此外,投资者进入旅行社业可以由多种选择方式,如直接投资、收购与兼并、合资与合作、战略联盟。中国旅行社业中,投资主体的行业进入带有明显的行为背景。在经营运作方面,还处于“小、散、乱、差”的发展时期。各旅行社之间存在相互扯皮、恶性竞争的局面。 2、发展进程的比较发达国家的旅行社业发展是随着其国内旅游市场的需求增长,而自然而然产生的,从1845年托马斯•库克旅行社的成立到大众旅游时期大批旅行社的涌现,都是顺应了市场的需求,是一个自然演进的过程。政府的作用只是在市场经济体制的框架下进行规范管理等宏观性的工作。中国最初的旅行社是以一些国外旅游服务机构为方便其本国居民来中国旅行而设立的分支服务机构。建国后旅行社业的发展是由政府主导的、出于政治目的的发展,主要为接待归国华侨和宣传新中国的建设成就。直至1978年改革开放以后,旅行社开始由事业单位向企业单位转型,由国家垄断走向市场竞争阶段。随着社会主义市场经济体制的成熟与完善,中国旅行社业的核心竞争能力将加强。李也文旅认为中国是一个旅游大国和消费大国,但是要想成为旅游强国,还需要提升本国的供给能力,走出去参与国际竞争。

创意在旅游策划中的中流砥柱作用

创意在旅游策划中的中流砥柱作用[也说旅游]

2019/05/16

旅游策划在本质上是对当地的资源进行深度的挖掘和考察,用所得资料进行整合,形成独一无二的项目数据库,将山水自然与人文民俗相结合来实现旅游业市场发展定位的创造。在这个过程中起到至关重要作用的归根结底在于创意二字。创意是旅游策划的掌中宝。景区策划一个重要部分就是景区管理模式的策划,如今的景区管理,正在进入一个流程再造的全新时代,从国有事业单位正逐步走向市场化、民营化,需要有科学的流程与规范。旅游开发与经营中管理流程的科学设计,都是项目设计应该特别重视的部分,只有遵循好的流程进行管理,才可能形成良性的旅游运作。俗话说:三分长相,七分打扮。在景区策划中项目设计机构应该对投资商及银行等资金资本拥有者非常了解,资源再好,不转化为产品也没用;产品再好,不包装也无法融资。对于产品的包装来说,无论是政府进行招商引资,还是企业融资,都具有特别重要的意义。坚持以投资商和银行的思维方式及理念为前提,以他们的需求为导向,进行产品的招商及融资包装。景区策划旅游项目是以景区的开发、利用和发展为预设目标所制定的方案和采取的措施。而资源创新法,就是景区策划旅游项目的方法之一,是指通过各种方法,增加景区的资源含量,从而使景区的内容更加丰富,特色更加鲜明,具有更强大的竞争力,那么景区策划如何入手呢?旅游开发必须尽可能地避免与其他的同质或重叠,打造自己的特色,推进区域旅游的,特色发展,达到“创意为先,融入规划,指导实践,差异发展”的目的。应对项目的基础情况。项目的政治、经济环境作详细的调查,对同类旅游资源进行横向和纵向的比较,并结合各种区位条件从而确立旅游策划的核心内涵。强调特色,使其更具有市场竞争力和发展潜力。创意是旅游策划中具有重要的地位。创意能力挽狂澜,重获品牌竞争力。大部分的博物馆都是以陈列展示物品供游客参观,互动性和趣味性较少,因此游客的逗留和再次观看的可能性较小。而在布莱克博物馆的前期策划中,将其定位于“让游客认识布莱克的人民与工业”,以工业体验性为主打的旅游项目。主要展示18世纪初期以来的布莱克历史。布莱克区的古建筑经过巧妙的规划,营造出一个真实生动的村庄与工业社区。游客从中能够体验出布莱克区制造工艺的特点在英国工业革命时期的作用。在创意中不断强调“用一切手段向游客诠释历史”很好的满足了博物馆市场游客的需求。在景区策划中可以利用已有的、不出名的风景、人文资源,通过丰富的内容,增加设施,加大宣传,从而扩大影响,提高效益。在景区策划中小题大作必须注意小与大的关系,要通过小景点折射大内容,带来大开发,创造大效益。

田园综合体的三大突破点之二:可持续经营

田园综合体的三大突破点之二:可持续经营[也说旅游]

2019/05/15

打造田园综合体一方面是为了解决人们休闲旅游的需求,一方面是搭建乡村振兴的平台,但他跟传统景区一样,只有长时间的经营才能有自己的特色,只有长时间的经营才能赚钱。可持续经营是田园综合体项目的灵魂,田园综合体的可持续性经营包括可持续的生态景观、可持续的体验和可持续的服务;可持续的景观,大部分田园综合体的景观都是生态资源景观,季节性非常强,比如花海,桃花、樱花等,植物开花期能吸引很多人,但是过了花期之后就没有替代品了,游客来了后很失望,就会对项目有较低的评价。日本母亲牧场坐落在山上,利用广阔的空间栽植了大量的花卉,使得不用季节的观花也成为牧场的一个亮点。花卉都采用单一品种大面积栽种的方式,利用山地的地形,增大面积感。 不同的花卉,花期交错,让游人每个季节都有不同的感受。比如1-2月水仙花、2-3月梅花、2-4月油菜花、5-8月熏衣草、6-10月牵牛花、6-7月绣球花、9-10波斯菊等等。   结合中国的情况,也可以让项目在每个月都有不同的花盛开,这样就能打造不间断的观赏花海,能一直宣传推广项目,扩大项目影响力,增加游客黏性。 可持续的体验田园综合体最简单有效果的体验内容就是水果采摘,跟花海一样,水果采摘季节性也很强,可以通过打造多个种类,不同时间段采摘体验内容来打造可持续的水果采摘体验,比如:春天有草莓、樱桃、枇杷,夏天有杨梅、桃子、西瓜、李子,秋天有葡萄、梨、桔子,冬天有柚子、甘蔗等。 针对不同客群和项目情况可针对性的设置长时间段的体验内容,如:钓龙虾、抓鱼、喂养小动物、骑牛、骑马等都可以持续运营。儿童游乐设施也是较好的可持续体验内容,如:卡丁车、摩天轮、太空飞船等,只要天气良好,游客都可以体验。每个成功的项目都有独特的体验内容,如安吉鲁家村的小火车,是体验业态,又串联了各个主题农庄打造了特色旅游线路。 可持续的运营服务很多地方都是集大家之力打造了一个田园综合体项目,但是项目建成后怎么运营是个难题,如果管理混乱,服务能力有限,项目就难有好的口碑,推广效果也大打折扣。田园综合体的运营主要做这两件事:1、 满足游客需求,游客来花钱体验就要得到服务,事无巨细,从游客需求入手,怎么做都不会错。2、 搭建营收模式,项目收不收门票?该收多少钱?除了门票还有什么经济来源,怎么利用项目资源变现?哪些体验和产品需要花钱,哪些是免费的体验内容?高品质的管理和服务,需要游客的腰包来支撑。做到这两点,服务好人再让其心甘情愿的付钱,还赚了口碑,也就不怕项目经营不下去了。可见,可持续的景观、体验和管理服务才是田园综合体项目成功的根本。

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