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    旅游发展之景区建设

    从这两年的出行上来看,景区依然是旅游消费的重要领域,全国热门景区景点依然是游客的首选。因此景区建设仍然是大众旅游时代,特别是游客的观光和本地人需求满足的基本载体。景区建设自古就有,但有关景区建设的概念这个提法不过也才短短四十年而已。从景区建设中可以看到目前中国景区发展的变化趋势。从主题来看,文化类景区增幅明显,本地人对景区的休闲需求日益增加。因为景区需求基本面不变的同时,景区建设的需求侧也发生着前所未有的变化。第一,新业态、新市场的持续崛起为景区发展注入新动力。避暑游、冰雪游、低空旅游、亲子游等特种旅游市场正引领新的景区建设方向。居民对避暑养生、“气候疗法”认知率不断提升,民众的避暑需求的市场基本面强力带动避暑旅游休闲度假示范区建设。第二,产业要素推动景区建设深度融合,文化和科技为景区发展带来新动能。大众旅游新时期,旅游业的驱动要素已经从单一的资源驱动过渡到创意、技术和资本综合驱动的阶段。第三,景区投资方面,优质自然资源受投资方青睐,主题公园持续高速增长。景区建设的告诉发展也必然会带来一系列问题,比如热情有余,后劲不足,还有些景区仍然摆脱不了“景区就是外地人来的”概念,认为景区就是要卖门票,要抢游客等等。李也文旅认为在景区高速发展与问题并出的同时,景区建设首先应该注重宏观引领,指导业态创新,及时捕捉政策指导景区发展。其次要增强景区的战略思维,中国景区发展到现在,在量上有明显的优势,但是随着民众个性化的日益追求,景区仍然需要在如何吸引游客上下足功夫,不然就会走向单一、同质化的建设中去。最后,景区建设要优化市场环境,加强学术建设和指导。景区建设不单单是一个实践课程,它也迫切需要理论界的反思和沉淀,一方面与产业界发展相呼应,,另一方面,提升景区研究的基础地位,为景区发展培养亟须的合格人才,优化景区发展社会环境,助力景区发展。综合以上观点,景区建设的发展还是要是综合多方面考虑,紧跟政策导向、人群和市场导向。才能在景区发展过程中独树一帜,在市场的洪流中立于不败之地。
    2018年12月18日 阅读:2636
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    文旅地产究竟如何做

    目前大部分旅游地产项目中,地产收益比重仍然占有主导地位。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人指出:“讲到文旅地产,就不能不提它的社会效益问题。搞文旅地产不仅仅是企业保证自己经济效益的策略。游客为什么能来这里玩,因为采取旅游地产的产业整合路线,能解决卡脖子的资金问题。地产商花钱购买这些所谓山里的豪宅,而有钱人就很愿意把大把的钱扔给他们,地产商再用这些钱给市民游客做出高层次的旅游区来,供大家享受。于是,一个文旅地产模式,不仅使企业经济效益大为提升,更能给社会提供文化服务,给游客提供休闲度假的空间,给政府提供新的税源,这样,文旅地产模式的终极意义才能体现出来。”文旅地产中如何以品牌影响力来增加自持物业收益是非常关键的,我们可通过部分物业自持,取得经营性收入。比如主题酒店、Shopping Mall、会展中心等物业,随着区域价值提升,人气聚集,以及品牌影响力的扩大,其收益将不断增长。比如集合文化、旅游、商业的“万达城”,其核心业态除主题乐园外,还包括超大型商业中心万达茂、顶级舞台秀、9个度假酒店、酒吧街等内容。众所周知文旅地产项目一般位置都远离市中心,拿地成本相对较小,通过旅游开发和品牌价值的建立,所在区域价值大大提升。前期的低价土地成本,使得后期进行土地的二次转让或者合作开发时可以获得较高的土地增值。其次我们也可通过娱乐赚钱,迪士尼的营利模式十分特别,是特有的“轮次收入模式”,亦即“利润乘数模式”,指的是迪士尼通过制作并包装源头产品——动画,打造影视娱乐、主题公园、消费产品等环环相扣的财富生产链。所有进了迪斯尼的客户都是重复消费的,就是滚动不断重复消费。其中,迪士尼主题乐园总收入仅占到集团总收入的30%以上,次于排名第一的媒体网络板块。然而目前市场上有很多房企转型文旅地产的情况,但是对于生拉硬扯的转型,存在着较多的问题。比如在拿地策略、客群的定位、具体项目运营等等方面,做文旅地产跟做住宅、商业地产的逻辑是完全不一样的,很多开发商转型做文旅,依然用住宅的生意逻辑,会带来很大风险,也是很多房企玩不转文旅的原因之一。传统的住宅地产注重开发规模,因为文旅地产的地价很便宜,一拿上万亩,很多文旅地产项目建了一个超大规模的社区,整个项目全是房子,一下就拉低了项目的度假价值,同时也破坏了环境和度假的氛围,很容易就陷入大规模的误区中。文旅地产是一项系统工程,包括环境整治、资源整合、产业重组和住宅建设,最终的目的是区域价值的提升和社会效益的最大化,投资大回报周期相对较长,运营和服务非常重要,而传统开发商习惯了开发销售型物业,对于持有型物业的运营并不擅长,想很快看到回报是不现实的。
    2018年12月17日 阅读:2849
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    旅游地产需要有趣的灵魂

    旅游地产目前的市场可谓火热朝天,旅游地产与地产的区别总结可以得出是地为第一位的,因为有了大量的土地储备资源,才能去开发房产,也就由房地产变成了地房产。我们通常把“吃、住、玩、购”称为旅游地产赖以营利的“四把刀”。一般的开发商认为,只要解决了这四个问题,其他问题就迎刃而解。其实,这是一个最大的误区,正如一个人,所有功能都齐全,却没有了灵魂,这个人就没有了存在的理由。旅游地产也是一样,“四把刀”必须要用一个灵魂统一起来,才能发挥其巨大作用。所以,旅游地产定位应是创意为先导,注入“灵魂”为关键,其他都是归附于“灵魂”的手段而已。旅游地产定位术就是找到项目的灵魂所在,李也文旅相关负责人认为可以从历史文化、未来发展空间、个性化发展、方向去寻找卖点。首先,从深厚历史文化底蕴找旅游地产的卖点。如山东省梁山县的旅游开发,最大的卖点莫过于恢复“水泊梁山”水寨,再来个“全国招聘李奎、李鬼”,自然会拉动眼球经济。这只是挖掘到宋朝。西安的兵马俑可直接挖掘到秦朝。炎帝陵可直接挖掘到人类之始。中国上下五千年的历史文化,蕴藏着无数卖点。其次,从未来发展空间找卖点。中国入世后,世界经济、品牌一体化,房地产户型、品味、布局呈世界化。所以,找卖点不是只从区域性、封闭性找卖点,更要看到潜在的客户流动群。虽然房地产是不动的,但购置房产的人却是流动的。正如美国前总统理查德?尼克松说的,领袖人物一定要能够看到凡人所看不到的眼前利害以外的事情,他们需要有站在高山之巅极目远眺的眼力。从个性化发展找卖点。任何城市的旅游地产发展都不是千篇一律的,任何花朵都不是绝对一模一样的。旅游地产也是个性化发展而千姿百态。如三山、五岳、八达岭长城、平遥古城等及全国各大名胜景区无不具有自己独特个性。除了在这些已有旅游品牌上进行延伸拓展外,商家的着眼点应放在潜在个性的开发上。个性怎么塑造,不只是看慧眼功夫,还要看慧心功夫。用根据概念先导原则,第一个提出来的是创造,第二个提出来的是复制,第三个提出来的能不能创造价值,就不得而知了。比如,安徽宁国创建一个“世界木屋村”,把中国的木质文化与世界的木屋文化高度融合,尽管是复制的各国木屋文化,但毕竟是第一个提出“世界木屋村”的概念在名称方面占了先机,也就有了市场。准确定位旅游地产,要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色,避免同一地区在元素上的冲突,寻求和深挖“旅游地产”的唯一元素正是旅游地产定位的原始动机。
    2018年12月14日 阅读:3201
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    文创园的旅游体验升级

    随着旅游业与文化创意产业的快速发展,文创园区与旅游产业融合越来越被关注,形成了新的旅游热点。文创园区的旅游开发,是文化产业与旅游产业融合发展的典型代表,集中体现了两个产业的延伸张力,有效实现了消费群转换、产业空间转换。随着文创园区的管理运营越来越成熟,其旅游价值开发也应不断创新突破。文创园区的旅游开发需体验升级。目前,大部分文创园区的旅游仍以游览参观、购物为主,面向专业消费群、参与性较强的项目不足。研究发现,一般文创园区都有较集中的业态领域,如艺术设计、动漫、影视、音乐、工艺美术等。因此,从旅游价值创新角度看,可以从入园消费群的参与性体验入手,围绕在相应领域里有一定专业基础或深度喜爱的游客,设计出更具有针对性、有一定专业技术含量的体验型产品或服务。比如,在艺术设计类园区,可以按照公共体验区和办公区分开的原则,开辟出一个面向游客的固定区域,用于游客涂鸦、即兴创作,并定期按照趣味性、艺术水准、受欢迎程度等指标评选出优秀作品,在园区做永久性展示。而音乐、影视、演艺类文创园,也可以鼓励园内企业参与,设计针对专业、半专业游客的体验型项目,如专业录音棚体验秀场、即兴微电影创作拍摄、开辟体验型话剧舞台等。专业项目体验能吸引更多业内游客,能让园区企业、商户与消费者建立更加紧密的沟通纽带,同时也可以创造直接消费,有效提升入园企业、商户盈利空间。另外,开发专业化消费群也可以借鉴众筹模式,开辟现场众筹,即与园区内经营者合作,通过广告宣传,定期发布新创意、新研发产品,吸引有一定专业基础的游客前来,现场听取介绍并以众筹方式参与进来,实现新商业模式探索。另外,可以通过丰富园区活动,提升品牌形象。在旅游产业中,节会活动是短时间内大量聚集人气的重要手段。旅游产业发达的城市都会形成自己的品牌活动,如青岛啤酒节、哈尔滨冰雪节等。活动也是园区实现品牌营销的有效手段,创意类园区可以通过艺术展览、主题节会、文艺演出等,聚集人气、提升影响力,活跃商业氛围。从带动旅游发展角度看,文创园区活动应如何开展?首先应鼓励入园企业、机构举办开放性活动。其实在许多艺术类文创园,每个月都会举办艺术展、美术展,这对丰富游客体验、提升旅游品质有重要作用,取得了良好效果。以台湾地区知名的华山文创园为例,已成为去台北旅游不得不体验的“文化地标”。节会活动是华山文创园实现自我营销的重要手段,这种综合以上,李也文旅认为,国内文创园区的旅游业态开发,目前还处于初级阶段,但随着文创园区的遍地开花、旅游休闲体验方式的不断多元化,以及文化型旅游越来越受消费者追捧,文创园区的旅游价值还将有更大提升空间。
    2018年12月13日 阅读:2897
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    网红景区的发展带给景区策划的思考

    网红经济在旅游届催生出一种热门现象:网红景区。不同于传统的景区策划营销,网红景区以新、奇、特的玩法迅速走红于网络,而这种新奇的景区策划营销方式往往能为景区带来大量客流。网红景区的出现不仅为景区带来人气,同时也为景区策划提供了不同的思路。本为以两大典型网红景区为例,浅谈网红景区的发展给景区策划带来的启示。1、 “摔”出来的网红之路。永兴坊是个传统人文历史景区,历史文化浓厚,而让他迅速走红的不是文化历史,而是几块钱一碗的“摔碗酒”。“摔碗酒”顾名思义就是喝完酒然后把碗摔碎,这在民间有个寓意,象征着豪迈的意思,表达人们对英雄气概的向往。“摔碗酒”走红后,五一期间,西安永兴坊日均游客接待量近5万!“摔碗酒”从本质上来讲是一种文化表现形式,以这种直白、通俗、接地气的方式,再加上线上平台的传播,永兴坊迅速成为一大网红打卡之地,每天吸引大量慕名而来的游客。从永兴坊的案例不难看出,景区策划尤其是人文景区策划一定要考虑当地的文化特色,同时考虑到作为线下导流的端口,该文化一定是新奇的、好玩的、有趣的、易于传播的。2、 洪崖洞线上线下强有力的转化。重庆洪崖洞,是个经过现代人二次造景的景区,拥有着别具一格的“立体式空中步行街”,是最具层次与质感的城市景区商业中心。为了打造出这座具有巴渝建筑特色的吊脚楼,设计师对方案进行了近万次修改,最终成功打造出一个《千与千寻》般的梦幻世界。洪崖洞美轮美奂的电影化夜景一经宣传便引起轰动,人潮蜂拥而至,同时带动了重庆旅游的发展与网络热度。洪崖洞的走红同样给了我们一些启示:景区需要人气、需要热度,景区策划推广,离不开网络,线下景区导流,线上短视频平台增长其网络热度并转化为旅游人气助推旅游发展。利用网络平台将具有趣味性、共鸣性的景区场景进行传播,在受众中引发了广泛的共鸣,从而调动游客在一定范围内,自发主动的对景区进行宣传与推广。网红景区往往能带来大量客流,当然,我们必须清醒的认识到一个景区的策划营销传播,不仅仅是靠着网红宣传,“打铁还需自身硬”,保证景区人气热度的同时旅游产品、景区服务一定要跟上,景区靠着网红的名号,走的是长远之路,绝不能只想着眼前的利益,徒有虚表,走上“昙花一现”之路。李也文旅认为,旅游市场上网红景区的热潮,在很大程度上体现了一种现象:游客日趋多样的需求与匮乏的旅游产品间的矛盾,市场上优质旅游景区的缺乏导致游客对于这种突如其来的“网红”产生惊喜,从而趋之若鹜。因此,景区策划时更应该挖掘景区自身的亮点,打造核心吸引物,提升景区的文化内涵,开发有创意的旅游产品,完善景区基础设施提升服务水平,增强景区自身的综合竞争力,使景区走的更长远、更有生命力。这才是网红景区带给我们最大的思考。
    2018年12月12日 阅读:2967
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    景区策划之亲子产品打造

    据携程调研报告,预计在线亲子游市场规模将在2018年达近500亿规模。这表明亲子游已经成为旅游市场占比重大的一个细分群体,也成为景区策划中不容忽视的市场。“爸爸去哪儿”等亲子综艺的兴起也带火了一波亲子旅游目的地,越来越多的景区也受其影响,要求在景区策划中加大对该细分市场的产品调研。亲子旅游市场的繁荣也为景区策划带来挑战,如何在激烈的亲子游市场中分一杯羹,打造满足亲子需求的独特旅游产品,是现阶段景区策划不容忽视的一个部分。随着亲子游市场的火爆发展,越来越多的亲子产品涌入市场,也同时产生亲子元素不足、互动体验差等一系列同质化产品。此外政策上也未对亲子产品有明确的行业规定,这也就导致市场发展的良莠不齐。针对这种现象,业内知名景区策划公司李也文旅认为,亲子产品的打造重点在于精准解读亲子的含义,首先亲子的构成必然是家长和孩子,这就要求景区策划的产品设计上不仅要满足孩子的游乐需求,同时也要考虑家长的休闲需求。然而大多景区的亲子产品却忽视了这一点,丰富的儿童游乐产品,家长们只能在一旁看护,如星期八小镇这一类项目。这样既加重了家长带孩子的疲惫感,同时也不利于亲子感情的交流;其次,对于孩子产品的景区策划也要根据孩子所处的不同年龄段来分析,处于不同成长阶段的孩子的游玩偏好和出游需求也是不同的,需要根据景区的市场定位来统筹思考,不能统一标准。如3-6岁的学龄儿童,他们正处于对世界充满好奇的阶段,应打造像动植物园、海洋公园等有基础科普和新奇的旅游产品。而对于7-14岁的少年来说,他们正处于学习和成长的阶段,文化教育型和儿童拓展性的旅游产品更能满足孩子的需求;再之,亲子旅游产品的打造要注重寓教于乐,不能打造成纯教育类的产品,这样就失去了旅游的意义了。如市场上一些备受欢迎的海底夜宿项目,孩子们不用在常规的房间内睡觉,而选择在海底隧道里面扎帐篷过夜。孩子们不仅可以感受到别致的住宿体验也能更接近和了解海洋世界。随着消费体验的升级,常规化的亲子产品必然不能满足市场需求。景区策划需要紧追时代发展,如文化的融入、科技的融合,打造不同的亲子旅游场景,开发出更多真正满足亲子需求的旅游产品。 
    2018年12月11日 阅读:2989
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    新时代需要重新审视文旅地产

    近年来,我国旅游市场发展迅猛。目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头,概念强于落地。作为以服务为核心的产业地产,文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产保值、增值,其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。旅、商、文、体、康养融合的地产综合开发,已成为当前及未来地产发展的主流。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,要以综合发展为主体看房地产的转型,房产融一体化和服务整合平台是核心结构,地产与产业、互联网、城镇化结合是必要前提,并指出未来房地产转型的方向是以旅游为龙头和通道的文旅地产,整合五大幸福产业及相关产业,旅文体康养商学金一体化的旅游引导的综合开发架构。现今文旅地产已发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式,构成“三个家”的房地产综合开发架构:第一个家以居住为主要功能;第二个家以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑、避寒、度假等为主要功能;第三个家是指为家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公共服务。文旅地产必须与服务产业、金融三者相结合,形成“房产融一体化”的产业结构,才是未来发展的一个综合结构。房地产是不动产结构,而服务产业是不动产功能实现的最好价值,金融是不动产流动的交易属性和价值属性。“地产+产业+城镇化+互联网”是文旅地产开发新的前提。地产不仅仅只是单纯开发土地和建设房屋,而是要从谋划旅游休闲产业格局来走,从而形成人气和人口聚集。房地产是一个服务整合平台,必须是房地产、产业链整合、城镇化升级、互联网运用的叠加。文旅地产开发及产业链整合是房地产必修课。产城融合发展,产业带动城镇化建设,形成居民人口聚集,同时结合教育、商业、金融、文体、卫生及健康服务等成为一体化结构。在文旅地产融一体化和服务整合平台的架构下,最主要的趋势是产业融合。随着目前大众旅游、全域旅游以及“健康中国”战略的日趋推进,以旅游为龙头和通道,整合五大幸福产业及相关产业,构建旅文体康养商学金一体化的旅游引导的综合开发架构,已成为旅游地产发展的潮流和方向。绿维文旅认为全域旅游下的文旅地产创新发展,应该是以旅游为龙头和通道,整合五大幸福产业及相关产业,旅文体康养商学金一体化,形成创新地产及区域综合开发。文旅地产本身蕴含着区域运营的概念,催熟区域得到市场认知需要经历一个过程,因此,短时间内很难有较大幅度的升值。不少开发商依然沿用房地产的市场逻辑进行文旅项目开发,这不仅无益于项目推进,还存在一定的风险,所以在面对文旅地产开发时,务必慎重而行。
    2018年12月10日 阅读:2996
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特色小镇的灵魂是产业,不是旅游,更不是地产

特色小镇的灵魂是产业,不是旅游,更不是地产[也说旅游]

2019/01/17

中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,中国特色小镇的产业发展,一定要去占领产业链的高端环节,不能按照城镇体系的分工,就给中心城市做配套,承接中心城区淘汰出来的落后产能。如果这样做,那特色小镇建设就失去了意义。现在特色小镇建设在旅游方面做的比较多,而对产业的关注则明显不足。有一些名义上叫产业的,本质上还是旅游。比如健康养生、会议培训、婚纱摄影、手工艺品生产和体验之类的,从产业分类的角度来看,都属于大旅游产业或者叫“旅游+”产业的范围,属于旅游业的衍生或配套服务。对于特色小镇来说产业和旅游真正融合发展得比较好的案例,国外也有,比如丹麦的比隆镇,这里是世界第五大玩具厂商乐高公司的总部所在地,它的主导产业本来是玩具设计和制造,但后来政府和乐高公司联合开发了乐高乐园项目,建了乐高微缩景观和游乐园,很受游客欢迎,现在已经成为欧洲著名的游乐目的地。这算是产业和旅游双轮驱动了。但这种特色小镇案例并不多,乐高公司的产品——玩具跟旅游休闲还算是相关性很高的,所以才能成功。大多数认为特色小镇要产业和旅游双轮驱动的人,实际上的混淆了两对概念。第一对是“大旅游”和产业的概念。这一点前面已经区分过了。发展旅游的同时搞点健康养生、民俗工艺品制作、会议培训只能算旅游业的深化或者旅游产业链的延伸,不能算“旅游和产业双轮驱动”。第二对容易被混淆的就是旅游休闲和宜居宜业的概念。适合旅游的地方不一定宜居,宜居的地方不一定适合旅游。旅游是“游”,是外来游客的流动,从观光旅游到休闲旅游再到会议养生等“大旅游”,可以延长游客在某一景区的停留时间,但总体而言都还是短期停留。统计意义上一般把在一个地区停留六个月以内的叫流动人口,超过六个月的才叫常住人口,没有什么旅游项目能让游客在一个地区停留这么长的时间。旅游的核心是消费,尽可能的吸引有“财”的人来流动消费,花完钱就走人;产业发展的核心的生产,是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业,长期定居。二者发展路径截然不同,所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。要把特色小镇建设的漂漂亮亮、舒适宜居,生产空间和生活空间、生态环境相互融合。为了达到这个目的,借用一些3A景区的标准。这样的出发点当然是对的。但3A级景区标准是为了旅游而设立的,除了多出来一些特色小镇不必要的标准以外,还少了很多应该有的宜居的标准。前面讲了,特色小镇要吸引高级人才,一定要舒适宜居,宜居和宜游的标准差别很多。宜游主要是景观和短期体验,宜居则要求医疗、子女教育、社区文体设施、交际空间等立足于长期生活的的设施,这些东西,在3A级景区标准里面又是找不到的。所以,为了促进特色小镇生产、生活、生态的融合,硬拉一个3A景区标准来对标,我认为存在着目标和手段的错位。

文旅地产“去地产化“发展已是大势所趋

文旅地产“去地产化“发展已是大势所趋[也说旅游]

2019/01/16

在传统房地产走过黄金十年之后,各大房企正积极寻求转型,纷纷把目光转向文旅地产,一时间文旅地产风头无二。据统计,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域,但在实施过程中,文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头,披着文旅的皮,却依然用地产思维做文旅地产,这种混乱的方式不管是旅游还是房地产都不可能存活。根据普华永道和睿意德联合发布的《2017年中国文旅地产数据解读》,截至目前,我国文旅地产经历了三个发展阶段:野蛮生长时代(2012-2014):该阶段是疯狂发展时期,年均新增项目近2200个,平均增速达83%,但质量低下,同质化严重;开发低潮,转折年(2015):该阶段是低潮时期,由于之前市场上的盲目跟风、市场存量过高,导致文旅地产开发陷入低潮,2015年增速大幅回落至9%。低潮往往意味着新的机会,也是在这一年我国文旅地产行业集中度正在上升,行业洗牌调整正逐步拉开序幕。增速回升,再出发(2016):理性发展,预计未来,一批实力雄厚且真正坚持深耕文旅地产的开发企业将成为行业主流,他们可通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目,从而实现规模化、产业化的发展。从以上三大阶段不难看出,我国文旅地产的发展已逐渐回归旅游本质,“去地产化“是大势所趋。文旅地产,顾名思义,是文化产业、旅游产业、房地产业三者相互融合。相比于房地产项目,文旅项目往往是投资高、周转慢、见效时间长,因此,许多房地产企业打着文旅的幌子,实际上依旧卖着房子快速变现。事实上,文旅地产和传统地产完全是两种不同的思维模式,用传统思维做文旅地产——必死无疑!文旅地产“去地产化“发展,并不是完全的把地产归零,实际上,地产是不可去掉的。“去地产化“是通过一种全新的模式,让文旅和地产更好的融合,创造更多元的收入。迪士尼就是通过“区域综合开发+IP产业链模式”实现多元收入。文旅地产未来不再是简单的“卖房子”,不再是以销售房子为导向,而是实现从开发土地、建设住宅,到经营旅游物业和商业物业,乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式,使得企业可以取得综合性、多元性、跨领域复合效益。李也文旅认为,文旅地产的“去地产化“发展必须要跳出传统卖房子的思维模式,打破房地产思维,转而去寻求门票收益、二次消费收益、相关配套产业收益等多元的盈利模式。文旅地产转型升级,去地产化方向明确,多元化发展成为常态。随着未来文旅产业的进一步发展和地产的变革,文旅地产将开启房地产行业的又一个黄金十年,房地产企业更应该抓住这一机遇,在新的浪潮实现转型升级,真正实现文旅地产大发展。

旅游地产内容为王

旅游地产内容为王[也说旅游]

2019/01/15

房地产市场的走势日渐低迷,无论是实力雄厚的大开发商还是盘踞小城的微型企业都处于徘徊观望的状态,此时我国旅游业的崛地而起使各大厂商瞄准了旅游地产的市场,重新找到生机。据统计,今年上半年,全国完成旅游投资3018亿元,其中旅游地产投资1032亿元,约占旅游总投资的1/3。万达、恒大、碧桂园等标杆房企也在积极试水和布局旅游地产,但旅游地产是房地产开发的最高境界,对于缺乏经验的房企贸然进入市场会面临相当大的风险。中国知名文旅机构—上海李也文旅相关负责人认为,旅游地产开发要成功的必备条件有三点。其一,选址地需要拥有独特的旅游度假资源。因为有些旅游资源只是适合做观光旅游但做不了旅游地产,比如黄山、贵州、华山、巴黎等等,这些地方的资源非常好,但不宜做旅游地产。一方面观光型的地方通常有比较极端的气候,交通不方便,另外缺乏人文氛围。这些拥有观光型资源的地方,更适合到酒店住上几天。而只有长线度假型的资源才适合打造旅游地产,比如云南、海南、青岛、珠海等城市,不仅有山、水、空气等丰富的自然资源,也有比较好的人文环境。其二,除了旅游资源外,配套也要跟上。如果只有自然资源,而配套设施没有跟上,那就容易沦为空。其三,交通便利。人们要的不是科学家探险般的折腾,而是闲适和享受,交通上的不便利必然使旅游地产项目的价值大打折扣,包括万达长白山项目也遇到这个问题。除了自然资源支撑的旅游地产外,将主题公园式的文化旅游景点与房地产开发相结合,这也是未来旅游地产发展的重要方向。而旅游地产在未来趋势更要强化使用价值、内容为王、主题开发是三个方面。首先,弱化投资价值,强化使用价值。要实用,业主能在这里吃喝玩乐,可以将来这里度假作为生活的一部分,这样客户就愿意来。很多的旅游项目第一期卖得非常火,第二期也是日光盘,卖到后面就卖不动了。很大的原因是业主的入住率很低,大家都不去住,因为只关注投资,缺乏配套,没有东西可以玩。客户不去,项目配套越经营不下去,这样就会陷入恶性循环。其次,旅游地产必须要有内容。旅游地产仍然是一个比较难做的地产项目,它不单单只是盖房子,谈成本、谈成本控制,它必须要有内容,包括生活内容、娱乐内容、休闲内容、旅游内容,而且这个内容要有机地组合起来,才能够形成一个对他来说的经常性吸引力,这样才能让他产生需求。 旅游地产或将在未来几年迎来新的爆发期,未来旅游地产应该做好逻辑修正,传统的开发模式已经彻底失效,旅游地产一定要秉持“先旅游后地产”的开发思路。其次,旅游地产不能只是提供给业主一处房子 ,还必须要做场所和内容,要让业主除了能在那里住、吃、喝、玩,还能看到未来在这里的生活。最后,在体验经济时代,度假项目应该是一个美好生活的服务商。提供的房子不是重点,重要的是能否提供独特的体验和服务。

浅析旅游地产的开发模式

浅析旅游地产的开发模式[也说旅游]

2019/01/14

对于旅游地产的概念,我们可以这样概括:依托周边丰富的旅游资源而建的、区别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,称为旅游地产。比较一般的住宅,旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的完美联姻,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。李也文旅认为,旅游地产并非旅游加地产的简单组合,而是通过房地产业与休闲度假产业相结合,通过产业与资源的整合,空间与空间的重组,产品与营销的创新等一系列战略调整,所产生的一种全新的产业模式,全新的人居生活模式,全新的产品消费模式。李也文旅凭借十多年的行业实践经验,目前国内能见到的相对成熟的旅游地产开发模式,可以归纳为四种:一、 景区依托型景区依托型开发模式是指依托大型旅游景区在市场上的知名度,以地方的原生态特色展示,以景区游客为主要的目标市场,开发中较多地保存着乡村的原生状态,发展与景区配套的购物、住宿、休闲、餐饮等服务项目,并融入一些乡情民俗活动,满足具有文化情结、回归自然和崇尚经济型消费观念游客的需求。代表案例就是古北水镇中的龙湖·长城源著项目。不同于传统旅游地产,在长城源著项目中,龙湖实行“景区环境+城市设施”并存的开发模式,依据长城脚下的自然资源和特色文化元素,加强景区配套设施和服务产业的建设,通过旅游项目带动地产开发,同时地产开发也反哺旅游业。二、 度假酒店型度假酒店型开发模式是指与地产开发相结合的酒店建设,带有明显的目的性,以发展旅游为目的,让旅游成为项目的触媒和催化剂来带动后续的地产开发。度假酒店,解决的是旅游度假最首位的住宿问题,其在其他三个模式中也常常包含。但不同于传统综合体开发的盈利模式,这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口,这类度假产品的赢利点更多在于产业链各个端点的交易,实现独立生存发展。代表案例就是悦榕成都乐古浪项目。悦榕成都乐古浪项目号称千亩大盘,除了悦榕庄、悦椿酒店入驻之外,还规划了一些高层住宅项目,试图打造一个具有本地特色的大型高端旅游度假村。三、 主题公园型在中国,主题游乐型旅游地产模式诞生于二十世纪八九十年代,用主题公园带动配套商业和地产项目是这一模式的主要做法。这种模式曾经一度深受地方政府欢迎,低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。代表案例就是芜湖方特欢乐世界项目。芜湖方特欢乐世界坐落于安徽省芜湖市芜湖长江大桥开发区,是中国目前规模最大的第四代主题公园。芜湖方特欢乐世界由阳光广场、方特欢乐大道、渔人码头、太空世界、神秘河谷、维苏威火山、失落帝国、精灵山谷、西部传奇、恐龙半岛、海螺湾、嘟噜嘟比农庄、儿童王国、水世界、火流星等15个主题项目区组成。四、 特色小镇型目前在国内旅游界,文旅小镇是热门的发展方向之一。参与到这股热潮中的不仅有历史悠久、文化深厚的古村、古镇,也有各种主题的“人造小镇”。古村、古镇,大多是在原有古村镇的基础之上进行旅游开发一些地产;而“人造小镇”是指,开发商看中文旅小镇的发展方向,结合当地的环境与资源,以文旅地产项目“造镇”,进行创新开发。代表案例就是杭州宋城项目。宋城旅游景区位于西湖风景区西南,北依五云山、南濒钱塘江,是中国最大的宋文化主题公园,由杭州宋城旅游发展股份有限公司投资兴建。宋代(公元九百六十至一千二百七十九年)是中国封建社会发展成熟的朝代,其经济、科技、文化的发展在当时居世界领先地位。宋城就是反映两宋文化内涵的杭州第一个主题公园,它主要分为:《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区、金明池、宋城大剧院部分。

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