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    农业旅游之创意农业特征与类型

    文化创意产业与现代农业相结合,产生了创意农业。李也文旅认为创意农业是对农业生产经营的过程、形式、工具、方法、产品进行创意和设计,从而创造财富和增加就业机会的活动的总称。李也文旅通过对创意农业进行归纳整理发现,创意农业有三大特征(依附性、高附加值、产业融合)与四大类型(创意农业景观、创意农业节庆、创意农业公园、科技创意农业)。三大特征依附性:创意农业以农业为主要创意对象,包括农业的生产全过程、农业投入品及产出品等,通过文化创意元素的加入或以科技手段作支撑,形成创意农业产品。但是所有的创意都是以农业为基础,没有农业做为支撑,无法形成创意农业。高附加值:创意农业产品融入了科技、 文化、生态、 艺术等要素, 在满足人们外在物质需求的同时,还满足了人们内在的精神需求, 因而也具有了科技、 文化、 生态、 服务等多重附加值,经济效益高于传统农业。产业融合:创意产业以第一产业农业为基础,与第二第三产业相互融合,提升原有农业的层次,延长农业产业链条,实现农业现代化与创意化。四大类型创意农业景观:利用多彩多姿的农作物,通过设计与搭配,在较大的空间上形成美丽的景观,使得农业的生产性与审美性相结合,成为生产、生活、生态三者的有机结合体。主要包括利用花卉打造的花田景观如荷兰的春季花海与法国的薰衣草花海;另一种为利用农田打造艺术图案如英国的麦田怪圈、日本的稻田艺术以及玉米迷宫。创意农业节庆:托当地的主导农业,将农耕文化、民俗风情融入传统节日或主题庆典中而开发的节庆,通过农业节庆活动推动旅游、会展、贸易及文化等行业发展,是“农业搭台、经济唱戏、文化传承”的一种创意。创意农业节庆分为体验式和消费式两种类型,都兼具吃、玩、赏、教等多项功能,其中吃、玩等休闲娱乐功能尤为显著。创意农业公园:通过对特定农业主题的整体设计,按照公园的经营思路,把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合在一起,对农业主题文化进行充分挖掘展示,创造出特色鲜明的体验空间,使游客获得游览经历,兼有休闲娱乐和教育普及的双重功能。科技创意农业:是指利用现代科技手段对农业生产方式进行创意,改变传统农业在人们心目中的固有形象。如以美国、日本、以色列以及其他发达国家为代表的“垂直农场”,“垂直农业”的提出,将传统农业由大田中的平面生产转变为向空中发展,颠覆对农业种植的认知。
    2019年02月18日 阅读:2681
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    特色小镇规划的探索

    中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,特色小镇不仅要有特色还要有文化,文化是特色小镇的灵魂,要建设有品质,有内涵,有吸引力,要建设成让人流连忘返的地方,而不是一个空壳。挖掘、传承、发展文化变得尤为重要。特色小镇规划需要集聚人气和创造活力。有条件的可通过旅游的方式提升吸引力,旅游设施、旅游线路都要有所规划;旅游项目要注重中低端消费,考虑聚集人气项目,比如夜宵一条街、跳蚤市场等;北方地区要有冬季的活动场所,南方地区要有雨季的活动场所;增强活力,积聚人气,防止鬼镇出现。特色小镇规划应具有超前意识,体现时代要求。应广泛应用互联网、智慧绿色发展理念。互联网代表着最先进的技术,而传统小城镇在城镇形态中是相对落后的,本次特色小镇规划要用传统空间形态承载先进技术,用智慧手段解决小分布散,相互之间有一定距离的问题,通过信息流避免无效的行动;绿色化、信息化还可以解决生产、生活之间的联系问题;未来建设成比城市还让人向往的理想生活空间。特色小镇要加强城乡建设管理,加强去僵存新的机制设计,因此管理机构要小,管理上要精简,要用复合的管理机制,避免大布置。对于专门的人员、机构、管理方式、包括监管机制要有设计,突出高效和创新。特色小镇的体制机制要高效,要变革,要注重建设管理机构及管理方式的设计,这也是特色小镇规划的重要组成部分。它不是传统意义上的空间规划,是综合社会和管理的规划。传统规划类型很多、内容很多,而特色小镇规划是横向多规合一、纵向多个层面规划的结合,是多维度、高度融合的综合规划,本身是一个多规合一的规划。传统规划注重空间结构、基础设施的建设规划,特色小镇规划是在传统规划的基础上突出特色——空间特色、产业特色等以特色为导向的规划。从而有无特色将作为评判特色小镇规划好坏的关键。特色小镇建设要完善原有城镇功能,提升生活质量,高标准建设,成为小城镇建设的示范和城镇化的新样板。特色小镇要以不低于城市的标准来建设。建一个成一个,建成经得起历史检验的百年老镇。以往的小城镇规划重视规划期末终极蓝图的编制,而忽视近期建设规划的安排。特色小镇规划是从一些有区位优势、有活力、有产业前景的街区进入的一个激活式的规划,激活城镇活力,而不是一个以边界为目标的规划。以活力地区打造为引擎,有产业,有带动项目,以活力复兴为重点之一。特色小镇规划要注重经济投入成本的测算,无论政府投入还是市场贷款,都要考虑本身资源条件对资本的承纳能力和偿还能力,要做经济方面的核算和预算,这部分内容也是特色小镇规划的重要组成部分。特色小镇规划不是法定规划,而是行动计划,也没有形成定式,要根据自身情况,探索出适合本地的特色小镇规划,因地制宜地解决本地特色小镇经济平衡、项目落地等问题。
    2019年02月17日 阅读:2716
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    特色小镇:始于策划,成于产业

    特色小镇要当做是一个聪明的有机体来看待,去营造,才能让其有感染力和生命力。这个生命体首先是神志,机能,秩序,物质载体的有机统一,其次,是有自主行为和沟通方式,然后,是有独到的人格魅力。特色小镇的人格魅力是小镇进行品牌输出的前提,任何一个小镇都要以品牌输出为目的,没有品牌输出,小镇的品牌化改造就只完成了一半。只有各类品牌店,品牌产品通过小镇的有机升级,走出去了,特色小镇的品牌化目的能才真正得以实现。中国知名文旅机构——上海李也文旅相关负责人认为目前的小镇设计有几个存在的问题第一个问题,崇古薄今。很多特色小镇都把古建重新复原出来,做一条老街道,甚至有些地方都不是自己本土的古建风格,也一味的模仿。当然除非其模仿的古建极其精细,超越了古时候的古建水平那还是有一定的核心价值,能够成为经典作品,否则粗制滥造的模仿和复原,不夸张的讲就是历史的逆流。第二个问题,中外古今乱炖。这也是近几十年我们国家所处的历史阶段所带来的问题。眼前的资源和元素太多,我们选择起来眼花缭乱,以至于都想拿来用。这样大部分情况会令特色小镇设计毫无美感。第三个问题,过度形式主义。特色小镇的形式美学与功能,文化只有和谐统一了,才能显示出其真正的美。过度的美学形式不仅会让人不舒服,反而有时候会拖累功能,喧宾夺主。所以,对特色小镇的美学设计一定是建立在和谐的人文,运营,功能,关系的基础之上的设计,不能独立存在。特色小镇的运营体系是小镇生命的生命机能表现。包括了招商管理,物业管理,经营管理,品宣管理,再往细处分还有培训教育,食品安全,活动组织等等。是特色小镇与顾客,特色小镇自身经营的系统体系。以下提出几点运营的认识,供参考借鉴。1,运营体系一定要走在小镇实施的前边。只有将运营工作前置,特色小镇的生命机能才能完整,生命力才能旺盛。2,运营要充分考虑与当地原住民的融合。人居,产业,与自然的有机融合是这一轮特色小镇建设的起码诉求,充分调动原住民参与的积极性,并且能让其在特色小镇升级建设中谋取福祉,这样会让小镇的生命力更持久。3,市场化的运营机制。鉴于特色小镇运营的系统性,复杂性,和精细性,专业性,建议用独立的运营公司负责小镇的全盘运营工作。只有独立市场运营,才能够让小镇的灵活度和新鲜度得以保持。4,扁平化的运营管理制度。建议成立招商中心,经营中心,品牌宣传中心,物业管理中心,食品安全中心,综合管理中心,财务中心,培训中心等平行机构,构建扁平管理体系。提高管理效率,更好的服务于市场。无论我们的社会如何发展,其最终诉求都跟物质无关,皆在于内心的平和与幸福感。特色小镇的发展,务必要与人文回归,人居和谐,产城融合相结合,只有这样,小镇才会成为乐居的特色小镇,幸福的特色小镇。
    2019年02月01日 阅读:2731
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    农业旅游之农业模式

    随着旅游业的发展,农业与旅游相结合的形式受到大众的广泛关注,李也文旅通过对农业旅游的研究发现目前农业旅游主要有三种发展模式:休闲农业模式、创意农业模式以及观光农业模式。休闲农业模式:利用农业景观资源和农业生产条件,发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态,可以深度开发农业资源潜力,调整农业结构,改善农业环境,增加农民收入的新途径。在综合性的休闲农业区,游客不仅可观光、采果、体验农作、了解农民生活、享受乡土情趣,而且可住宿和度假。主要特征:功能多样化:以体验和休闲娱乐为主,具备度假、休闲和体验等功能;产业主体化:以第三产业为主,重视旅游业发展,相对忽视农业发展;服务系统化:服务项目与服务设施完善较为系统化;效益多元化:可以通过销售产品、门票、住宿以及娱乐场所使用增加效益。创意农业模式:人们借助创意产业的思维逻辑和发展理念,有效地将科技和人文要素融入农业生产,进一步拓展农业功能,整合相关资源,把传统农业发展为融生产、生活、生态为一体的现代农业。将文化创意产业与传统农业有效对接,形成创意农产品、农业文化、农业活动和农业景观等多样的产品体系。主要特征:经营方式的转变:传统的农业主要以农产品的销售与生产为主要经营方式,而创意农业打破了传统的经营方式,农业与现代产业相融合,使农业各个环节联结为完整的产业链,提高农产品附加值与经济效益;增加增值次数:创意农业产品经过了2次升值,第一次升值为农产品的深入加工;第2次升值为对农产品创意性的文化包装。观光农业模式:以农业为基础,以果树、农作物的风景为核心来吸引客户来观光旅游,通过规划和设计,把农业生产、自然风光等结合在一起的一种经营业态,使得经营者在获得农产品收入的同时可以获得旅游带来的额外经济回报。主要特征:盈利模式单一,主要以收取门票费用为盈利来源;服务设施不完善,主要为观光设施,缺乏相关的服务配套设施;经济效益低,没有形成完整的产业链,经济效益相对较低。
    2019年01月31日 阅读:2746
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    文旅地产专题研究(一)

    文旅地产从字面上的理解是“文化+旅游+地产”,其本质的核心是“文化旅游”而非“地产”。李也文旅认为,文旅地产本身蕴含着区域运营的概念,作为以服务为核心的产业地产,文旅地产需要考虑消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产保值、增值,其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。文旅地产项目,最深层次的问题,究竟是“旅游先行”还是“地产先行”?李也文旅认为应该是旅游先行,从改造区域环境和配套的角度出发,提升人气和认知度,等区域达到一定的成熟度,在进行地产开发。但对于高杆杠、快周转的房企而言,坐等升值的方式并不现实,因此,在现实中部分房企会优先采用“地产先行”的模式,追求最大的升值空间,首先将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。目前,我国文旅地产区域分布不均衡,主要集中在自然资源较好的区域。其中海南、环渤海、长三甲三大区域的项目数量最多,分别占全国文旅地产总数量的22%、18%和17%;西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速;六大区域占到全国文旅地产总数的80%,不同区域有其各自的特色标签特征。海南,文旅地产先行者。海南由于优渥的气候条件及滨海景观资源,是全国文旅地产开发量最大、最为集中的区域,近两年开发已逐步回归理性。西南,文化旅游为导向。集中于成都、重庆、贵阳和昆明等城市,项目注重文化特色的开发与打造。长三角,大城市群落的消费需求。长三角区域经济发达,城市化水平较高,因此相对可利用的资源开发有限。区域内项目主要满足大城市群的休闲度假需求,此外,长三角区域各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速。环渤海,滨海度假向多元复合方向发展。环渤海区域满足北方客群就近度假旅游需求,该区域拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度假旅游资源,目前旅游地产项目中规划有高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合。两广与闽东南,后起之秀。两广区域气候宜人,滨海资源优渥,闽东南区域山体、湖海、温泉等自然资源丰富。这两个区域目前以滨海、山体、主题三大旅游地产项目为主,另有小部分滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目,未来有广阔的发展前景。 李也文旅认为,目前文旅地产项目自然资源禀赋依赖度很高。我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源。随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重,客户黏性不足的问题已开始显现。
    2019年01月30日 阅读:2621
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    文旅地产的困境和发展趋势

    目前,文旅地产在发展中遇到了三大现实困境,分别是“近了拿地难,远了销售难”和“短期升值难、长期周转难”,以及“过度依赖自然资源”。困境一:近了拿地难,远了销售难众所周知,地段是房地产最核心的价值。但是近郊的土地资源非常紧张且价格昂贵;而远离城市的地块,超出都市人周末外出旅游的半径,在销售上非常困难。目前,大城市周边的文旅地产和旅游知名度高的景区发展态势良好。随着大城市旅游资源的消耗,位于一线城市周边1-2小时左右的二线景观型城市也将成为文旅地产热点,像上海周边的杭州、广深周边的惠州、北京周边的秦皇岛等地,都是一线城市旅游效益的外溢。困境二:短期升值难、长期周转难文旅地产是一项系统工程,包括环境整治、资源整合、产业重组和住宅建设,最终的目的是区域价值的提升和社会效益的最大化。一个文旅地产项目能不能赚钱,关键在于是否具备好的区域运营。将一个区域催熟得到市场的普遍认可需要经历一个漫长的过程。因此,在短时间内很难有大幅度的升值,房企开发文旅地产之前需要做好持久战的准备。困境三:过度依赖自然资源目前,文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源,三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%,合计达66%。随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重,客户黏性不足等问题已经开始显现。因此近年来纯粹以自然资源(滨海、湖滨、山地)为卖点开发的项目已有下降趋势。李也文旅认为:突破现有文旅地产的困境是术的层面,那么解构文旅地产未来发展趋势则为道的层面。文旅地产还能走多久,关键看下个十年房企是否能抓住文旅地产行业发展的趋势,顺势而为。1、存量时代,运营才是文旅地产发展的核心房地产进入存量时代,“高杠杆、低投入、快速周转,现金流回正”传统以营销为导向的开发模式逐渐难以为继。尤其是文旅地产,大规模开发、大规模投资,周期一般需在3~5年以上才能形成规模效应。而基础设施无法快速跟进,其发展也不能像住宅楼盘一样进行预售,文旅地产正在思考全新的发展模式。3、回归旅游本质是不可避免的多种度假模式兴起,未来市场可供游客的选择更加多元化,以地产形式短期套现的简单粗暴模式已经难以为继,新文化时代,内容才是王道。未来,文旅地产将回归文化旅游内容本质,主要开发模式有两种。一种是将旅游做到极致,通过旅游带动房地产溢价;另一种为旅游演艺模式,通过特色文化演艺带动地产发展,如《宋城千古情》与《印象西湖》系列。4、盈利模式由“单一”向“多元化”的转变文旅地产从初期简单粗暴的发展到如今的“三拼时代”(拼产品、拼文化、拼运营),核心竞争力的转变也牵动着盈利模式的变化。文旅地产初期盈利以地产销售为主,后期的物业、管理以及租赁服务仅占很小的比重。而未来为了获取更多的利润和更大的盈利空间,开发企业势必要深耕文化内涵构筑核心吸引力,丰富业态满足游客的多样化需求,延伸关联产业构筑其盈利生态圈。
    2019年01月29日 阅读:2495
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    特色小镇规划如何做

    特色小镇规划是集小城镇适用的产业规划、小城镇的人居环境规划及风貌设计、基础设施规划、文化挖掘研究、旅游规划、新技术的应用、体制机制创新和规划建设管理的行动计划为一体的综合规划,并在空间落地;是全新的、不一样的规划,不是传统意义上的空间规划;是一个麻雀虽小、五脏俱全的综合规划。特色小镇规划是在城市规划中所不能也不宜叠加在一起的建设指引规划。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,特色小镇规划主要包含1个定位策划+5个专题研究+2个提升+1个空间优化落地。其中特色小镇中的定位策划,也就是根据自身的基础和独特的潜力,抓准特色,明确特色小镇的精准定位,进行充分的策划来支撑特色小镇发展。而专题研究方面就是对于产业、宜居、文化、设施服务、体制机制这五方面进行的研究和实施方案,保障特色发展。从而对于旅游和智慧体系两个进行提升规划。最终通过一个空间优化落地规划落实所有规划设想,并明确实施步骤。通过以上主要内容形成的一个完整特色小镇规划体系,系统解决特色小镇建设面临的问题,其中每部分的内容的关键又各有侧重。之后可根据区位等资源要素进行综合分析,找出自身特色,组织好,精准定位。对小镇名称、组织规划、建设、运营、管理、融资模式、投资主体等内容进行明确定位和策划。对于传统的城镇规划而言是留足城镇的发展空间,不以产业为重点;而特色小镇规划要以产业为重点,特别要突出产业选择。产业选择主要是结合传统产业,发展适合小城镇的产业,小城镇适合的产业往往是传统加工业、高新研发产业、农产品加工业、旅游业等,不发展不适合落户小城镇的大规模制造业,在产业选择上还要考虑聚集人气的项目。重项目落地。找到有基础的产业项目,做精做强,在空间上落地。用地性质、开发强度、建设时序都要落地,在图纸上都要标注,并且这是特色小镇规划的重点内容。特色小镇规划既要考虑美,重视风貌,还要考虑特色,既要考虑空间的精准,又要注重美的营造,要注重打造有特色的人居环境,不能千镇一面。通过特色风貌,体现更高层次的追求。有条件的地方则一定要编制特色小镇城市设计或风貌设计专篇,对老镇区的外部环境、整体格局、居住街坊、商业服务、街道空间、建筑风貌、绿地广场等风貌要素提出提升方案。注重对传统文化元素符号、材质的提炼和应用。传统规划注重量的发展,忽视质的提升;更注重基础设施的完善,解决有无问题,忽视服务水平的高低;特色小镇规划注重高质量的、复合的公共服务设施和基础设施的规划,要加强设施建设,提升服务水平。基础设施基于服务圈的理论配置,要小而综,适合小城镇特点,达到一定标准,并辐射周围乡村和地区。
    2019年01月28日 阅读:2491
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田园综合体如何融合三产发挥价值

田园综合体如何融合三产发挥价值[也说旅游]

2019/03/19

田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,文旅产业要打造田园综合体,必须符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合,组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭,此外还要加上丰富的文化生活内容,以多样的业态规划形成旅游度假目的地。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则,在田园综合体中同样适用。田园综合体是由具有吸引核的景观、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带和社区配套网组成的。.景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在,需要依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等,使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。而休闲聚集区是为更好的满足客源的各种需求而创造的综合产品体系,这里面可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲农业带来的乐趣。农业生产区则是田园综合体生产性的主要功能部分,是为了能让游人认识农业生产全过程,在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣,同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。居住发展带则是城镇化主要功能部分,居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。田园综合体城镇化是通过产业融合与产业聚集,形成人口相对集中居住,以此建设居住社区,构建了城镇化的核心基础。对于田园综合体来说,社区配套网是城镇化支撑功能,这是服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,我们称为产业配套,由此形成产城一体的公共配套网络。在田园综合体中,一二三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。今年的中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面,其中提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业新业态的发展;允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。由此可见,未来一段时间,“农业+园区”无疑将大有可为。与现在市面上主流的产业园区不同,田园综合体会更强调将农业链条做深、做透,无论是内涵还是外延都要求颇高,未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度,非常具有想象空间。

当前中国旅游地产发展面临的难题

当前中国旅游地产发展面临的难题[也说旅游]

2019/03/18

尽管目前中国旅游地产获得了发展的巨大机遇和成长空间,但是,由于旅游房地产投资周期长,投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂等,同时旅游地产还具有一般房地产所不具有的特征,如档次较高、容易受到旅游环境变化影响等,因此旅游房地产投资面临的风险因素更加复杂,其面临一系列的困难和问题。概括起来,李也文旅认为,当前中国旅游地产发展面临的难题主要有以下八个:一、政策的不确定性和不稳定性问题旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在,房地产受到很大制约,很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而,在各地大力推进旅游业发展过程中,似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展,对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感,甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。事实上,任何一个较大型的旅游项目,例如一个度假区,一个特色小镇,只有旅游项目、没有居住项目,无论从投资收益的角度看,还是从项目的合理性、完整性角度看,都是不合适的。人居是自然会存在的,强行限制人居项目,最后连旅游项目也难以发展。二、土地利用面临多重困境的问题旅游地产项目通常占地很大,从几百亩到数万亩,且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带,于是土地禁区出现了,一是往往涉及到大量耕地,而耕地是被国家政策“18亿亩红线”禁止的;二是往往涉及生态保护区,例如一级水源保护地、国家森林公园等等,这也是被国家政策禁止的。在这些难以利用的土地面前,旅游地产的发展往往处在进退维艰的状态。三、当地居民的利益平衡问题旅游地产项目在推进时面临的一个重大问题是与项目地居民的利益平衡。比如,一个项目用地5000亩,可能涉及到三个村庄,3000个农民,这就是三农问题。政府和投资者必须率先解决这三个村庄和3000个农民的生存、安置、福利、就业等一系列问题,处理不好,会引发很大的负面社会效果。四、某些类型的项目存在政策限制的问题旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。例如高尔夫项目,在以往十几年中一直被严格限制,但现实中投资者又对此趋之若鹜,导致违法开发成风,而前年的禁令又导致一批投资商已经建成的高尔夫项目被取缔,造成重大的经济损失。像这种政策限制问题今后还会出现。五、项目定位和发展方向的选择问题目前国内的旅游地产项目存在一个普遍的问题,就是项目的定位不太清晰,缺乏明确的文化主题,只是一些功能的组合。这样,就会出现发展方向的模糊不清,导致项目陷入可持续性成长的困境。六、产业结构和盈利模式的选择问题一个旅游地产项目中,除了地产部分的盈利模式比较简单和明确以外,旅游部分的产业构成复杂,选择什么样的旅游项目进入非常重要,关乎到整个项目的盈利前景和可持续发展问题。毕竟地产部分是短期性获利,而长期稳定的收益还是要靠旅游部分,因此,旅游项目的合理选择非常重要。七、市场需求的培育和引导问题旅游地产项目的开发和经营是供给侧的行动,并不是有供给就一定会有需求满足。现实中,大量存在的问题是,项目推向市场了,需求上不去,长此以往,导致供给收缩,最后终止运营。因此,旅游地产项目也不能盲目上马,必须在产前、产中和产后进行合理的市场培育和需求引导,形成与项目的良性对接。八、企业缺乏经验缺乏人才的问题现在旅游地产项目大量推出,许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟,导致专业人才匮乏,很多企业只好强行跨界操作,导致的问题是,违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。

特色小镇成功的特点

特色小镇成功的特点[也说旅游]

2019/03/15

特色小镇目前的市场趋势正在不断走高,就在2016以及2017两年里就先后由住房和城乡建设部先后公布了两批共403个中国特色小镇。按照规划,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。随着政府对小镇建设支持力度的加大,去年以来特色小镇建设关注度也不断提升,成为投资、建设及规划领域最热门的话题。各地在展开新一轮小镇建设的时候,什么样的小镇有可能成为更有活力、发展更长久的生命体,也成为各方关注的焦点。 从目前的发展情况看,无论是从国家宏观经济发展趋势,还是自身发展模式,中国知名文旅机构-上海李也机构认为具有发展潜力的小镇至少需要具备以下三个特征之一,即靠都市、强资源、有共识。另外,成功的特色小镇还需要具有旅游的必备功能。即3大特征+1大必备功能。靠都市该类型小镇位于大城市辐射区,能与城市互动互补、相辅相成并承担一定城市功能,主动吸引城市要素扩散,形成交换。住建部公布的403个特色小镇大多位于大都市周边,特别是北上广深大都市周边的休闲小镇,成为资本追逐新标的。从目前被大家熟知的小镇的分布区域来看,其已经成为“大都市的后花园”以及大城市家庭人群休闲新去处。有共识——信息过度传播的时代,全民共识越具有价值互联网信息爆炸时代,整个社会被高度碎片化,人们的行为、喜好已经越来越难以达成统一,并形成了一个个观念、行为模式各不相同的小群体。产生一个被广泛认可的全民共识已经越来越难。对于特色小镇来说,拥有“共识”资源,便拥有了知名度。例如,在各地争夺“董永老家”“白娘子老家”等现象背后,实质就是通过抢夺“全民共识”为当地换来知名度。近几年,全国有20多个地方借助《天仙配》所带来的文化效应,争先恐后以“董永故里”之名积极向国家申报非物质文化遗产,争夺董永和七仙女文化“金字招牌”,提高地方竞争的“软实力”。安徽安庆、天柱山、当涂,江苏丹阳、金坛、东台等地走的是依据黄梅戏《天仙配》论证自己是“董永故里”的路子,河南、武陟、汝南、孝感,山西万荣、山东博兴走的是依据《二十四孝》故事的路子,其最终目的几乎全是为了论证其所在地为董永的发源地,并各自找到了当地的遗址、遗迹、地名、民间传说、地方戏、《地方志》和民间习俗等来争夺这一宝贵的非物质文化遗产。 特色小镇建设的必备功能——旅游功能旅游,不仅可以成为特色小镇的核心发展动力,以美景、美食、文化闻名于世,成为世界知名的旅游景点,支撑小镇的发展,更重要的是,旅游可以与小镇的产业融合,成为小镇发展的展示窗口,产业提升的动力引擎。旅游功能已经成为特色小镇的必备功能。以下是几个“+旅游”特色小镇建设的路径案例。不是所有地方都适合做特色小镇,也不是所有特色小镇都能发挥关键作用。如何建设特色小镇,是一个需要理性探索的话题。成功把握特色小镇的建设要点,才能真正发挥小镇的功能。

成功的旅游地产项目需要大局观

成功的旅游地产项目需要大局观[也说旅游]

2019/03/14

我国房地产行业已经进入了衰退期,旅游地产成为该行业转型最有价值的突破口。2012至2014年,我国旅游地产进入高速发展时期,每年新增项目超过2600个,一大批项目通过旅游的名义圈地,实际上缺乏合理的市场定位,与传统住宅项目无太大差别,造成同质化竞争激烈,项目严重滞销。那么旅游地产到底该如何成功呢?根据我国市场成功案例,李也文旅总结出旅游地产成功的四大要素是:大规模、大配套、大整合、大运营,大体量是旅游地产成功的关键因素。大体量项目有足够的规模打造社区环境和各类业态的建筑提供全产品服务,并分摊高昂的配套物业成本。没有大盘,项目欠缺规模效应,就无法承担高成本的配套设施建设,而针对成本的问题,开发商通常采用先跟政府约地、分期投资的方式解决。大规模、大体量的旅游项目需要再高成本与高质量之间找到平衡点,做好长期稳定开发的打算。旅游地产项目大多位于城市周边或偏远地区,周边配套设施不完善,无法满足客户基本的度假生活需求,近年来不少项目正是由于配套不到位而导致销售低迷,因此想要得到市场认可首先需要完善的配套。总之,旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足,以高品质的配套带动项目升值。旅游地产项目涉及因素复杂,涉及范围广泛。如果无法明晰各方的关系,项目开发必定陷入瓶颈,因此需要充分整合各方资源才能保障顺利旅游地产的开发和运营。除了要处理好传统地产的多个关系接口,也要整合内部运营的合作资源商以及项目初期投资所形成的投资联合体,整合全方位强势资源一同开发。旅游地产项目开发之后,重点在于项目的运营。没有大运营格局的项目只能停留在开发的表面,并慢慢走向失败。旅游地产的主题产品包括物业、体验、资产三个部分,任何一个方面的运营都关系到项目的成败。因此需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。让客户见到资产增值的巨大空间,让游客全方位陷入沉浸式度假体验,让物业不断完善,从而形成一个良好的生态运营圈,实现长期稳定的盈利。李也文旅认为,成功的旅游地产项目开发商需要树立大局观,做好长期开发的准备,建立全面的运营体系,以完善的配套设施,提升游客的体验度,最后进入稳定盈利的成熟阶段。

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