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  • 李也论道

    探索中的中国资源型城市转型之路

    哈姆特拉米克市申请破产保护,新一轮“城市破产”风暴席卷全美,华尔街知名分析师预测,包括纽约、洛杉矶等国际大都市在内的100多个美国城市可能在2011年宣告破产。“国家破产”、“城市破产”这些陌生词汇逐渐走入国人视线,我们不禁发问:高速驰骋的国家列车上,每节车厢——我们的城市是否平稳?“城市破产”离我们有多远?吃煤长大的山西,建国后几十年如一日的挖掘资源,透支健康的城市肌体,1/8的国土面积被挖空,采煤形成的采空区达到2万平方公里,69%的水土流失面积让生态环境不可逆转。“石油之都”大庆,这座小学课本中经常出现的**城市中,小区里、幼儿园、城市生活的角落中日夜工作的3500多口油井,30000台磕头机成为这座城市最的特殊风景。“羊煤土气”的鄂尔多斯,转型典范屡见报端,然而50亿堆出了一座泡沫“鬼城”,32平方公里内盖满了空无一人的“现代城市”让人尴尬不已。据统计,我国资源型城市有118座, 44座被国家发改委确定为资源枯竭城市,这些城市大多资源耗尽,走在“破产”边缘。作为44座城市中的典型代表,甘肃玉门也曾经历过资源兴城的辉煌与荣耀,可如今,资源的衰竭,经济的落后,使城市面临随时可能破产的命运。玉门只是中国数百个资源型城市的缩影,它的过去和现在,都在演绎着中国众多资源型城市的尴尬与无奈。随着新年的到来,命运的转盘也已缓缓开启,每个城市的未来都将由自己来选择——破产或转型?在破产边缘醒来中国是一个喜欢用GDP来分析城市发展进程的国家,所以就出现了很多在数据中打转的城市,而矿产资源的巨大价值,正好为这些城市营造了美轮美奂的梦境。于是,一个接一个的资源型城市出现了,一个比一个高的GDP诞生了,一个又一个领导手握数据在百姓骂声中平步青云了。终于有一天,资源开始枯竭,这个散发着美丽光泽的气泡破了,这些靠着资源“富贵”了数十载的城市的梦也醒了。就在梦醒的那一刻,城市惊呆了,城市里的人也惊呆了,因为展现在他们面前的,是与美好梦境完全不同的城市发展后劲不足、生态破坏不可逆转、就业压力难以缓解、贫困人群与日俱增、社会问题愈发凸显等一系列问题。山西,可以说是一个吃煤长大的资源大省。多年来高强度的煤炭开采,并没有打开“资源致富”的道路,也没有给居民带来富裕生活,相反,山西人均可支配收入和农民人均纯收入都排全国20位以后。而东川撤市降区的残酷事实,以及大洋彼岸**“死城”锡尔弗普卢姆空荡荡的房舍和街道,都在警示我们:“资源换经济”的城市发展模式无异于“杀鸡取卵”、“饮鸩止渴”。面对破产的危机,越来越多的资源型城市开始觉醒,开始领悟到城市发展的真谛,开始认识到“纯资源经济”的危害,开始意识到城市转型的必要。于是,阜新、攀枝花、万盛等地,都走上了中国资源型城市转型的探索之路。转型路上边走边想“转型是**,不转型是等死”有专家曾这样形容资源型城市转型。中国的城市发展也很奇特,如同电脑一般,靠一串串的0和1推动着城市的“快进”,仅用区区数十载就走完了欧美上百年的路。直到“资源枯竭”四个字的出现,我们才猛然发现,中国资源型城市已然到了破产和转型的十字路口。从中国资源型城市走上转型之路开始,就不乏克拉玛依这种10年提出3种转型思想的城市,但能在转型上取得阶段性成功的却少之又少。不断探索,不断失败,直到城市伤痕累累,我们才惊讶发现,一直饱受诟病的中国教育方式,正是寻找城市转型之路的最佳途径之一,从学习走向创新,远比无休止的模仿更有用。学习:老外们的“华丽转身”老工业区的经典转型战——德国鲁尔:各级政府联合协作,以经济结构转型带动整体区域转型,成功打造集高科技产业园、商贸中心、文化体育设施与一体的花园工业区,成为**工业旅游胜地。资源城市转型的神话——阿联酋迪拜:依托港口优势,以高端房地产和金融业为主导,借助金融、石油贸易、商业、旅游和货运五驾马车,驱动金融杠杆拉动区域经济发展,成就了资源型城市“破产”后背水一战的传奇故事。第三产业的华丽转身——美国休斯顿:借助产业链延伸、高科技产业引入,激发多元化配套产业兴起,促使第三产业全力发展。使单纯资源城市化身成全美第四大城市、能源和石化工业中心、世界**太空城和全球重要交通物流中心。多元化发展的替代转型——日本九州:以吸引外资、兴办开发区等方法告别原有资源依赖的发展模式,寻求多元化经营,发展机器人产业,形成日本西部**的产业汇集地之一。九州还利用其完善的交通基础设施,发展成为日本重要的国际物流基地型城市。     我们看完国外城市的经历,就会发现这些转型成功的资源型城市背后,都有中国传统兵法理念的痕迹,即“天时、地利、人和”加上一个优秀的先锋官。作为中国传统文化的传承者,在这些思想的理解和运用上,我们没有理由输给别人,应在探索中寻找属于中国城市自己的转型兵法。思考:中国城市的转型兵法战术篇:天时“天下武功,唯攻不破,唯快不破。”把握天时,利用速度,抓住机会战胜对手。城市转型,同样需要“天时”,站在时代浪尖看发展,才能快人一步找到发展契机,在转型中获得更多更好的机会;紧跟国家政策步伐,才能第一时间获得政策支持,在竞争中抢得制胜先机。我国第一个资源型城市经济转型试点市——辽宁阜新,转型的阶段性成功便是充分把握天时的**证明。由此可见,“资源型城市转型,唯主动出击不破,唯快速转型不破”。战法篇:地利“一夫当关,万夫莫开。”占据地利,以微小代价阻挡千军万马。城市转型,也必须依托“地利”,根据城市自身发展现状和优势,因地制宜,挖掘出最适合城市发展的方向,进而用最小代价,实现城市转型,同时达到城市经济快速且可持续发展的目标。这一点,我们可以从整个国家版图,以及资源型城市分布特性,来分析我国城市转型的地利优势。作为老工业基地的典型代表,东北地区与德国鲁尔区十分相似,充分借用外国成功经验为自身转型发展提供范本,是东北各资源型城市转型的必修课。同时,东北地区优秀的冰雪资源促发了冬季旅游业的发展,也为城市转型提供了更多方向。幅员辽阔的西北地区拥有很好的工业基础,是中国连接欧亚大陆的重要通道。因此,在提升产业科技含量,进一步完善承接东部产业链,解决就业问题的情况下,西北地区应该发挥区位优势,借助欧亚大陆桥贯穿的优势,建立连接我国东、南部和欧亚内陆的大物流基地城市。此外,丰富的历史人文资源也为西北城市的转型提供了新的选择。坐拥能源、旅游双资源的西南地区,具备更多更好的转型机遇。成都、重庆的双核驱动,为西南各市承接东、南部产业链提供了基础;而同样的大物流基地城市也将在以东南亚为市场,以重庆为焦点的基础下获得巨大空间;更重要的是,西南地区拥有中国**秀的旅游资源,这势必影响西南各市产业转型的选择方向。位于重庆的万盛区,便是我国资源型城市转型中,借助地利发展自身并取得阶段性成果的典型之作。战心篇:人和“天时不如地利,地利不如人和。”拥有人和,才能依托天时、地利取得成功,人和是成功最关键的要素。资源型城市转型同样需要“人和”。作为城市转型的战略规划者,政府必须未雨绸缪,抢先发动战略策划;作为城市转型的规划设计者,政府必须对整个转型过程给予正确指导;作为城市转型的政策制定者,政府必须予以政策上的支持和倾斜;作为城市转型中的资源整合者,政府也需要以行政手段加以支持和推动;作为城市转型的利益协调者,更需要政府对各方进行利益协调,从而促成城市的顺利转型。河南栾川就是很好的例子,转型中的栾川县积极争取上级投资、协调部门资金,深度开发旅游资源,走出一条以政府为主导发展旅游业的路子。战将篇:剑锋“剑锋所指,所向披靡。”剑锋之锐利,足以披荆斩棘,成为开路之先锋。资源型城市转型同样需要一柄剑,也就是一个可以改变城市经济发展结构,**城市整体转型,让城市进入可持续发展轨道的产业。在中国,这个责任毫无悬念地落在了旅游产业的肩上。2009年12月,国务院下发《关于加快发展旅游业的意见》,对旅游业在城市转型中的地位和作用给予了进一步的肯定和支持。枣庄、焦作、晋城、淮南、萍乡等城市在旅游产业带动下,取得城市转型阶段性成果的事实,更激发了众多资源型城市以旅游带动城市经济结构调整的信心,全国30多省市自治区,2000多县几乎同时吹响旅游产业的冲锋号角,其中最多的就是资源型城市的身影。作为一柄为国家整体发展拓宽思路的利剑,旅游业是国家“退一进三、退二进三”战略的重要工具,还是国家解决三农问题的重要抓手;作为一柄为城市转型开路的利剑,旅游业是城市风貌的重要展现,还是城市软实力的重要体现;作为一柄为产业结构调整指明方向的利剑,旅游业是城市经济全面提升的核心产业,还是城市土地价值提升的重要推手。由此可见,“旅游业剑锋所指,城市转型机遇良多。”转型路上的风景走在中国资源型城市的转型路上,我们除了认真学习和边走边想,也需要不停地抬起头来,看看周围美好的风景,那些前人留下的各色美景会带给我们不同的感受,也会让我们在痛苦的转型道路上看到新的希望和美好的前景。唐山,摧毁重建后的焕然一新唐山,建设在开滦煤矿之上的城市,是中国最早的资源型城市之一。这里曾诞生过我国历史上第一座现代煤井、第一台蒸汽机车、第一条标准轨道铁路等诸多中国工业史上的“第一”,被人们称为“中国近代工业的摇篮”。1976年,一场举世震惊的大地震,将这座有120多年历史的北方工业重镇夷为平地。西方媒体都曾断言,唐山被永远地从地球上“抹掉”了。但是唐山没有被抹掉,在历经了“十年重建、十年振兴、十年快速发展”之后,一座现代化的重工业城市重新屹立在了华北大地上。作为中国近代第一个“被破产”的资源型城市,为了不让城市因为资源衰竭而遭遇第二次破产,唐山选择了转型,在重建中转型。重建后的唐山用“蓝色思维”改写自己资源型城市“深黑的历史”:以“走向精深、走向集约、走向沿海”的经济发展思路解决唐山发展中的各种突出矛盾,实现城市经济结构重大调整和产业布局的重大变革。从34年前的资源型工业重镇,到今天的新型工业城市,再到将来的生态型城市,唐山用蓝色思路改写了煤都历史,发挥靠海的区位优势,发展“海洋经济”,实施“海上唐山”的发展战略,为唐山找到了重新崛起的新支点。深水港曹妃甸更是成为了唐山转型生态型城市发展中的龙头和核心,一座大宗货物的集疏港,新型工业化基地,商业性能源储备基地,***循环经济示范区,中国北方商务休闲之都,生态宜居的滨海新城呼之欲出。攀枝花,产业转型带来的城市新生攀枝花,一座隐藏在川西南群山峡谷中的小城,亿万年前的地壳运动,为这里带来了丰富的矿藏资源。45年来,这座以“百里钢城”闻名于世的现代化工业城市,在川滇交界的蛮荒之地奇迹般地拔地而起,因钢铁而兴,以钢铁产业为傲。作为资源型城市,攀枝花可持续发展的后劲在哪里?活力在哪里?实现经济增长方式转变的路子在哪里?攀枝花陷入了“不在转型中冒险,就在资源里等死”的两难境地,为了不让玉门废都、东川搬迁的悲剧在攀枝花身上重演,市委市领导毅然决然地选择了冒险转型。在产业转型过程中,攀枝花选择了钒钛等稀有金属资源作为核心力量,坚持走资源综合利用、自主创新、可持续发展与生态环境保护协调的新型工业化道路,在资源综合开发领域,形成主业突出、技术领先、产业链延伸、资源利用水平显著提高、产业平台逐步完善的产业集群。在四川省委省政府的支持下,攀枝花以旅游业作为转型的先导产业,以攀西的自然风光、民族风情等资源为突破口。通过冬旅会打造攀枝花冬季旅游基地,借助徒步赛事打造攀枝花五行养生基地,从而促使攀枝花经济社会发展迈上一个新的台阶。经过一系列的转型升级,攀枝花确立了以旅游业为先导,以工业为主导,以低碳为核心的城市转型思路,并积极引进智业,系统策划激活川西南的灵山秀水,使旅游业这柄开路利剑发挥更大的引导作用。其中,“两湖一城国际徒步邀请赛”和盐边县的“天赐五行地,巴蜀阳光城”便是攀枝花市与国内知名智业公司共同合作的优秀旅游产物。中国资源型城市依旧面临着“破产或转型”的抉择,但相信在不久的将来,顺利完成学业的中国资源型城市们,一定会走出属于自己的转型之路。到那时候,中国的鲁尔,中国的迪拜,乃至德国的唐山,美国的攀枝花都会一一呈现,让我们关注这些城市的发展,关注中国资源型城市的未来。本文为李也咨询机构原创作品,如需转载,需注明出处、作者。
    2018年04月11日 阅读:1210
  • 李也论道

    从“城市大跃进”到“城市二次起跑”

    中国已经成为世界第二大经济体,改革开放30年,中国的城市化发展举世瞩目……。汹涌的城市化浪潮拍打着这片神州大地,仅用30年,中国奇迹般地走完了西方200年才走完的城市化道路,一项调查标明,有655个城市正计划“走向世界”,300多个地级市中有183个正在规划建设“国际大都市”,城市化进程中的“大跃进”现象已经集中显现。“大跃进“有两个明显特征,一是土地的城市化快于人口的城市化,二是经营城市的冲动超越经济发展规律。中国的城市化就像是一辆加速度的列车,飞驰在世界版图之上。曾经,这辆列车承载了国家理想,装载着GDP的使命,改变着国民命运,现在,我们的城市正遭遇“成长的烦恼”。城市化带来的环境污染、人口膨胀、交通拥堵、文化保护、就业压力等世界通行的“城市病”在中国集中爆发,当下的中国,面临着改革开放以来**的结构性矛盾,而城市正是这些矛盾最为集中的地带。城市大跃进背后隐藏的弊病像病毒一样蔓延开来,中国城市的出路只有一条——深化变革。庞大的城市列车必须整编内部器件,并在度过磨合期以前保证其在正常轨道行驶。从消灭“土地泡沫”开始抑制“大跃进”当前,土地财政在地方经济中的地位不言而喻。出租出售城市土地资源,用土地带动基础设施的建设来筹措资金的方法成为城市大跃进的**动力。很快,运用这种模式迅速推广开来。在很多地方,土地财政早已超过第一财政。土地财政,最早是从香港学过来的。但香港是土地私有制,政府要先收购私有土地,进行初步开发后才能出让。而大陆是土地国有制,往往凭借公权力和专政机关力量强行征地拆迁,低价收购他人的土地使用权,并不是公平交易,以此牟取暴利,造成民怨沸腾。而且这种主要依靠“土地财政”建立的城市经济发展模式也是不可持续的,将数十年后的公共财政收入提前收了,一旦大规模城市化进程结束,可供开发的土地日益减少,未来的公共财政状况将会面临严峻考验。土地财政虽解决了燃眉之急,但却不可能形成长期稳定的资金链供给。2010年至2014年,中国政府出台史上最严厉的房地产调控政策。《国十一条》《国十条》《国五条》《国八条》及房地产试点全面铺开。北京推出了外来人口连续5年缴税限购政策,被外界解读为北京调控城市人口增长的手段之一。一系列组合拳打的久高不下的楼市成交量调头下挫,消灭泡沫漫天的楼市背后,彰显的是政府斩断暴发户式城市发展模式的决心。城市二次起跑,发令枪已响当城市砍断了土地经济的长腿,转变城市发展模式,已成为当前摆在城市管理者面前首要考虑的问题。从可持续发展战略思想出发,在城市资源承载力和辐射力、聚合力等要素基础上,对城市资源的分配和利用必须突破传统经济学的局限,这表现在时间上,就是既要考虑眼前利益,更要考虑长远利益;在空间上,既要兼顾局部利益和全局利益,更要追求经济效益、社会效益和生态效益的最佳结构,以使城市综合效益**化。城市可持续发展的支撑在于城市资源,城市资源分为“有形资源”和“无形资源”两大部分。改革开放前30年是中国城市化的第一个历史时期,这一阶段的城市依靠贩卖有形的土地资源来推动城市发展。如广州的“实物地租”、天津的“以房带路”等,都是提升城市价值的主要手段,城市发展的关键在于**化构建无形城市价值——城市品牌。提升城市品牌价值的过程就犹如张弓搭箭,只有张满弓,才能保证“箭”的速度与射程。这张弓的辐射面主要包括三个角力点:战略定位、城市营销、产业集群。战略定位指引城市跨越发展战略就是选择,从中国3000多个市县从找到自己的位置,找准城市未来的坐标,为城市的未来指明道路,找准方向。当中国高速迈向城市化进程时,总会有一些榜样脱颖而出,这些榜样的成功让改革者澎湃,让保守者动摇。曾经偏安一隅的西南重镇——成都就是这样的典型。从雄踞“西部之心”的战略目标到“世界田园城市”的发展定位升级,成都始终走在西部各城市的排头,并与重庆、西安形成了新西部三足鼎立之势。成都跨越式发展的关键就在于集中梳理了城市自身资源,在大资源的基础上作出清晰而长远的战略目标规划,将战略目标转化为产业布局、产业结构调整升级的指导。站在全局上的高度上进行战略定位与管理,“不谋全局不足谋一隅”很难想象,一个地区没有战略高度的眼光对其发展是非常致命的。在全球化的影响下,随着中国改革开放的不断推进,在中国的经济版图上,已经形成了三大城市经济圈——京津唐城市圈、“长三角”城市圈、“珠三角”城市圈。这三大城市圈,面积不到中国的10%、人口不过20%的国土上,却聚集了每年中国新增财富的70%,已经成为支撑中国实力的创富平台,也是中国城市化起步最早、发展最成熟、**规模的地区,在相当长的时期内,仍将担负着中国城市化领头羊的角色。但显而易见的是,这三大城市群都无一例外地处在东部地区,占国土面积2/3的西部却是一个巨大的空白。成都踩中了这样的天时优势走向了中国城市的历史舞台。大城市站在大时代的格局上定位着自己的坐标,中小城市也在找寻灵魂的路上相继出发。早在2006年,位于重庆西南的***贫困县武隆县就开始着手引进城市品牌战略架构体系,并依托世界自然遗产南方喀斯特地貌为根基,提炼“地心之城”作为城市品牌的战略定位。武隆人敢想敢干,贫困了数百年,其智慧、勤奋集聚到了喷发的临界点。于是,力邀张艺谋拍摄《满城尽带黄金甲》、开排《印象武隆》,承办国际三大山地户外运动公开赛之一的武隆山地户外公开赛,这些创造性的举动为武隆城市品牌价值的深化浇注了坚实的根基。一系列战略策略的落实令这个昔日的贫困县,成为了中国旅游的新热土,全国旅游经济增长的新亮点。成都、武隆这些城市为什么都在一夜之间会变成举国城市学习的楷模?中国城市经济的新一波行情为什么偏爱这些曾经备受冷落的城市?城市战略究竟如何制定?天时、地利、人和这句古老的中国话可以说是成都、武隆等城市战略定位成功的**注解。对于一个城市来说,不懂得天时,不具备超常规发展的可能;不洞悉地利,英雄无用武之处;但如果具备了天时、地利而没有人和,也不会受到机会女神的青睐。挖掘城市战略定位,既要看清楚目前的城市发展形势,还要善于整合、利用各方面的资源。城市营销激活城市辐射价值 “城市营销”概念最早来源于西方的“国家营销”理念。菲利普·科特勒在《国家营销》中认为,一个国家,也可以像一个企业那样用心经营。2011年1月17日,中国国家形象宣传片在美国纽约时报广场的大屏幕上滚动播放,国家营销已经开始……城市辐射力和扩散功能是决定一个城市价值的标签,城市品牌知名度是决定城市聚合能力的根本,是促进城市人流、物流、才流、信息流等要素流通的关键。城市营销将城市的各种资源,以现代市场营销手段,向目标受众或目标客户宣传或兜售。对城市的政治和经济资源进行系统的策划与整合,以求找到符合市场经济规律的发展路线,通过树立城市品牌,提高城市综合竞争力,广泛吸引更多的可用社会资源,从而**价值的激活城市的无形价值“城市品牌”。城市营销通常有两类方式,一是高举高打的资本轰炸法,花大价钱投放媒体广告,而大部分“财力不济”的中小城市只能选择事件营销。事件营销能避开国内媒体近年来收费居高不下的状况,为城市节约大量的宣传成本。事件营销可以在短时间内达到****传播效果,甚至能让许多中小城市一夜成名。近年来,中小城市在经营城市品牌的道路上走地磕磕绊绊,但也不乏悟性高明的城市决策者。2010年4月,一座叫春的城市——宜春在网络上引发轩然**,这句被评为“史上最雷人的城市广告语”,为这座昔日名不见经传的中部城市带来了****的关注度。2010年10月,持续十年之久的襄樊改名之争,终于尘埃落定。60岁的“襄樊”让位于2000岁的“襄阳”。城市改名的**的原动力来自于城市知名度的提升。为提高城市知名度,各城市使劲浑身解数,但大部分却只是昙花一现,甚至招致“千古骂名”,最终难以摆脱“一次性经济”。2010年末,西南**规模的徒步赛事在攀枝花盐边拉开帷幕。倾全县之力打造中国二滩至泸沽湖国际山地徒步邀请赛,吸引了来自国内外近300名选手报名参与。近50家主流媒体央视、旅游卫视等更是自主地争相报道关注了这项赛事。在不到30天的赛事筹备、组织执行过程中,攀枝花盐边品牌知名度迅速覆盖了西南,为该地的旅游休闲产业带来了强劲的增长动力。事件营销是诱惑亦是风险,做一次成功的事件营销,城市要处理好两大关系、三大效益的评估。两大关系即投入与产出的关系、现阶段效益与长远效益的关系,三大效益指的是具体效应、裂变效应、辐射效应。只有处理好两大关系、三大效益,才能真正释放城市营销的原子核效应。产业集群凝聚城市内在动力城市树立宏伟的战略目标也许可以作为一个城市短期炫耀的资本,如果没有实质性的产业支撑,还是无法掩饰城市发展的乏力、彷徨和不安,唯有具备自主造血功能的城市产业集群才充满着活力与生气。城市品牌的价值要释放,必须需要自己的主题,自己的主导产业。在给城市产业定位既要立足于城市的资源特色,又要有超前的眼光,拿来主义的气魄,构建城市的核心竞争力。前者不要求自己什么都能做,关键要搞明白是城市的优势、长处个性之所在,什么产业都发展可能什么都发展不起来,长春定位于汽车与电影,南通定位建筑,上海定位金融,昆山定位电子,宁波定位于服装,海南定位于旅游产业、绿色农业、高效农业,产业定位都是十分清晰,海南的博鳌,黑龙江的亚布力等都是一夜成名的例子。曾经的海南博鳌是一个默默无闻的小镇,但由于“博鳌亚洲经济论坛”,会议经济搞好了,又带动了房地产、旅游、餐饮业、交通业等相关产业,使得博鳌一夜之间成为东方名城。一个城市不但要有一个、二个主导产业,而且要不断寻找新的利润增长点,如哈尔滨的冰雪产业,桂林的旅游产业,北京的会展经济,长春由于汽车产业形成的气魄等,都是由于龙产产业的自组织带动效应,从而久而久之成为一个产业集群。城市的产业定位是不断演化的过程,有时由于市场经济环境的演变,使得城市的配套产业发展成为主导产业,从幕后走向前台,形成新的产业格局。如常州的卡通智能城,从原来的纺织生产基地转变到卡通现代产业,使得城市再次焕发活力和升级。江苏的苏南模式是加快整体产业集群转型的重要模式,这也是江苏省一跃进入4万亿俱乐部,经济汹涌澎湃的原动力。当下的中国城市,正在经历着一种由内而外的质变,面临着脱胎换骨般的“全面转型”。其大背景,一是向市场经济的整体转轨所带来的经济运行方式的变化;二是对外开放步伐加大与经济全球化的呼应所凸现的地区发展的落差效应;三是加入世界贸易组织后的社会心理预期所强化的竞争意识;四是后工业化时代来临,可持续发展模式带来整体思考。在这样的时代背景下,每一个城市不得不重新思考自己的定位和发展方向,不得不在第二次起跑线上找到一条快速超越的制胜大道。城市营销不单是大城市的事一个人的行为选择,取决于他的目标,一个城市应对新时代的对策,取决于其领导人的抱负。2015年是中国实现整体产业转型的攻坚之年。北上广等一二线大型城市刻意降低城市GDP目标,加速城市经济结构的转型。但代表城市中坚力量的中小城市,他们能否从土地财政迈向品牌经济才是整个中国城市转型的关键。中国城市,已经到了从运营“有形资产”城市土地到“运营无形资产”城市品牌的时代。作为中国333个地级市,2800多个县城市管理者,站在新一轮发展的起跑线上,第二次起跑的发令枪已响,路在前方。本文为李也咨询机构原创作品,如需转载,需注明出处、作者。
    2018年04月11日 阅读:5600
  • 李也论道

    旅游“大发展”=政绩“直通车”

    10年来,目睹数十位官员的升迁变动,但从未像近两年一样频繁和充满着指向性。旅游的创新发展从未像今天这样被庙堂之上所关注,全国涌现了一大批因旅游开发而实现政绩的提升。如西安**的红顶商人,变资源为资本发展旅游产业,一跃进入市委班子;又如山东某区领导旅游招商有功,坐上了“直通车”,再如重庆某县领导带领全县人民发展旅游闯出一条脱贫致富路,再次得到上级的认可,贵州、吉林、山西、广东……都先后诞生了旅游发展的时代“英雄“。几乎做大旅游产业,创新旅游发展模式,旅游“大发展”就等同于政绩“直通车”。为什么会出现这样的现象? 其背景是国家将旅游产业转化为支柱型产业,旅游业将在国民生产中占据重要的支柱型作用,数字化表述就是:国家计划在2020年旅游业总收入达到36000亿的宏伟目标。这样的背景下,中央需要、产业需要、各级政府都需要旅游管理者们闯出新路,创新模式,跨越式实现旅游产业的发展和升级,因此用行政的杠杆树标兵,求模式,释放更多的信号,激发华夏大地的城市管理者们敢想敢干,实干快干。 旅游管理者当不负时代使命,抓住机遇,搭乘旅游“大开发”这辆政绩“直通车”。通过创新旅游业发展的新模式,做好旅游开发的典型,为时代树立榜样,成为行业的先锋。创新之路无例可寻,过程任重道远。管理者在摸索的过程中难免遇到困难,引进思想与人才,与国内一流咨询机构合作,用人之智,成就城市的发展,旅游的飞跃,实现其旅游大发展,城市软实力的再升级。本文为李也咨询机构原创作品,如需转载,需注明出处、作者。
    2018年04月11日 阅读:5009
  • 李也论道

    旅游发展中“制度”决定“高度”

            旅游业发展30多年来,获得成功的景区有很多,究其原因,除了自身拥有优势资源外,这些景区都率先完成了“市场化”“企业化”和“集团化”。“三化”的制度决定旅游发展的“高度”的不同。“市场化”是做好旅游的基础有压力才会有动力,才能确保旅游的快发展。政府在旅游开发过程中不存在市场竞争的压力,旅游产品在政府手上很难打造出以市场需求为导向,与市场对接的产品。万类霜天竞自由。只有以竞争作为优胜劣汰的手段,才能实现效率**化和资源的充分合理配制。作为中国最早进行旅游开发的为数不多的几个古村落,宏村于1987年开始了商业化旅游开发模式,在与政府的多次碰撞中逐渐完成了面向市场的转型。宏村的邻居西递,以及乌镇和宋城都不约而同的在发展的进程中选择了“脸贴着市场而背对着**”的市场化模式,无一例外的取得了成功。“企业化”是旅游做强的保证打破旧有体制,使旅游摆脱政绩的包袱才是旅游发展的出路。市场的压力使能者上位,在引进人才的同时,使管理更加高效和务实;此外,管理者责权利统一,不用顾虑各种纷繁复杂的关系,真正意义的拥有了自主决策的权利,使决策执行更快、更准、更狠。自武隆成立喀斯特旅游投资有限公司以来,从”为政是从”到“为游客和市场是从”,三年多的时间,武隆旅游成功走向全国并进军国际市场,成为重庆最响亮的一张名片。“集团化”是旅游发展的关键在这个资本为王的时代,集团化是旅游适应市场扩张和竞争的需要。首先,分散投资很难使产业链串联起来,个人零星的投入使景点之间各自为政,会造成景区内部不必要的竞争和旅游资源的分割浪费;同时,因为缺乏统一规划,景区各个旅游环节之间难以联动,无法形成“吃穿住行游购娱”的规模化产业集群,极大的限制旅游业的发展空间。华侨城集团、峨眉山集团、宋城集团等旅游企业在集团化进程中的重大举措以及成功经验告诉我们,唯有“大”才没有风险,才能更快的吸引资源、资本,获得政府和游客的支持,才能减弱开发风险。整合大资源办大事,建立旅游企业的“航空母舰”才是未来旅游发展的关键。旅游发展的“制度”决定“高度”,呼吁旅游大发展的“制度升级”。本文为李也咨询机构原创作品,如需转载,需注明出处、作者。
    2018年04月11日 阅读:6318
  • 李也论道

    旅游营销的本质就是贩卖回忆

    时下的旅游产业已经走过了走马观花的纯观光时代,进入了营销回忆的新时代。旅游营销回忆是什么?回忆是游客当下体验的**浓缩,更是未来口碑传播的主要说辞。因此,这个回忆是什么非常重要。回忆需要具象的载体才得以称之为回忆,那么旅游营销中的回忆又有哪些载体?产品制造回忆曾经籍籍无名的灵山建造了高达88m的灵山大佛,通过二期九龙灌浴,三期梵宫胜境等一系列工作后,灵山在中国佛山地位堪与四大佛山相媲美,而“灵山很灵”的广告口号也在长三角游客及香客中树立了强大的品牌号召力。我们一直在强调营销差异化,而产品上的差异化是最直接,最易感知,且最易形成传播的。在一定的资本投入下,从产品入手打造回忆是好方法,可以为品牌的打造节省很多资源。活动承载回忆目标吸引7000万游客的世博会是2010年全球**的互动盛会。盛会中,各国带来的先进国家及城市建设发展的理念进行展出外,还带来了精彩的表演活动。近距离的和各国优秀演员们进行亲密接触也给现场观众带来的深刻的印象。据调查显示,89%的游客对世博会的活动表演有深刻的记忆。通过活动带给游客愉悦体验的旅游方式,可以让活动成为游客作为对外口碑传播的主要工具,从这一方面讲,活动作为回忆载体是具有强大价值的。服务留住回忆东京迪士尼乐园创造了14年零3个月接待两亿游客的神话,他们的**纪录是一年可以达到1700万人。经过扫地培训,学会使用十几种**款相机以应付游客拍照需要,要蹲下来和孩子讲话,还要学会给小孩换尿布……这一系列的服务让迪士尼赢得了游客的信赖,并且给他们将来的回头客——孩子们留下美好的回忆。注意细节的服务才能够抓住游客的心,只有充分考虑到游客可能面临的问题和需要,才能占据游客的回忆中心,从而提升旅游品牌的质感。旅游营销的关键在于景区能够创造什么不一样的体验价值,这种体验价值一旦形成回忆将自然形成口碑传播,这也驱动了游客产生二次及多次消费的可能。因此,当前旅游营销的本质在于包装回忆,贩卖回忆。本文为李也咨询机构原创作品,如需转载,需注明出处、作者。
    2018年04月11日 阅读:8920
  • 李也论道

    旅游营销需要的是用脑袋而不是拍脑袋

    时下,旅游产业是最热的产业,竞争激烈也不言而喻。谁出位?谁胜出?这需要极高的智慧和手段,因为游客不是那么容易被忽悠的。而中国旅游整体营销水平落后,景区营销、城市旅游产业的决策往往是一把手拍脑袋,不科学、不可取。这里总结一些基本的营销思路供各位参考。打造旅游城市品牌需斗智知名度是旅游营销的第一生产力。判断一个景区是否成功,关键是看它是否有足够的人气,广告量和点击率并不能成为景区成功的标准。有时候,投入的资金越多反而更加能够说明景区存在的问题之大,这是一种治标不治本的“勇”。打造旅游城市品牌需不断的思考,狭路相逢智者胜。我们要学会与游客沟通,明白游客的想法才能够做出决策。而这个沟通的过程要从解决以下几个问题入手:解决游客为什么来的问题首先我们要告诉游客为什么来景区。这并非意味着我们一定要宣传景区有什么,有什么不重要,重要的是我们能够给游客带来什么。现如今的景区在硬件方面大同小异,很难产生足够吸引游客的条件。我们要告诉游客我们能够给他们带来什么,比如说兰溪的灵运,这才是能够打动游客内心的关键。解决游客来了干什么的问题其次应该解决游客来了能够干什么的问题。旅游景区不能依靠“我们能够给游客带来什么”这个纯意识形态上的“支票”驱动游客出行,景区必须要有相关的具体措施将这张“支票”落到实处。打动只是第一步,游客永远只相信自己的眼睛。解决游客凭什么再来的问题**则是通过实际行动给游客一个再来旅游的理由。我们要用产品制造回忆,用活动承载回忆,用服务留住回忆,比如灵山大佛的“大”,比如上海世博数之不清的活动,比如日本迪斯尼让人感动的服务。我们要给游客制造难忘的回忆,让游客的潜意识里充满再来的渴望。人气是检验旅游景区成功的第一标准,城市旅游品牌的打造如果以拉动人气为核心,必将取得意想不到的成果。当然这个核心还要建立在沟通的基础之上,而这种沟通的“智”将比无谓的“勇”有效实用。本文为李也咨询机构原创作品,如需转载,需注明出处、作者。
    2018年04月11日 阅读:5695
  • 李也论道

    50万创造3亿人次传播到达率,节约400万传播费

    2009年末,李也咨询机构接到了来自四川盐边县旅游局局长来电,力邀**策划师李也老师飞赴盐边进行实地考察,为盐边区域旅游发展出谋划策。3个月以后,李也咨询机构凭借“更实战、更客观、更创意”的策划方案在近20家规划、策划类公司中脱颖而出,赢得了盐边旅游项目的策划权。2010年4月末,李也咨询机构为盐边策划的“50万寻找格萨拉绿色守护者”活动正式启动,活动历时2个月,于7月揭开了“工作6个月,薪酬50万”工作得主的神秘面纱。整个活动创造了近3亿人次传播到达率,为盐边区域旅游节约了近400万传播费用。  开篇 发现问题 提出解决思路     盐边,地处川滇边境大香格里拉旅游圈南大门,旅游资源得天独厚。拥有较好本底资源的盐边却困于人气提升的障碍,旅游产业迟迟得不到很好的发展。通过实地走访考察与深入探讨分析,项目组总结了其目前面临的三大问题: 1.资源连贯性较弱,缺乏联系区域旅游资源的灵魂 盐边地处金沙、雅砻、大渡三江流域的古大裂谷地带,拥有富甲天下的矿产资源,****位的水能资源,得天独厚的生物资源,特色鲜明的民族风情。资源可谓丰富多彩,能级较高。然而每个资源呈现“散、小、弱”的开发状态,没有形成整体的合力,缺乏灵魂的抓手。 2.品牌效应力不足,知名度低是其发展的一大障碍 盐边正努力打造“阳光温泉度假,裂谷奇异风光,大笮民族风情”,每年还策划“格萨拉索玛花旅游节”、“渔门花鱼节”等系列活动,但品牌没有在旅游者心目中留下深刻的印象。在旅游市场,品牌知名度的高低在一定程度上直接影响销售额。 3.龙头带动性不强,淹没在区域旅的游品牌集群中 盐边县作为攀枝花旅游发展的核心区域,并没有发挥龙头带动作用。县周边已经涌现了多个在国内乃至世界有名的旅游品牌,如丽江、泸沽湖等,这些更加剧了与盐边县旅游之间的激烈竞争态势。由于缺乏自己独特的核心吸引力,盐边淹没在区域的旅游品牌集群中。     人气是旅游发展的灵魂,人气是旅游得以长期可持续发展的动力。在这样的情形下,迅速提升盐边旅游人气就成为当前的重点工作,而人气提升的关键在于让人们知道你是谁,你能带给游客什么样的具象利益。    盐边是谁?盐边有什么?游客来到盐边能体验什么,能带走什么?这也正是整个项目策划之初需要做的工作——为盐边找魂。    盐边的核心灵魂定位清楚后,运用短、平、快的模式将有“魂”的新盐边集中对外展示,让游客知道盐边,为其下一步出行奠定认知基础。这就需要导入旅游知名度引爆的**宝——事件营销。  第一章 为盐边找魂独辟蹊径,梳理资源     为旅游区找魂是一项整合、打散,再整合、再打散的创作过程。经过多年的自然发展与近年来的主动营销,盐边已经累积了一系列的品牌资产。重新梳理盐边特有的资源,找到人无我有、人有我优并能够引起游客关注的认知是接下来的工作。     盐边有历史资源:笮山若水……;自然资源:万亩杜鹃,裂谷奇观……民族民俗资源:彝族、傈僳族……天然阳光资源:冬季如春天般温暖;休闲度假资源:温泉、酒店、农家乐……     尽管休闲度假渐成旅游的主旋律,但盐边资源过于分散、缺乏锐利、**的特色。综上分析,盐边现有的资源似乎很难撬动旅游产业的发展,我们先没有急着下结论,而是想到了关于“市场第一黄金法则”。     对于旅游产业来说:“一”就是一流的资源;“一”是竞争的速度;“一”是领先的优势;“一”就是市场的地位;“一”就是暴利空间的掠夺战!盐边旅游产业要出位,要脱颖而出,就必须做第一!!!     根据第一法则,盐边的特点众多,但每一个特点都难成“天下第一”,成为盐边旅游的卖点。但是,反过来思考:盐边旅游的**优势恰恰在“合”,不在“分”。“分”开来看都不怎么样,但“合”起来就有可能成为“天下第一”。用什么来“合”?用什么能承载、概括上述丰富资源?什么是盐边的**性、权威性、排他性、包容性? 金木水火土盐边誉为“四川小海南”,足见金色阳光之温暖。拥有“九十一分林草坡”, 足见绿色林木之广袤。拥有“中国**氡气温泉”, 足见三千若水之价值。拥有“中国**杜鹃花海”,足见风光如火之美艳。拥有“西南瓜果之乡”,足见母亲土地之富饶。     “金木水火土”不正是盐边的资源浓缩吗?目前,全国没有一个城市或者景区提出“金木水火土”的概念,这是一个**差异化的方向。     一座城的灵魂需要一个载体来承担,它往往是一句话的定位。这句话需牢牢地占据游客心中某一有力地位,方便游客对城市特色的理解、记忆及传播。那么盐边是什么?盐边要抢占哪个心智空白?  五行养生地,阳光盐边城 五行:“五行”是对盐边资源的浓缩与概括,让受众第一时间内了解盐边的整体旅游资质,占据一定的心智空间。五行养生:“五行养生”突出五行能够带给游客具象的利益感知,即五行资源能够带给游客养生的作用。阳光:阳光是盐边冬季**的资源,让受众直接获得盐边独特的阳光资源的相关信息。盐边城:直接说出盐边,将形成传播资源的重叠,给受众深刻记忆。经过范围内的市场测试后,项目组认为“五行养生地,阳光盐边城”就是盐边****的灵魂注解。它能让受众直接了解到盐边的资源特色,直接感知盐边的利益给予。 两大转型 直捣目标     找到盐边的魂,接下来要让盐边带着“魂”走出去,让目标游客真正知道盐边,了解盐边,来到盐边。为此,我们提出了两个转型: 转型一:目标游客的转型。之前盐边游客主要集中在攀枝花区域内,其中有部分来自成都及重庆,但这部分群体规模较小且目标游览性不明显。真正做到目标游客向区域外辐射,将目标游客半径的触角真正深入到成都、重庆等具有强大消费力的客源地市场是此次策划要实现的一大转型。 转型二:发展思路的转型。在旅游产业市场化的今天,传统的等客上门已经很难有大的发展,向主动寻客开始转变是区域(景区)强化市场竞争力的重要发展思路。     为了让更多的人在短时间内知道盐边,领略盐边之魂,李也咨询机构项目组提出导入事件营销。中国旅游历史上通过事件营销引爆知名度的景区不在少数,如“碧峰峡一饿惊天下”“张家界一保天下知”……而事件营销必须满足四大要素,即第一性、重要性、显著性、趣味性。  第二章  为盐边引爆知名度 塑造明星 创意事件     盐边整体旅游发展乏力的一个重要原因是缺乏一个龙头带动性景区。因此,找到这次事件的主角是首要工作。 二滩国家森林公园、红格温泉、欧方营地、择木龙、格萨拉生态旅游区……     无论从名称还是既有资源的吸引力看,目前盐边最吸引人的景点就是格萨拉,“格萨拉”就像“香格里拉”,乍听上去一种神秘感、新鲜感扑面而来。“格萨拉”作为事件营销主角获得李也咨询机构项目组内部一致通过。     事件营销非常讲求时效性。2009年以来,低碳概念被各主流媒体关注,做低碳旅游类的营销事件也许能很大程度上获得媒体的自然关注。于是一份“工作6个月,薪酬50万”西南最安逸工作应运而生。盐边方面对于“50万寻找格萨拉绿色守护者”活动表示非常兴奋,同时对这样一个创意事件的效果非常期待。 营销4部曲 打造非常**事件     这样一个创意事件必须要集中所有能集中的资源,发挥所有能够带动的力量从而全面地塑造与提升格萨拉的品牌知名度,营销这个事件的过程其实就是营销格萨拉,营销盐边的过程。在缜密的思路指引下,李也咨询机构项目人员提出了营销4部曲,正是这与时俱进的4个动作为活动的成功埋下了伏笔。 1.公益先锋,捐水报名从报名环节中开始稀释活动可能带来的负面效应,于是设置捐一瓶水报名的门槛,所有报名捐水捐给西南旱情较为严重的地区;同时,活动期间格萨拉所有门票收入的20%全部捐赠给玉树受灾地区。2. 活动造势,百万门票大赠送为造出更大声势,在成都、攀枝花等客源地启动格萨拉百万门票大赠送,引发媒体的自主关注与报道。3.面对面宣传,客源地推广此次活动目标群体主要面向成都、重庆等整个西南区域的大中城市,因而在成都最繁华的地段春熙路举行客源地推广活动,并当场启动“50万寻找格萨拉绿色守护者”预报名活动。4.PK人性,真人真秀通过层层选拔出的**6强选手在格萨拉景区接受直指人性的任务PK,剖析人性闪光与弱点的活动任务在攀枝花引发了轰动效应。     格萨拉此次事件营销获得了央视、辽宁电视台、四川电视台、攀枝花电视台及西南各主流报媒的持续报道评论,特别在网络上引发了网友的热情参与及讨论。历时2个月余,活动最终**落幕。     “50万寻找格萨拉绿色守护者”这一场秀结束了,而我们的秀还在继续,精彩的创意还将为盐边带来什么,我们拭目以待……*本文为李也咨询机构原创作品,如需转载,需注明出处、作者。
    2018年04月11日 阅读:5652
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特色小镇的灵魂是产业,不是旅游,更不是地产

特色小镇的灵魂是产业,不是旅游,更不是地产[也说旅游]

2019/01/17

中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,中国特色小镇的产业发展,一定要去占领产业链的高端环节,不能按照城镇体系的分工,就给中心城市做配套,承接中心城区淘汰出来的落后产能。如果这样做,那特色小镇建设就失去了意义。现在特色小镇建设在旅游方面做的比较多,而对产业的关注则明显不足。有一些名义上叫产业的,本质上还是旅游。比如健康养生、会议培训、婚纱摄影、手工艺品生产和体验之类的,从产业分类的角度来看,都属于大旅游产业或者叫“旅游+”产业的范围,属于旅游业的衍生或配套服务。对于特色小镇来说产业和旅游真正融合发展得比较好的案例,国外也有,比如丹麦的比隆镇,这里是世界第五大玩具厂商乐高公司的总部所在地,它的主导产业本来是玩具设计和制造,但后来政府和乐高公司联合开发了乐高乐园项目,建了乐高微缩景观和游乐园,很受游客欢迎,现在已经成为欧洲著名的游乐目的地。这算是产业和旅游双轮驱动了。但这种特色小镇案例并不多,乐高公司的产品——玩具跟旅游休闲还算是相关性很高的,所以才能成功。大多数认为特色小镇要产业和旅游双轮驱动的人,实际上的混淆了两对概念。第一对是“大旅游”和产业的概念。这一点前面已经区分过了。发展旅游的同时搞点健康养生、民俗工艺品制作、会议培训只能算旅游业的深化或者旅游产业链的延伸,不能算“旅游和产业双轮驱动”。第二对容易被混淆的就是旅游休闲和宜居宜业的概念。适合旅游的地方不一定宜居,宜居的地方不一定适合旅游。旅游是“游”,是外来游客的流动,从观光旅游到休闲旅游再到会议养生等“大旅游”,可以延长游客在某一景区的停留时间,但总体而言都还是短期停留。统计意义上一般把在一个地区停留六个月以内的叫流动人口,超过六个月的才叫常住人口,没有什么旅游项目能让游客在一个地区停留这么长的时间。旅游的核心是消费,尽可能的吸引有“财”的人来流动消费,花完钱就走人;产业发展的核心的生产,是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业,长期定居。二者发展路径截然不同,所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。要把特色小镇建设的漂漂亮亮、舒适宜居,生产空间和生活空间、生态环境相互融合。为了达到这个目的,借用一些3A景区的标准。这样的出发点当然是对的。但3A级景区标准是为了旅游而设立的,除了多出来一些特色小镇不必要的标准以外,还少了很多应该有的宜居的标准。前面讲了,特色小镇要吸引高级人才,一定要舒适宜居,宜居和宜游的标准差别很多。宜游主要是景观和短期体验,宜居则要求医疗、子女教育、社区文体设施、交际空间等立足于长期生活的的设施,这些东西,在3A级景区标准里面又是找不到的。所以,为了促进特色小镇生产、生活、生态的融合,硬拉一个3A景区标准来对标,我认为存在着目标和手段的错位。

文旅地产“去地产化“发展已是大势所趋

文旅地产“去地产化“发展已是大势所趋[也说旅游]

2019/01/16

在传统房地产走过黄金十年之后,各大房企正积极寻求转型,纷纷把目光转向文旅地产,一时间文旅地产风头无二。据统计,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域,但在实施过程中,文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头,披着文旅的皮,却依然用地产思维做文旅地产,这种混乱的方式不管是旅游还是房地产都不可能存活。根据普华永道和睿意德联合发布的《2017年中国文旅地产数据解读》,截至目前,我国文旅地产经历了三个发展阶段:野蛮生长时代(2012-2014):该阶段是疯狂发展时期,年均新增项目近2200个,平均增速达83%,但质量低下,同质化严重;开发低潮,转折年(2015):该阶段是低潮时期,由于之前市场上的盲目跟风、市场存量过高,导致文旅地产开发陷入低潮,2015年增速大幅回落至9%。低潮往往意味着新的机会,也是在这一年我国文旅地产行业集中度正在上升,行业洗牌调整正逐步拉开序幕。增速回升,再出发(2016):理性发展,预计未来,一批实力雄厚且真正坚持深耕文旅地产的开发企业将成为行业主流,他们可通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目,从而实现规模化、产业化的发展。从以上三大阶段不难看出,我国文旅地产的发展已逐渐回归旅游本质,“去地产化“是大势所趋。文旅地产,顾名思义,是文化产业、旅游产业、房地产业三者相互融合。相比于房地产项目,文旅项目往往是投资高、周转慢、见效时间长,因此,许多房地产企业打着文旅的幌子,实际上依旧卖着房子快速变现。事实上,文旅地产和传统地产完全是两种不同的思维模式,用传统思维做文旅地产——必死无疑!文旅地产“去地产化“发展,并不是完全的把地产归零,实际上,地产是不可去掉的。“去地产化“是通过一种全新的模式,让文旅和地产更好的融合,创造更多元的收入。迪士尼就是通过“区域综合开发+IP产业链模式”实现多元收入。文旅地产未来不再是简单的“卖房子”,不再是以销售房子为导向,而是实现从开发土地、建设住宅,到经营旅游物业和商业物业,乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式,使得企业可以取得综合性、多元性、跨领域复合效益。李也文旅认为,文旅地产的“去地产化“发展必须要跳出传统卖房子的思维模式,打破房地产思维,转而去寻求门票收益、二次消费收益、相关配套产业收益等多元的盈利模式。文旅地产转型升级,去地产化方向明确,多元化发展成为常态。随着未来文旅产业的进一步发展和地产的变革,文旅地产将开启房地产行业的又一个黄金十年,房地产企业更应该抓住这一机遇,在新的浪潮实现转型升级,真正实现文旅地产大发展。

旅游地产内容为王

旅游地产内容为王[也说旅游]

2019/01/15

房地产市场的走势日渐低迷,无论是实力雄厚的大开发商还是盘踞小城的微型企业都处于徘徊观望的状态,此时我国旅游业的崛地而起使各大厂商瞄准了旅游地产的市场,重新找到生机。据统计,今年上半年,全国完成旅游投资3018亿元,其中旅游地产投资1032亿元,约占旅游总投资的1/3。万达、恒大、碧桂园等标杆房企也在积极试水和布局旅游地产,但旅游地产是房地产开发的最高境界,对于缺乏经验的房企贸然进入市场会面临相当大的风险。中国知名文旅机构—上海李也文旅相关负责人认为,旅游地产开发要成功的必备条件有三点。其一,选址地需要拥有独特的旅游度假资源。因为有些旅游资源只是适合做观光旅游但做不了旅游地产,比如黄山、贵州、华山、巴黎等等,这些地方的资源非常好,但不宜做旅游地产。一方面观光型的地方通常有比较极端的气候,交通不方便,另外缺乏人文氛围。这些拥有观光型资源的地方,更适合到酒店住上几天。而只有长线度假型的资源才适合打造旅游地产,比如云南、海南、青岛、珠海等城市,不仅有山、水、空气等丰富的自然资源,也有比较好的人文环境。其二,除了旅游资源外,配套也要跟上。如果只有自然资源,而配套设施没有跟上,那就容易沦为空。其三,交通便利。人们要的不是科学家探险般的折腾,而是闲适和享受,交通上的不便利必然使旅游地产项目的价值大打折扣,包括万达长白山项目也遇到这个问题。除了自然资源支撑的旅游地产外,将主题公园式的文化旅游景点与房地产开发相结合,这也是未来旅游地产发展的重要方向。而旅游地产在未来趋势更要强化使用价值、内容为王、主题开发是三个方面。首先,弱化投资价值,强化使用价值。要实用,业主能在这里吃喝玩乐,可以将来这里度假作为生活的一部分,这样客户就愿意来。很多的旅游项目第一期卖得非常火,第二期也是日光盘,卖到后面就卖不动了。很大的原因是业主的入住率很低,大家都不去住,因为只关注投资,缺乏配套,没有东西可以玩。客户不去,项目配套越经营不下去,这样就会陷入恶性循环。其次,旅游地产必须要有内容。旅游地产仍然是一个比较难做的地产项目,它不单单只是盖房子,谈成本、谈成本控制,它必须要有内容,包括生活内容、娱乐内容、休闲内容、旅游内容,而且这个内容要有机地组合起来,才能够形成一个对他来说的经常性吸引力,这样才能让他产生需求。 旅游地产或将在未来几年迎来新的爆发期,未来旅游地产应该做好逻辑修正,传统的开发模式已经彻底失效,旅游地产一定要秉持“先旅游后地产”的开发思路。其次,旅游地产不能只是提供给业主一处房子 ,还必须要做场所和内容,要让业主除了能在那里住、吃、喝、玩,还能看到未来在这里的生活。最后,在体验经济时代,度假项目应该是一个美好生活的服务商。提供的房子不是重点,重要的是能否提供独特的体验和服务。

浅析旅游地产的开发模式

浅析旅游地产的开发模式[也说旅游]

2019/01/14

对于旅游地产的概念,我们可以这样概括:依托周边丰富的旅游资源而建的、区别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,称为旅游地产。比较一般的住宅,旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的完美联姻,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。李也文旅认为,旅游地产并非旅游加地产的简单组合,而是通过房地产业与休闲度假产业相结合,通过产业与资源的整合,空间与空间的重组,产品与营销的创新等一系列战略调整,所产生的一种全新的产业模式,全新的人居生活模式,全新的产品消费模式。李也文旅凭借十多年的行业实践经验,目前国内能见到的相对成熟的旅游地产开发模式,可以归纳为四种:一、 景区依托型景区依托型开发模式是指依托大型旅游景区在市场上的知名度,以地方的原生态特色展示,以景区游客为主要的目标市场,开发中较多地保存着乡村的原生状态,发展与景区配套的购物、住宿、休闲、餐饮等服务项目,并融入一些乡情民俗活动,满足具有文化情结、回归自然和崇尚经济型消费观念游客的需求。代表案例就是古北水镇中的龙湖·长城源著项目。不同于传统旅游地产,在长城源著项目中,龙湖实行“景区环境+城市设施”并存的开发模式,依据长城脚下的自然资源和特色文化元素,加强景区配套设施和服务产业的建设,通过旅游项目带动地产开发,同时地产开发也反哺旅游业。二、 度假酒店型度假酒店型开发模式是指与地产开发相结合的酒店建设,带有明显的目的性,以发展旅游为目的,让旅游成为项目的触媒和催化剂来带动后续的地产开发。度假酒店,解决的是旅游度假最首位的住宿问题,其在其他三个模式中也常常包含。但不同于传统综合体开发的盈利模式,这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口,这类度假产品的赢利点更多在于产业链各个端点的交易,实现独立生存发展。代表案例就是悦榕成都乐古浪项目。悦榕成都乐古浪项目号称千亩大盘,除了悦榕庄、悦椿酒店入驻之外,还规划了一些高层住宅项目,试图打造一个具有本地特色的大型高端旅游度假村。三、 主题公园型在中国,主题游乐型旅游地产模式诞生于二十世纪八九十年代,用主题公园带动配套商业和地产项目是这一模式的主要做法。这种模式曾经一度深受地方政府欢迎,低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。代表案例就是芜湖方特欢乐世界项目。芜湖方特欢乐世界坐落于安徽省芜湖市芜湖长江大桥开发区,是中国目前规模最大的第四代主题公园。芜湖方特欢乐世界由阳光广场、方特欢乐大道、渔人码头、太空世界、神秘河谷、维苏威火山、失落帝国、精灵山谷、西部传奇、恐龙半岛、海螺湾、嘟噜嘟比农庄、儿童王国、水世界、火流星等15个主题项目区组成。四、 特色小镇型目前在国内旅游界,文旅小镇是热门的发展方向之一。参与到这股热潮中的不仅有历史悠久、文化深厚的古村、古镇,也有各种主题的“人造小镇”。古村、古镇,大多是在原有古村镇的基础之上进行旅游开发一些地产;而“人造小镇”是指,开发商看中文旅小镇的发展方向,结合当地的环境与资源,以文旅地产项目“造镇”,进行创新开发。代表案例就是杭州宋城项目。宋城旅游景区位于西湖风景区西南,北依五云山、南濒钱塘江,是中国最大的宋文化主题公园,由杭州宋城旅游发展股份有限公司投资兴建。宋代(公元九百六十至一千二百七十九年)是中国封建社会发展成熟的朝代,其经济、科技、文化的发展在当时居世界领先地位。宋城就是反映两宋文化内涵的杭州第一个主题公园,它主要分为:《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区、金明池、宋城大剧院部分。

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