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养老理念初探索,养老地产如何顺应趋势创造自身新模式?
2018年08月15日 分类:也说旅游 阅读 (3712)
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养老地产需求来自于社会老龄化。继英国、美国、日本等一批发达国家纷纷加入老龄化国家行列后,中国目前65岁以上老龄人口占比已接近10%,步入老年化社会已经是社会趋势。由于中国人口基数较大,中国目前已经成为全球老年人口最多国家,养老服务尤其是养老地产的需求相当大。这一需求为养老地产带来重大发展机遇。


一、国外养老新理念


(一)时间换取养老


国家:瑞士


模式:时间银行


简介:这是由瑞士联邦社会保险开发的一种养老理念,银行是时间沟通的桥梁,从字面上可以理解为时间是可以存储的,人老了再拿出来用。


(二)同居养老


国家:美国、德国


模式:结伴居住


简介:美国人一向尊崇提前规划人生,养老也不例外,他们多数人会提前为养老做规划,所谓的抱团取暖确实启迪着许多人“爱人在身边,朋友在隔壁,就算老了,也要有自己的生活。”


德国则会有所不同,他们更乐意和年轻人在一起,老人低价或免费将房子提供给年轻人住,但前提是年轻人也需承担起部分照顾老人的义务,比如陪老人聊天、打扫花园外出采购等等。这对养老地产商来说也不失为一种开发新模式。


(三)健康养老


国家:新西兰


模式:养老+医疗


简介:典型的有“莱曼健康养老”为代表的养老院,这里聘请了一支专业的看护团队和一流的医生团队,并且都能和附近的医院对接。


经营模式:分为五步走:1.银行贷款。2.建设养老院。3.出售居住权。4.收管理费。5.返还管理费用。这对国内养老地产的经营模式来说不失为一种积极借鉴方式。


(四)养老社区


国家:英国


模式:新建社区


简介: 主要代表为格林威治新千年村,这里大面积开发绿色空间,以及1000多套公寓和别墅。创造宜居的生活环境,也是养老地产结合较好例子。

 

二、国内兴起的养老理念


随着生活水平的不断提高,国内有关养老的话题也越来越为人所津津乐道。


(一) 旅居养老


这种模式是将“候鸟式养老”和“度假式养老”融合在一起,老人们会在不同季节辗转多个地方。


(二) 田园养老


随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重,乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体,利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境,与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合,开创出一种集田园休闲、乡村养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。


(三) 养老小镇


最具代表性的就是乌镇雅园了,乌镇雅园包括了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题,采用民国建筑风格打造“学院式养老”,以“健康医疗+养生养老+休闲度假”进行养老地产运营。

 

三、房地产应如何应对养老热潮


养老热潮不断,房地产在这股浪潮中应当如何应对,如何开发建设,如何打造产品,每一步都是值得深思的问题,从旅游的角度来讲,上海知名旅游策划机构李也文旅认为以下三种模式可值得借鉴。


(一) 在旅游风景区中开发养老产品


养老地产与旅游、休闲农业、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时,加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。


在设计时应注意对养老居住产品的创新,例如设计新型的养老公寓,公寓居室还可转变为宾馆客房,供公司集体开会、培训使用。既能适合单人、多人入住,又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求,还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时,这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。


(二) 与医疗机构结合设置养老设施


养老机构与医疗机构建立合作关系,使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院,这样既提高医疗资源的利用率,又能满足部分老人的养老需求。这种“医养结合”模式的特点在于,能够将优质的医疗资源引入养老项目,从而提升核心竞争力,使老人感到居住在其中较有安全保障。


(三) 专门建设养老设施


建设综合型养老社区,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。在开发建设时,应充分考虑随着年龄的增长,老人会逐渐产生护理需求,设计出相应形式的居住产品,以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老住宅中;当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。


四、总结


养老地产是老龄化现象的新兴产物,在开发模式经营管理上扔有许多问题需要探索,了解目前养老模式理念,在开发过程中,明晰自身适合的开发类型和可利用的资源,对养老地产的各环节进行整体把握,系统化思考,挖掘我国老年客户群的特征,创造出适应中国国情的产品类型。




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旅游产品开发规划理念[也说旅游]

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创新休闲农业和乡村旅游规划

创新休闲农业和乡村旅游规划[也说旅游]

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作为一个以农业为基础的融生产、生活、生态于一体的新型产业,休闲农业创新发展显得尤为重要。要想与众不同,一个休闲农业和乡村旅游规划项目就要围绕功能布局、主题定位、产业发展、体验产品、资源整合、生态环境等规划方面进行不断创新。怎样创新才能实现盈利并持续发展呢?1、功能布局创新所谓麻雀虽小,五脏俱全。即使再小的休闲农业和乡村旅游规划景点,也包括了管理、生产、加工、营销、景观设置、配套设施等多方面的建设。况且区位交通、气候条件、生态环境、产品内容等等都是与休闲农业和乡村旅游规划项目成败息息相关的,事先必须有一个清晰的思路,在休闲农业和乡村旅游规划项目的市场定位、功能分区、项目设置、开发原则与时序、经费预算、效益分析等方面做好规划设计。有了科学而适当超前的规划,事情也就成功了一半,以后的建设也能事半功倍。在外部布局上,要选择区位交通条件便利的地方,能与周边同类项目及景区景点构成互补性,能与整个区域发展形成互动,这样能够获得较为广泛的客源。在内部布局上,要将生产区、观赏区、加工区、休闲区等有机合理搭配,尤其是景观设计和游憩设施,要充分考虑游客的感受和舒适性,尽量做到移步换景,不走回头路,累了有地方可以暂停休息。如游憩设施类,要尽量就地取材,在形式上进行创意运用。或石凳、或竹椅、或木条横座等等,各种材料和形态都可以利用。2、主题定位创新无论是人、或者事物、或者产品,有个性才能吸引眼球,让人过目不忘。鲜明、突出的个性和主题就是休闲农业和乡村旅游项目独一无二的靓丽名片。休闲农业和乡村旅游项目的个性往往与休闲农业和乡村旅游项目经营者的风格、追求和修为有关。主题也同样重要,主题要能够突出休闲农业和乡村旅游项目的最有特色的部分,最好在休闲农业和乡村旅游项目名称上就能有所体现。是以产业为主,还是侧重休闲活动、是做亲子教育、还是做民宿,要让人一目了然。鲜明的主题特色有助于顾客根据自己的喜好,能有针对性地做出精准的选择;而不是听到某某休闲农业和乡村旅游项目时不知所闻。3、产业发展创新休闲农业和乡村旅游项目的基础是农业种养殖产业,这也是休闲农业和乡村旅游项目能够持续经营下去的根本。无农不强,无旅难富。脱离了农业,就成了“休而不农”,名不副实。开发多元化的新、奇、特农产品是休闲农业和乡村旅游项目经营的核心竞争力。要精心选择有特色、有市场前景的种养殖产品,做出休闲农业和乡村旅游项目自身的品牌,达到“人无我有,人有我新”的效果。休闲农业和乡村旅游项目很容易陷入假日经济的泥潭,淡季无游客,旺季无招待。休闲农业和乡村旅游项目产品的精深加工显得尤为重要,要将生鲜产品向干货制作、开发功能饮品、提炼美容保健品、休闲旅游商品等方向发展,延长产业链,同时通过不同时节的体验活动与营销推广解决淡季无事可做的问题,提高经营效益。4、体验产品创新休闲农业和乡村旅游项目有创意的产品,才会具有恒久的生命力,能带给游客以心灵的共鸣和别样的感受,强化游客的粘性。无论是产品、包装,还是景观小品,都要注入创意的思维。休闲农业和乡村旅游项目可适当结合时尚元素,让游客有耳目一新,眼前一亮的效果。时尚元素则很切合年轻人的胃口。5、资源整合创新休闲农业可用的资源很多,举凡自然资源、农业资源、乡土文化、乡村建筑、民间技艺、民俗节庆、传统手工等等,只要善加利用,都是难得的宝贵素材。只要运用得当,加入一定的创意改造,能够起到意想不到的效果。(1)休闲农业和乡村旅游项目的设置首先要根据园区的资源条件和功能定位,来进行农产品和农业景观资源以及乡村文化资源等的设计项目。要突显地区特色或旅游吸引力,提供丰富多彩的乡土性旅游项目,以吸引差异化客源,确定核心竞争力。(2)要充分挖掘当地文化资源,将文化融合灌输到具体项目中去,项目的设计要与农村教育相结合,增加休闲农业和乡村旅游项目休闲旅游的科技含量;与厚重独特的乡土文化相结合;与差异化的地脉和人脉相结合。(3)休闲农业和乡村旅游项目要满足旅游者回归自然、逃避城市、休闲放松等的需求。除了要着重突出农业和休闲功能外,更要兼顾趣味性浓、参与性强、体验性足,体现“农”味和“野”味,以多样的形式满足不同消费层次游客的需要。同时还要根据每个时期园区的不同主题活动或利用各种节日、盛事来进行节庆活动的策划,展现地方民俗风采。6、旅游设施创新人们在休闲农业和乡村旅游项目体验活动的开展必然会涉及到道路、停车场、餐厅、宾馆等服务设施的建设和指示牌、垃圾箱等环境景观的设计,景观设计要结合实际,要求与环境共生,体现生态和自然原理。它们的风格、尺度、轮廓、色彩等都要与休闲农业和乡村旅游项目的草木、河湖、山体等自然环境结合得贴切、完美。例如,休闲农业和乡村旅游项目内道路应根据自然地势设计;休闲农业和乡村旅游项目建筑最好采用乡村民居的形式;餐饮设施可以是与环境相协调的野外型、家庭旅馆型,或将餐饮与观光温室结合的温室餐厅;住宿设施如渔家客栈、农家旅店应安置在相对安静的区域,有怡人的景致,与娱乐区有一定距离;又如,生态停车场的建设,可在车场地表铺设生态植草砖,以大型树木作为绿化骨干,采用植物搭起隔离带,可以解决酷暑季节旅游车辆的遮荫和净化汽车尾气的问题 。

田园综合体规划的要点

田园综合体规划的要点[也说旅游]

2019/07/30

田园综合体是什么?简单来说就是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,同时也是在城乡一体化格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。田园综合体的核心为“田园”,“田”代表农业(即产业概念);“园”代表景观围合空间(即社区概念)。在田园综合体规划中特别强调旅游功能与产业的融合,以现代农业的建设为旅游发展提供空间,让旅游特色引流功能反哺农业经济发展。乡村振兴下的田园综合体规划具体实施要坚持六步走战略:第一:必须以规划先行,充分挖掘田园综合体内各类资源;第二:依托基本形态,创新引爆产品,融合旅游六要素提升田园综合体的综合实力与影响力;第三:加强景观规划,塑造“乡愁”情景,让游客产生共鸣;第四:完善基础设施,提升服务水平。为游客带来更好的体验,从而带动游客多次消费;第五:融合市场化机制,强化营销重要性。第六:打造完整的产业链,要以企业为主体,政府引导,农村集体为主载,游客参与,培育基地本身基础型主导型产业。在乡村振兴战略指导下田园综合体规划要遵循:1、守住生态防线是田园综合体规划设计的根本立足点。选址基地应以田园的环境空间为基础,在保护好现有的田园生态基础上,利用乡土人情、自然风光、地貌特征,对农村生产资源进行延伸利用。2、传承文化、特色创新。将传统地方特色文化与现代审美趣味相结合,融入当地特色文化魅力,使田园综合体更具长久吸引力。3、因地制宜突出基地特色。根据基地自身状况,深度挖掘其内在的文化、风土人情、自然条件等,通过差异化打造特色田园。4、坚持以人为本。田园综合体主要消费群体为城市人群,应当充分考虑基地周边城市人群的旅游喜好,收支占比等,同时也要考虑外部空间通达度,为后期多种产业的完善发展(农业、旅游业、餐饮业等),提供便利条件。在这样的战略指导和策划原则上,有一些做的比较成的田园综合体规划案例,本文以保山市隆阳区、浙江绍兴花香漓渚和广西南宁美丽南方为例。1、云南保山隆阳区保山市隆阳区推进的万亩生态观光农业园,引领传统农业向生态观光和休闲农业转型,形成色彩缤纷、四季有景的农业观光画卷,打造集观光、休闲、娱乐、传统、文化展示于一体的生态观光农业园。2、浙江绍兴 “花香漓渚”花香漓渚以农业综合开发为平台,通过花木档次升级、引进相对优质的农文旅项目,以此弥补现有花木产业集群发展的相对滞后、土地资源要素缺失以及农村经济落后带来的发展短板。3、广西南宁 “美丽南方”美丽南方田园综合体规划以地方丰富的农业资源、产业基础、特色村落、传统文化为依托,以农业综合开发项目为抓手,完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系,实现三产融合、农文旅三位一体及生产生活生态“三步同生”。美丽南方田园综合体整体规划布局为将实现“一轴两翼三带八区”的总体布局结构。

基于旅游规划视角下的田园综合体

基于旅游规划视角下的田园综合体[也说旅游]

2019/07/29

田园综合体是顺应区域城镇化和农业供给侧结构改革的一大创新,是以促进农业产业化、生态文明与实现乡村振兴的重要途径。田园综合体相比国家农业公园、共享农庄、特色小镇、美丽乡村等概念,由于创新的发展模式和巨大的发展潜力而备受关注。田园综合体是一个全新的概念,表现形式多样,特色各有不同,对目前全国内的田园综合体项目进行分析,田园综合体的发展核心是相同的,均是以农业资源为基础,以地方特色为导向,以休闲娱乐、农耕民俗为补充,带动整产业链全面发展。其中文化主题定位和运营创意是项目的核心灵魂。但目前田园综合体也面临着众多复杂的问题,主要分为:1.盲目随从性,部分田园综合体项目位于偏远地区,市场、资源、资金均不足以支撑;2.产业单一性,田园综合体概念突出单一产业向产业链延伸的概念,但许多田园综合体均是单一性;3.缺乏运营思维,田园综合体是在挖掘和整合现有资源的基础上,发挥最大效率,部分田园综合体缺乏此类思维。从以上内容考虑,未来的田园综合体必须是基于前期旅游规划、策划完善的综合考虑,实现内容和资源、渠道的多元化发展。避免同质化竞争与发展后劲不足等现象。上海李也文旅规划部负责人认为田园综合体的规划设计是要构建田园生态圈,以“一个大平台,共建五大圈层”思路去进行开发设计。一个大平台:田园综合体项目并不是纯粹的旅游项目,其包含着政府、企业、村民等多方利益,所以田园综合体项目需要以政府为主导,牵头组织平台建设,设立管理机构,提供部分政策支持;从而吸引企业或者是个人的投资、管理、运营;最终达到村民参与、带动就业、拉动内需等要求。五大圈层:1.打造以田园产业为核心的多元产业圈层。以各地优势农业资源为基础,协同发展第二、三产业,完善产业链,既强调产业圈层中对田园综合体系特色的延伸,同时也强调多方联动协作。2.以地方文化、民俗、资源为特色的基底沉淀圈层,基于项目地独特的地势、气候、民俗、饮食等进行深度挖掘,从而为田园综合体赋予内在灵魂,它既是非物质的精神体现,同时也是二三产业发展的物质表现。3.加强科普研发、观光、教育等为主体的科研圈层,田园综合体的本质还是建设乡村,以实现“乡村振兴”为终极目标。引入多元科技基础设施和高效科研教育机构是重构乡村人群,引入人才的过程,打造集科研、实践、生产、教育、体验等于一体的科研教育体系,是有利于村乡自身良性的循环。4.以多网融合为支撑,重构基地交通网络圈层。具有持续活力的田园综合体必然是交通便利的区域,利用各地区内现有的交通体系、重构更便利的未来交通,从而可以带动人流、打造多元化物流网络,既让游客走进来,又将物品输出去。5.以网络平台为媒介的网络信息圈层。随着大数据、云端的发展,现代科技可分析出现代人群的喜好需求,将信息网络融入各功能之中,可为生产发展提供方向,同时也可大幅度提升田园产业多元化,达到提高田园生活质量的目的。     田园生态圈的构想是对田园综合体理论的延伸,更是未来田园综合体旅游规划视角下的指导与延展。

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