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旅游规划发展新时代
2018年09月14日 分类:也说旅游 阅读 (3302)
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中国旅游业发展广阔前景,旅游规划需求旺盛,近年来,旅游规划蓬勃发展,旅游规划发展迎来了新时代,如今消费升级下,旅游与人们对美化生活向往的加速融合,让旅游业边界愈加模糊,旅游跨界需要对文化IP的萃取,更需要数字信息化的加持,旅游规划中文化+旅游+科技产业的兴起正在重构产业链,正在改变人们对于旅行的全新体验。


(1)精准定位,为项目找魂

定位是项目的灵魂,能够解决项目的特色和差异化。旅游,就是给顾客找一个出来消费的理由。旅游项目若不能做到独特性和差异化,就会流于平常、普通,很难吸引到足够的游客,投资回报将非常缓慢,甚至会陷于经营困局。


旅游项目策划规划必须解决“游客为什么来”的根本问题。只有找到一个独特的定位,在这个定位的指导下去强化主题,设计系列符合独特定位的产品,进行产品创新、业态创新,打造独特的吸引核,差异化发展,才能最终形成自己独有的特色,才能异军突起、鹤立鸡群、赢得市场。


(2)看图说话,不说废话

在遵守《旅游规划通则》的基础上,打破以文字描述、平面图件为主的规划旧模式,改为“看图说话”:通过新技术手段,绘出建立在实际地形地貌上的效果图,甚至在总体规划阶段,就让政府领导和开发商看到项目未来的摸样。这样的规划方案既能为开发商节约规划设计时间,又能让政府放心地把项目开发权交给开发商。


(3)精彩展现、创新汇报

旅游规划处于旅游智业的顶端,给外界高深莫测之感,作为引领性、前瞻性比较强的一个行业,长期以来,它与外界的沟通一直没有得到很好的解决,与服务对象——政府、投资商之间的交流沟通,经常处于脱节状态。


旅游规划3.0新时代的五大功能:多个成功案例及事实证明,旅游规划3.0新模式是实战性强、指导性强、落地性强的旅游项目开发新式武器,具有1.0和2.0时代的旧模式不可企及的五个强大功能。


第一,精准定位把项目的文化灵魂展现得淋漓尽致,成千上万倍地提升项目地块开发的价值,把一块普通的土地魔术般的变成投资旺地。


第二,能让政府和专家对规划方案高度认同,快速通过评审,为开发商节约宝贵的前期运作时间,早日锁定项目开发权。


第三,项目资源立马转化为资本、资格和资金。规划多媒体本身就是极好的招商宣传片,其他投资商通过多媒体看到了项目的开发价值,主动入股项目或直接收购项目开发权,为项目聚集更多的资金和能量,项目成功在望。


第四,把一个普通的开发商推上了运营商的高度,从自己单打独斗变成资源整合者、项目整体运营商、资本运作平台主导者。


第五,项目在运作过程中即可利用多媒体进行营销,扩大项目影响力和知名度,为景区成功开园奠定坚实的人气基础。


对此,李也文旅规划部认为,我国旅游规划存在三个特点,一是起步晚,二是底子薄,三是发展快。旅游规划中不以增强游客体验为目的的智慧旅游都是耍流氓。文化是内容,旅游是载体,科技是手段。科技做为一种好的方式,它把文化和旅游充分结合在一起,让游客有了真正的感知。



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田园综合体如何融合三产发挥价值

田园综合体如何融合三产发挥价值[也说旅游]

2019/03/19

田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,文旅产业要打造田园综合体,必须符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合,组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭,此外还要加上丰富的文化生活内容,以多样的业态规划形成旅游度假目的地。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则,在田园综合体中同样适用。田园综合体是由具有吸引核的景观、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带和社区配套网组成的。.景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在,需要依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等,使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。而休闲聚集区是为更好的满足客源的各种需求而创造的综合产品体系,这里面可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲农业带来的乐趣。农业生产区则是田园综合体生产性的主要功能部分,是为了能让游人认识农业生产全过程,在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣,同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。居住发展带则是城镇化主要功能部分,居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。田园综合体城镇化是通过产业融合与产业聚集,形成人口相对集中居住,以此建设居住社区,构建了城镇化的核心基础。对于田园综合体来说,社区配套网是城镇化支撑功能,这是服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,我们称为产业配套,由此形成产城一体的公共配套网络。在田园综合体中,一二三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。今年的中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面,其中提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业新业态的发展;允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。由此可见,未来一段时间,“农业+园区”无疑将大有可为。与现在市面上主流的产业园区不同,田园综合体会更强调将农业链条做深、做透,无论是内涵还是外延都要求颇高,未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度,非常具有想象空间。

当前中国旅游地产发展面临的难题

当前中国旅游地产发展面临的难题[也说旅游]

2019/03/18

尽管目前中国旅游地产获得了发展的巨大机遇和成长空间,但是,由于旅游房地产投资周期长,投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂等,同时旅游地产还具有一般房地产所不具有的特征,如档次较高、容易受到旅游环境变化影响等,因此旅游房地产投资面临的风险因素更加复杂,其面临一系列的困难和问题。概括起来,李也文旅认为,当前中国旅游地产发展面临的难题主要有以下八个:一、政策的不确定性和不稳定性问题旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在,房地产受到很大制约,很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而,在各地大力推进旅游业发展过程中,似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展,对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感,甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。事实上,任何一个较大型的旅游项目,例如一个度假区,一个特色小镇,只有旅游项目、没有居住项目,无论从投资收益的角度看,还是从项目的合理性、完整性角度看,都是不合适的。人居是自然会存在的,强行限制人居项目,最后连旅游项目也难以发展。二、土地利用面临多重困境的问题旅游地产项目通常占地很大,从几百亩到数万亩,且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带,于是土地禁区出现了,一是往往涉及到大量耕地,而耕地是被国家政策“18亿亩红线”禁止的;二是往往涉及生态保护区,例如一级水源保护地、国家森林公园等等,这也是被国家政策禁止的。在这些难以利用的土地面前,旅游地产的发展往往处在进退维艰的状态。三、当地居民的利益平衡问题旅游地产项目在推进时面临的一个重大问题是与项目地居民的利益平衡。比如,一个项目用地5000亩,可能涉及到三个村庄,3000个农民,这就是三农问题。政府和投资者必须率先解决这三个村庄和3000个农民的生存、安置、福利、就业等一系列问题,处理不好,会引发很大的负面社会效果。四、某些类型的项目存在政策限制的问题旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。例如高尔夫项目,在以往十几年中一直被严格限制,但现实中投资者又对此趋之若鹜,导致违法开发成风,而前年的禁令又导致一批投资商已经建成的高尔夫项目被取缔,造成重大的经济损失。像这种政策限制问题今后还会出现。五、项目定位和发展方向的选择问题目前国内的旅游地产项目存在一个普遍的问题,就是项目的定位不太清晰,缺乏明确的文化主题,只是一些功能的组合。这样,就会出现发展方向的模糊不清,导致项目陷入可持续性成长的困境。六、产业结构和盈利模式的选择问题一个旅游地产项目中,除了地产部分的盈利模式比较简单和明确以外,旅游部分的产业构成复杂,选择什么样的旅游项目进入非常重要,关乎到整个项目的盈利前景和可持续发展问题。毕竟地产部分是短期性获利,而长期稳定的收益还是要靠旅游部分,因此,旅游项目的合理选择非常重要。七、市场需求的培育和引导问题旅游地产项目的开发和经营是供给侧的行动,并不是有供给就一定会有需求满足。现实中,大量存在的问题是,项目推向市场了,需求上不去,长此以往,导致供给收缩,最后终止运营。因此,旅游地产项目也不能盲目上马,必须在产前、产中和产后进行合理的市场培育和需求引导,形成与项目的良性对接。八、企业缺乏经验缺乏人才的问题现在旅游地产项目大量推出,许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟,导致专业人才匮乏,很多企业只好强行跨界操作,导致的问题是,违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。

特色小镇成功的特点

特色小镇成功的特点[也说旅游]

2019/03/15

特色小镇目前的市场趋势正在不断走高,就在2016以及2017两年里就先后由住房和城乡建设部先后公布了两批共403个中国特色小镇。按照规划,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。随着政府对小镇建设支持力度的加大,去年以来特色小镇建设关注度也不断提升,成为投资、建设及规划领域最热门的话题。各地在展开新一轮小镇建设的时候,什么样的小镇有可能成为更有活力、发展更长久的生命体,也成为各方关注的焦点。 从目前的发展情况看,无论是从国家宏观经济发展趋势,还是自身发展模式,中国知名文旅机构-上海李也机构认为具有发展潜力的小镇至少需要具备以下三个特征之一,即靠都市、强资源、有共识。另外,成功的特色小镇还需要具有旅游的必备功能。即3大特征+1大必备功能。靠都市该类型小镇位于大城市辐射区,能与城市互动互补、相辅相成并承担一定城市功能,主动吸引城市要素扩散,形成交换。住建部公布的403个特色小镇大多位于大都市周边,特别是北上广深大都市周边的休闲小镇,成为资本追逐新标的。从目前被大家熟知的小镇的分布区域来看,其已经成为“大都市的后花园”以及大城市家庭人群休闲新去处。有共识——信息过度传播的时代,全民共识越具有价值互联网信息爆炸时代,整个社会被高度碎片化,人们的行为、喜好已经越来越难以达成统一,并形成了一个个观念、行为模式各不相同的小群体。产生一个被广泛认可的全民共识已经越来越难。对于特色小镇来说,拥有“共识”资源,便拥有了知名度。例如,在各地争夺“董永老家”“白娘子老家”等现象背后,实质就是通过抢夺“全民共识”为当地换来知名度。近几年,全国有20多个地方借助《天仙配》所带来的文化效应,争先恐后以“董永故里”之名积极向国家申报非物质文化遗产,争夺董永和七仙女文化“金字招牌”,提高地方竞争的“软实力”。安徽安庆、天柱山、当涂,江苏丹阳、金坛、东台等地走的是依据黄梅戏《天仙配》论证自己是“董永故里”的路子,河南、武陟、汝南、孝感,山西万荣、山东博兴走的是依据《二十四孝》故事的路子,其最终目的几乎全是为了论证其所在地为董永的发源地,并各自找到了当地的遗址、遗迹、地名、民间传说、地方戏、《地方志》和民间习俗等来争夺这一宝贵的非物质文化遗产。 特色小镇建设的必备功能——旅游功能旅游,不仅可以成为特色小镇的核心发展动力,以美景、美食、文化闻名于世,成为世界知名的旅游景点,支撑小镇的发展,更重要的是,旅游可以与小镇的产业融合,成为小镇发展的展示窗口,产业提升的动力引擎。旅游功能已经成为特色小镇的必备功能。以下是几个“+旅游”特色小镇建设的路径案例。不是所有地方都适合做特色小镇,也不是所有特色小镇都能发挥关键作用。如何建设特色小镇,是一个需要理性探索的话题。成功把握特色小镇的建设要点,才能真正发挥小镇的功能。

成功的旅游地产项目需要大局观

成功的旅游地产项目需要大局观[也说旅游]

2019/03/14

我国房地产行业已经进入了衰退期,旅游地产成为该行业转型最有价值的突破口。2012至2014年,我国旅游地产进入高速发展时期,每年新增项目超过2600个,一大批项目通过旅游的名义圈地,实际上缺乏合理的市场定位,与传统住宅项目无太大差别,造成同质化竞争激烈,项目严重滞销。那么旅游地产到底该如何成功呢?根据我国市场成功案例,李也文旅总结出旅游地产成功的四大要素是:大规模、大配套、大整合、大运营,大体量是旅游地产成功的关键因素。大体量项目有足够的规模打造社区环境和各类业态的建筑提供全产品服务,并分摊高昂的配套物业成本。没有大盘,项目欠缺规模效应,就无法承担高成本的配套设施建设,而针对成本的问题,开发商通常采用先跟政府约地、分期投资的方式解决。大规模、大体量的旅游项目需要再高成本与高质量之间找到平衡点,做好长期稳定开发的打算。旅游地产项目大多位于城市周边或偏远地区,周边配套设施不完善,无法满足客户基本的度假生活需求,近年来不少项目正是由于配套不到位而导致销售低迷,因此想要得到市场认可首先需要完善的配套。总之,旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足,以高品质的配套带动项目升值。旅游地产项目涉及因素复杂,涉及范围广泛。如果无法明晰各方的关系,项目开发必定陷入瓶颈,因此需要充分整合各方资源才能保障顺利旅游地产的开发和运营。除了要处理好传统地产的多个关系接口,也要整合内部运营的合作资源商以及项目初期投资所形成的投资联合体,整合全方位强势资源一同开发。旅游地产项目开发之后,重点在于项目的运营。没有大运营格局的项目只能停留在开发的表面,并慢慢走向失败。旅游地产的主题产品包括物业、体验、资产三个部分,任何一个方面的运营都关系到项目的成败。因此需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。让客户见到资产增值的巨大空间,让游客全方位陷入沉浸式度假体验,让物业不断完善,从而形成一个良好的生态运营圈,实现长期稳定的盈利。李也文旅认为,成功的旅游地产项目开发商需要树立大局观,做好长期开发的准备,建立全面的运营体系,以完善的配套设施,提升游客的体验度,最后进入稳定盈利的成熟阶段。

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