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旅游规划发展新时代
2018年09月14日 分类:也说旅游 阅读 (3302)
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中国旅游业发展广阔前景,旅游规划需求旺盛,近年来,旅游规划蓬勃发展,旅游规划发展迎来了新时代,如今消费升级下,旅游与人们对美化生活向往的加速融合,让旅游业边界愈加模糊,旅游跨界需要对文化IP的萃取,更需要数字信息化的加持,旅游规划中文化+旅游+科技产业的兴起正在重构产业链,正在改变人们对于旅行的全新体验。


(1)精准定位,为项目找魂

定位是项目的灵魂,能够解决项目的特色和差异化。旅游,就是给顾客找一个出来消费的理由。旅游项目若不能做到独特性和差异化,就会流于平常、普通,很难吸引到足够的游客,投资回报将非常缓慢,甚至会陷于经营困局。


旅游项目策划规划必须解决“游客为什么来”的根本问题。只有找到一个独特的定位,在这个定位的指导下去强化主题,设计系列符合独特定位的产品,进行产品创新、业态创新,打造独特的吸引核,差异化发展,才能最终形成自己独有的特色,才能异军突起、鹤立鸡群、赢得市场。


(2)看图说话,不说废话

在遵守《旅游规划通则》的基础上,打破以文字描述、平面图件为主的规划旧模式,改为“看图说话”:通过新技术手段,绘出建立在实际地形地貌上的效果图,甚至在总体规划阶段,就让政府领导和开发商看到项目未来的摸样。这样的规划方案既能为开发商节约规划设计时间,又能让政府放心地把项目开发权交给开发商。


(3)精彩展现、创新汇报

旅游规划处于旅游智业的顶端,给外界高深莫测之感,作为引领性、前瞻性比较强的一个行业,长期以来,它与外界的沟通一直没有得到很好的解决,与服务对象——政府、投资商之间的交流沟通,经常处于脱节状态。


旅游规划3.0新时代的五大功能:多个成功案例及事实证明,旅游规划3.0新模式是实战性强、指导性强、落地性强的旅游项目开发新式武器,具有1.0和2.0时代的旧模式不可企及的五个强大功能。


第一,精准定位把项目的文化灵魂展现得淋漓尽致,成千上万倍地提升项目地块开发的价值,把一块普通的土地魔术般的变成投资旺地。


第二,能让政府和专家对规划方案高度认同,快速通过评审,为开发商节约宝贵的前期运作时间,早日锁定项目开发权。


第三,项目资源立马转化为资本、资格和资金。规划多媒体本身就是极好的招商宣传片,其他投资商通过多媒体看到了项目的开发价值,主动入股项目或直接收购项目开发权,为项目聚集更多的资金和能量,项目成功在望。


第四,把一个普通的开发商推上了运营商的高度,从自己单打独斗变成资源整合者、项目整体运营商、资本运作平台主导者。


第五,项目在运作过程中即可利用多媒体进行营销,扩大项目影响力和知名度,为景区成功开园奠定坚实的人气基础。


对此,李也文旅规划部认为,我国旅游规划存在三个特点,一是起步晚,二是底子薄,三是发展快。旅游规划中不以增强游客体验为目的的智慧旅游都是耍流氓。文化是内容,旅游是载体,科技是手段。科技做为一种好的方式,它把文化和旅游充分结合在一起,让游客有了真正的感知。



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特色小镇的灵魂是产业,不是旅游,更不是地产

特色小镇的灵魂是产业,不是旅游,更不是地产[也说旅游]

2019/01/17

中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,中国特色小镇的产业发展,一定要去占领产业链的高端环节,不能按照城镇体系的分工,就给中心城市做配套,承接中心城区淘汰出来的落后产能。如果这样做,那特色小镇建设就失去了意义。现在特色小镇建设在旅游方面做的比较多,而对产业的关注则明显不足。有一些名义上叫产业的,本质上还是旅游。比如健康养生、会议培训、婚纱摄影、手工艺品生产和体验之类的,从产业分类的角度来看,都属于大旅游产业或者叫“旅游+”产业的范围,属于旅游业的衍生或配套服务。对于特色小镇来说产业和旅游真正融合发展得比较好的案例,国外也有,比如丹麦的比隆镇,这里是世界第五大玩具厂商乐高公司的总部所在地,它的主导产业本来是玩具设计和制造,但后来政府和乐高公司联合开发了乐高乐园项目,建了乐高微缩景观和游乐园,很受游客欢迎,现在已经成为欧洲著名的游乐目的地。这算是产业和旅游双轮驱动了。但这种特色小镇案例并不多,乐高公司的产品——玩具跟旅游休闲还算是相关性很高的,所以才能成功。大多数认为特色小镇要产业和旅游双轮驱动的人,实际上的混淆了两对概念。第一对是“大旅游”和产业的概念。这一点前面已经区分过了。发展旅游的同时搞点健康养生、民俗工艺品制作、会议培训只能算旅游业的深化或者旅游产业链的延伸,不能算“旅游和产业双轮驱动”。第二对容易被混淆的就是旅游休闲和宜居宜业的概念。适合旅游的地方不一定宜居,宜居的地方不一定适合旅游。旅游是“游”,是外来游客的流动,从观光旅游到休闲旅游再到会议养生等“大旅游”,可以延长游客在某一景区的停留时间,但总体而言都还是短期停留。统计意义上一般把在一个地区停留六个月以内的叫流动人口,超过六个月的才叫常住人口,没有什么旅游项目能让游客在一个地区停留这么长的时间。旅游的核心是消费,尽可能的吸引有“财”的人来流动消费,花完钱就走人;产业发展的核心的生产,是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业,长期定居。二者发展路径截然不同,所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。要把特色小镇建设的漂漂亮亮、舒适宜居,生产空间和生活空间、生态环境相互融合。为了达到这个目的,借用一些3A景区的标准。这样的出发点当然是对的。但3A级景区标准是为了旅游而设立的,除了多出来一些特色小镇不必要的标准以外,还少了很多应该有的宜居的标准。前面讲了,特色小镇要吸引高级人才,一定要舒适宜居,宜居和宜游的标准差别很多。宜游主要是景观和短期体验,宜居则要求医疗、子女教育、社区文体设施、交际空间等立足于长期生活的的设施,这些东西,在3A级景区标准里面又是找不到的。所以,为了促进特色小镇生产、生活、生态的融合,硬拉一个3A景区标准来对标,我认为存在着目标和手段的错位。

文旅地产“去地产化“发展已是大势所趋

文旅地产“去地产化“发展已是大势所趋[也说旅游]

2019/01/16

在传统房地产走过黄金十年之后,各大房企正积极寻求转型,纷纷把目光转向文旅地产,一时间文旅地产风头无二。据统计,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域,但在实施过程中,文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头,披着文旅的皮,却依然用地产思维做文旅地产,这种混乱的方式不管是旅游还是房地产都不可能存活。根据普华永道和睿意德联合发布的《2017年中国文旅地产数据解读》,截至目前,我国文旅地产经历了三个发展阶段:野蛮生长时代(2012-2014):该阶段是疯狂发展时期,年均新增项目近2200个,平均增速达83%,但质量低下,同质化严重;开发低潮,转折年(2015):该阶段是低潮时期,由于之前市场上的盲目跟风、市场存量过高,导致文旅地产开发陷入低潮,2015年增速大幅回落至9%。低潮往往意味着新的机会,也是在这一年我国文旅地产行业集中度正在上升,行业洗牌调整正逐步拉开序幕。增速回升,再出发(2016):理性发展,预计未来,一批实力雄厚且真正坚持深耕文旅地产的开发企业将成为行业主流,他们可通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目,从而实现规模化、产业化的发展。从以上三大阶段不难看出,我国文旅地产的发展已逐渐回归旅游本质,“去地产化“是大势所趋。文旅地产,顾名思义,是文化产业、旅游产业、房地产业三者相互融合。相比于房地产项目,文旅项目往往是投资高、周转慢、见效时间长,因此,许多房地产企业打着文旅的幌子,实际上依旧卖着房子快速变现。事实上,文旅地产和传统地产完全是两种不同的思维模式,用传统思维做文旅地产——必死无疑!文旅地产“去地产化“发展,并不是完全的把地产归零,实际上,地产是不可去掉的。“去地产化“是通过一种全新的模式,让文旅和地产更好的融合,创造更多元的收入。迪士尼就是通过“区域综合开发+IP产业链模式”实现多元收入。文旅地产未来不再是简单的“卖房子”,不再是以销售房子为导向,而是实现从开发土地、建设住宅,到经营旅游物业和商业物业,乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式,使得企业可以取得综合性、多元性、跨领域复合效益。李也文旅认为,文旅地产的“去地产化“发展必须要跳出传统卖房子的思维模式,打破房地产思维,转而去寻求门票收益、二次消费收益、相关配套产业收益等多元的盈利模式。文旅地产转型升级,去地产化方向明确,多元化发展成为常态。随着未来文旅产业的进一步发展和地产的变革,文旅地产将开启房地产行业的又一个黄金十年,房地产企业更应该抓住这一机遇,在新的浪潮实现转型升级,真正实现文旅地产大发展。

旅游地产内容为王

旅游地产内容为王[也说旅游]

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房地产市场的走势日渐低迷,无论是实力雄厚的大开发商还是盘踞小城的微型企业都处于徘徊观望的状态,此时我国旅游业的崛地而起使各大厂商瞄准了旅游地产的市场,重新找到生机。据统计,今年上半年,全国完成旅游投资3018亿元,其中旅游地产投资1032亿元,约占旅游总投资的1/3。万达、恒大、碧桂园等标杆房企也在积极试水和布局旅游地产,但旅游地产是房地产开发的最高境界,对于缺乏经验的房企贸然进入市场会面临相当大的风险。中国知名文旅机构—上海李也文旅相关负责人认为,旅游地产开发要成功的必备条件有三点。其一,选址地需要拥有独特的旅游度假资源。因为有些旅游资源只是适合做观光旅游但做不了旅游地产,比如黄山、贵州、华山、巴黎等等,这些地方的资源非常好,但不宜做旅游地产。一方面观光型的地方通常有比较极端的气候,交通不方便,另外缺乏人文氛围。这些拥有观光型资源的地方,更适合到酒店住上几天。而只有长线度假型的资源才适合打造旅游地产,比如云南、海南、青岛、珠海等城市,不仅有山、水、空气等丰富的自然资源,也有比较好的人文环境。其二,除了旅游资源外,配套也要跟上。如果只有自然资源,而配套设施没有跟上,那就容易沦为空。其三,交通便利。人们要的不是科学家探险般的折腾,而是闲适和享受,交通上的不便利必然使旅游地产项目的价值大打折扣,包括万达长白山项目也遇到这个问题。除了自然资源支撑的旅游地产外,将主题公园式的文化旅游景点与房地产开发相结合,这也是未来旅游地产发展的重要方向。而旅游地产在未来趋势更要强化使用价值、内容为王、主题开发是三个方面。首先,弱化投资价值,强化使用价值。要实用,业主能在这里吃喝玩乐,可以将来这里度假作为生活的一部分,这样客户就愿意来。很多的旅游项目第一期卖得非常火,第二期也是日光盘,卖到后面就卖不动了。很大的原因是业主的入住率很低,大家都不去住,因为只关注投资,缺乏配套,没有东西可以玩。客户不去,项目配套越经营不下去,这样就会陷入恶性循环。其次,旅游地产必须要有内容。旅游地产仍然是一个比较难做的地产项目,它不单单只是盖房子,谈成本、谈成本控制,它必须要有内容,包括生活内容、娱乐内容、休闲内容、旅游内容,而且这个内容要有机地组合起来,才能够形成一个对他来说的经常性吸引力,这样才能让他产生需求。 旅游地产或将在未来几年迎来新的爆发期,未来旅游地产应该做好逻辑修正,传统的开发模式已经彻底失效,旅游地产一定要秉持“先旅游后地产”的开发思路。其次,旅游地产不能只是提供给业主一处房子 ,还必须要做场所和内容,要让业主除了能在那里住、吃、喝、玩,还能看到未来在这里的生活。最后,在体验经济时代,度假项目应该是一个美好生活的服务商。提供的房子不是重点,重要的是能否提供独特的体验和服务。

浅析旅游地产的开发模式

浅析旅游地产的开发模式[也说旅游]

2019/01/14

对于旅游地产的概念,我们可以这样概括:依托周边丰富的旅游资源而建的、区别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,称为旅游地产。比较一般的住宅,旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的完美联姻,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。李也文旅认为,旅游地产并非旅游加地产的简单组合,而是通过房地产业与休闲度假产业相结合,通过产业与资源的整合,空间与空间的重组,产品与营销的创新等一系列战略调整,所产生的一种全新的产业模式,全新的人居生活模式,全新的产品消费模式。李也文旅凭借十多年的行业实践经验,目前国内能见到的相对成熟的旅游地产开发模式,可以归纳为四种:一、 景区依托型景区依托型开发模式是指依托大型旅游景区在市场上的知名度,以地方的原生态特色展示,以景区游客为主要的目标市场,开发中较多地保存着乡村的原生状态,发展与景区配套的购物、住宿、休闲、餐饮等服务项目,并融入一些乡情民俗活动,满足具有文化情结、回归自然和崇尚经济型消费观念游客的需求。代表案例就是古北水镇中的龙湖·长城源著项目。不同于传统旅游地产,在长城源著项目中,龙湖实行“景区环境+城市设施”并存的开发模式,依据长城脚下的自然资源和特色文化元素,加强景区配套设施和服务产业的建设,通过旅游项目带动地产开发,同时地产开发也反哺旅游业。二、 度假酒店型度假酒店型开发模式是指与地产开发相结合的酒店建设,带有明显的目的性,以发展旅游为目的,让旅游成为项目的触媒和催化剂来带动后续的地产开发。度假酒店,解决的是旅游度假最首位的住宿问题,其在其他三个模式中也常常包含。但不同于传统综合体开发的盈利模式,这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口,这类度假产品的赢利点更多在于产业链各个端点的交易,实现独立生存发展。代表案例就是悦榕成都乐古浪项目。悦榕成都乐古浪项目号称千亩大盘,除了悦榕庄、悦椿酒店入驻之外,还规划了一些高层住宅项目,试图打造一个具有本地特色的大型高端旅游度假村。三、 主题公园型在中国,主题游乐型旅游地产模式诞生于二十世纪八九十年代,用主题公园带动配套商业和地产项目是这一模式的主要做法。这种模式曾经一度深受地方政府欢迎,低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。代表案例就是芜湖方特欢乐世界项目。芜湖方特欢乐世界坐落于安徽省芜湖市芜湖长江大桥开发区,是中国目前规模最大的第四代主题公园。芜湖方特欢乐世界由阳光广场、方特欢乐大道、渔人码头、太空世界、神秘河谷、维苏威火山、失落帝国、精灵山谷、西部传奇、恐龙半岛、海螺湾、嘟噜嘟比农庄、儿童王国、水世界、火流星等15个主题项目区组成。四、 特色小镇型目前在国内旅游界,文旅小镇是热门的发展方向之一。参与到这股热潮中的不仅有历史悠久、文化深厚的古村、古镇,也有各种主题的“人造小镇”。古村、古镇,大多是在原有古村镇的基础之上进行旅游开发一些地产;而“人造小镇”是指,开发商看中文旅小镇的发展方向,结合当地的环境与资源,以文旅地产项目“造镇”,进行创新开发。代表案例就是杭州宋城项目。宋城旅游景区位于西湖风景区西南,北依五云山、南濒钱塘江,是中国最大的宋文化主题公园,由杭州宋城旅游发展股份有限公司投资兴建。宋代(公元九百六十至一千二百七十九年)是中国封建社会发展成熟的朝代,其经济、科技、文化的发展在当时居世界领先地位。宋城就是反映两宋文化内涵的杭州第一个主题公园,它主要分为:《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区、金明池、宋城大剧院部分。

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