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旅游地产的春天在哪里
2018年11月30日 分类:也说旅游 阅读 (2986)
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人民生活水平的不断提高导致中国旅游业快速的发展,与此同时旅游地产也搭乘了这辆顺风车,面对新的生活方式的转变,旅游地产的发展也要不断的接近人们生活本能的需求。  


李也文旅策划部相关负责人认为可以概括为以下几个方面,其一,显著的特色文化以及旅游地产的包含元素上体现。以往的天然的历史遗址、自然风光已经不能与新时代的景区休闲产品同步,反之要做的是将地区特有的文化内涵与自身城市相结合。一个旅游地产若故步自封,没有自身特点,势必要被时代所淘汰,与城市文化相结合是保持自身核心竞争力和长久新引力的法宝之一;其二,创意可以给旅游地产带来活力。必须摒弃过去千篇一律的休闲模式,更加推崇创意性的休闲,以满足人们的个性化、到货原话休闲需求;其三休闲心态和日常生活融合一体。只有业主拥有日常化的休闲消费习惯才能形成一个旅游地产项目的休闲氛围,单靠旅游者和过去传统的旅游行为方式是不能做到的。


目前市场上的地产现状存在两个问题,一是传统房地产企业拿地成本非常昂贵,并且手续繁杂;再者老百姓面对高房价实在难以负重,从而引发的舆论足以威胁到整个社会的和谐与稳定,而国家面对此种问题不得不出手进行多次调控,房地产市价的动荡也使房地产商深感危机。


因此,房企转型是历史的必然,亦是为形势所迫,也是企业敏锐的战略眼光的体现和核心竞争力的体现。 对于旅游地产的开发企业来说,并非高枕无忧。相对于商品住宅回收期短、见效快相比,旅游地产则有自身的劣势。 由于地块远离中心城区,旅游地产的前期拿地投入与住宅和商业地产相比较为廉价,但回报时间往往又最长,更考验开发商的运作能力,所以当下也只有国内一线地产开发商开始介入。


目前,旅游地产已经成为开发热点。不管是全国性的地产巨头,还是“地方诸侯”都开始涉足旅游地产开发。随着经济的发展,旅游度假开始也开始成为人们的主要休闲方式,旅游地产的发展环境越变越好。旅游地产虽然已经进入了一个发展的黄金时期,但旅游地产毕竟还是一个年轻的产业。旅游地产的发展模式还不成熟,需要更多的开发商企业去探索。 但是,旅游地产也是地产开发的一种,它也势必会按照地产开发行业的规律进入到寡头时代,能否在未来站稳脚跟,这与公司的整体实力和发展战略都有着紧密相关的联系。


随着旅游地产行业的不断发展与成熟,旅游地产势必会对一些中小城市的发展产生借鉴意义。 现实来说,盲目扩大城市框架将不再是所有城市的追求目标,而“宜居宜游”的小城市也许会成为未来城市发展的一种模式,而旅游地产也会在城市开发中获得再一次的提升。 旅游、度假、养生地产的开发建设符合地产行业的发展方向,具有生态、稀缺、增值、多样性等优势,前景非常广阔,也符合房地产公司发展的战略布局。


旅游、度假、养生地产是地产类别中的一项科目,有共同的规律可循,当然也要注意到与一般地产项目的区别,除关注项目本身的经济效益外,恐怕还要比一般的地产项目要更加多的关注社会公益效果,诸如自然资源的保护和增值,景区景点更好的建设与完善等。 同时,房地产企业在开发旅游资源时要注意对品牌的打造,特别是在旅游地产品牌和品牌内涵体验价值上,还需要深入提炼和定位。 另外在对旅游景区的开发上,一定要杜绝低水平的设计规划。开发旅游地产,需要对景区的地理位置、地域特点、历史文化、包括未来的发展趋势都要做仔细的调研,因此旅游地产的策划规划尤为重要。


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在“文旅地产专题研究(一)”中已经提到了我国文旅地产同质化现象逐渐严重,客户黏性不足的问题已开始显现的问题。因此近年来纯粹以自然资源(滨海、湖滨、山地)为卖点开发的项目已有下降趋势——14年占比78%,15年占比64%。李也文旅认为,目前我国文旅地产整体仍以销售为主,山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售,而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅,对资金与资源整合方面有较高要求。近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产,销售依赖性相对较弱。随着在线旅游、分时度假等模式兴起,未来将会出现更多的度假方式可供选择,消费方式与需求也随之发生变化,很多人不再愿意拿钱去买度假房。三亚、云南、巽寮湾等区域的文旅地产项目均遭遇销售缓慢后续缺乏人气的问题,给开发商带来很大的资金压力。“以地产形式短线套取暴利”的发展模式正式宣告终结。李也文旅认为,未来文旅地产将回归旅游本质,主要开发模式有两种。一种是将旅游做到极致,通过旅游带动房地产价值的提升以及旅游本身实现良好的自我盈利能力。例如深圳的东部华侨城等;另一种为旅游演艺模式,通过特色旅游带动模式,如《宋城千古情》与《印象西湖》系列。此类模式关键点在于如何通过文化挖掘、创新形式、运用新颖的手法给游客产生震撼性的视觉享受,对于企业的综合能力要求很高。而对于众多中小文游地产开发企业来说,最好要按照一个“小而美”的方式去做突破,多把时间花在前期内容创新上,就像裸心谷一样,用品味和氛围赢得市场的追捧。文旅地产盈利模式将由“单一”向“多元化”的转变。文旅地产从初期的资源与规模竞争到如今的产品及运营能力的竞争,相应的盈利模式也在逐渐发生变化,过去,企业盈利主要来源于地产销售,后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重。而未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益,开发企业势必要找到新的盈利模式。李也文旅认为。未来产业驱动模式有较为广阔的发展前景,其具有规模大、周期长、收益高等特点,具有较强的可持续发展能力。目前此类模式在国内较为少见,将成为未来重点发展方向。

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