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文旅地产项目投资常见风险
2019年01月02日 分类:也说旅游 阅读 (2649)
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文旅地产其实在国内由来已久,但是想要经营成功却很不容易。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为国内的文旅地产现状,名义上是以文旅为主,而实际上盯的还是住宅用地,所谓“投资是否赚钱,70%靠拿地”就是指在土地获取时,政府能否给予足够多的住宅用地予以平衡项目投入。那么无论是哪家国内开发商进行投入开发,事先必须对能够给予的住宅用地规模进行核算评估。这个概念是风控上的大概念,脱离了土地规模平衡,以国内文旅地产开发商的运营能力现状是几乎没有能够生存下来的。所以在先期的上会过程中,作为风控、法务人员务必要对此予以高度重视,必须在前期对此进行提示,以避免后期不断出现的现实惨况。


其次鉴于文旅地产用地大部分位于郊区,多数情况下会存在使用农用地的情形。为避免歧义,农用地的定义是指【中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)】中所述。以该版标准中的农用地在使用时,常常会产生先行土地流转其经营使用权,在获得使用权后方可使用进行文旅地产开发。 


2017年我国土地承包法修正案草案已提请十二届全国人大常委会第三十次会议初次审议。草案明确,国家依法保护农村土地承包关系稳定并长久不变,为给予农民稳定的土地承包经营预期,耕地承包期届满后再延长三十年。此次土地承包法修改的主要内容,包括所有权、承包权、经营权“三权分置”,稳定农村土地承包关系并长久不变,土地经营权入股,维护进城务工和落户农民的土地承包权益等七方面内容。虽然是草案,但是其中这个“三权分置”值得各位密切关注,所谓三权分置是指形成所有权、承包权、经营权三权分置,经营权流转的格局。即:所有权仍归村集体,承包权仍归农民个人,使用权可以由使用人进行占有、使用、收益,这对于文旅地产来说是非常重要的。三权分置实质是在一种逻辑层面概念,目的是为了盘活农业土地又不触碰法律基础的变通方式。


三权分置被誉为文旅地产重大制度创新,从理论上为农业土地流转建立了制度基础。但是在实践中仍需检验论证。在此进行叙述,是为了各位有一个思想准备,一旦该草案通过,土地的使用将迎来重大突破。届时文旅地产商应当着重关注四个问题:首先是地上物权属关系的界定,其次是集体土地上市渠道如何解决,再次是集体土地使用年限如何界定,最后是集体土地利益分配。


文旅地产投资中,往往土地上会有林地,首先对于土地上的林地属性应当进行确认,尤其是生态公益林,是国家级还是地方级,是特殊公益生态林还是重点生态公益林。这种林地通常不能改变用途、不可移植、变更,甚至不可使用,而地方政府在出让土地时往往对该林地的性质不会说清,实践中大量的文旅地产开发商在接手后处于被动状态,无法开发利用,甚至要变更项目布局和动线,造成了开发成本的激增。



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田园综合体如何融合三产发挥价值

田园综合体如何融合三产发挥价值[也说旅游]

2019/03/19

田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,文旅产业要打造田园综合体,必须符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合,组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭,此外还要加上丰富的文化生活内容,以多样的业态规划形成旅游度假目的地。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则,在田园综合体中同样适用。田园综合体是由具有吸引核的景观、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带和社区配套网组成的。.景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在,需要依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等,使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。而休闲聚集区是为更好的满足客源的各种需求而创造的综合产品体系,这里面可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲农业带来的乐趣。农业生产区则是田园综合体生产性的主要功能部分,是为了能让游人认识农业生产全过程,在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣,同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。居住发展带则是城镇化主要功能部分,居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。田园综合体城镇化是通过产业融合与产业聚集,形成人口相对集中居住,以此建设居住社区,构建了城镇化的核心基础。对于田园综合体来说,社区配套网是城镇化支撑功能,这是服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,我们称为产业配套,由此形成产城一体的公共配套网络。在田园综合体中,一二三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。今年的中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面,其中提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业新业态的发展;允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。由此可见,未来一段时间,“农业+园区”无疑将大有可为。与现在市面上主流的产业园区不同,田园综合体会更强调将农业链条做深、做透,无论是内涵还是外延都要求颇高,未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度,非常具有想象空间。

当前中国旅游地产发展面临的难题

当前中国旅游地产发展面临的难题[也说旅游]

2019/03/18

尽管目前中国旅游地产获得了发展的巨大机遇和成长空间,但是,由于旅游房地产投资周期长,投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂等,同时旅游地产还具有一般房地产所不具有的特征,如档次较高、容易受到旅游环境变化影响等,因此旅游房地产投资面临的风险因素更加复杂,其面临一系列的困难和问题。概括起来,李也文旅认为,当前中国旅游地产发展面临的难题主要有以下八个:一、政策的不确定性和不稳定性问题旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在,房地产受到很大制约,很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而,在各地大力推进旅游业发展过程中,似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展,对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感,甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。事实上,任何一个较大型的旅游项目,例如一个度假区,一个特色小镇,只有旅游项目、没有居住项目,无论从投资收益的角度看,还是从项目的合理性、完整性角度看,都是不合适的。人居是自然会存在的,强行限制人居项目,最后连旅游项目也难以发展。二、土地利用面临多重困境的问题旅游地产项目通常占地很大,从几百亩到数万亩,且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带,于是土地禁区出现了,一是往往涉及到大量耕地,而耕地是被国家政策“18亿亩红线”禁止的;二是往往涉及生态保护区,例如一级水源保护地、国家森林公园等等,这也是被国家政策禁止的。在这些难以利用的土地面前,旅游地产的发展往往处在进退维艰的状态。三、当地居民的利益平衡问题旅游地产项目在推进时面临的一个重大问题是与项目地居民的利益平衡。比如,一个项目用地5000亩,可能涉及到三个村庄,3000个农民,这就是三农问题。政府和投资者必须率先解决这三个村庄和3000个农民的生存、安置、福利、就业等一系列问题,处理不好,会引发很大的负面社会效果。四、某些类型的项目存在政策限制的问题旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。例如高尔夫项目,在以往十几年中一直被严格限制,但现实中投资者又对此趋之若鹜,导致违法开发成风,而前年的禁令又导致一批投资商已经建成的高尔夫项目被取缔,造成重大的经济损失。像这种政策限制问题今后还会出现。五、项目定位和发展方向的选择问题目前国内的旅游地产项目存在一个普遍的问题,就是项目的定位不太清晰,缺乏明确的文化主题,只是一些功能的组合。这样,就会出现发展方向的模糊不清,导致项目陷入可持续性成长的困境。六、产业结构和盈利模式的选择问题一个旅游地产项目中,除了地产部分的盈利模式比较简单和明确以外,旅游部分的产业构成复杂,选择什么样的旅游项目进入非常重要,关乎到整个项目的盈利前景和可持续发展问题。毕竟地产部分是短期性获利,而长期稳定的收益还是要靠旅游部分,因此,旅游项目的合理选择非常重要。七、市场需求的培育和引导问题旅游地产项目的开发和经营是供给侧的行动,并不是有供给就一定会有需求满足。现实中,大量存在的问题是,项目推向市场了,需求上不去,长此以往,导致供给收缩,最后终止运营。因此,旅游地产项目也不能盲目上马,必须在产前、产中和产后进行合理的市场培育和需求引导,形成与项目的良性对接。八、企业缺乏经验缺乏人才的问题现在旅游地产项目大量推出,许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟,导致专业人才匮乏,很多企业只好强行跨界操作,导致的问题是,违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。

特色小镇成功的特点

特色小镇成功的特点[也说旅游]

2019/03/15

特色小镇目前的市场趋势正在不断走高,就在2016以及2017两年里就先后由住房和城乡建设部先后公布了两批共403个中国特色小镇。按照规划,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。随着政府对小镇建设支持力度的加大,去年以来特色小镇建设关注度也不断提升,成为投资、建设及规划领域最热门的话题。各地在展开新一轮小镇建设的时候,什么样的小镇有可能成为更有活力、发展更长久的生命体,也成为各方关注的焦点。 从目前的发展情况看,无论是从国家宏观经济发展趋势,还是自身发展模式,中国知名文旅机构-上海李也机构认为具有发展潜力的小镇至少需要具备以下三个特征之一,即靠都市、强资源、有共识。另外,成功的特色小镇还需要具有旅游的必备功能。即3大特征+1大必备功能。靠都市该类型小镇位于大城市辐射区,能与城市互动互补、相辅相成并承担一定城市功能,主动吸引城市要素扩散,形成交换。住建部公布的403个特色小镇大多位于大都市周边,特别是北上广深大都市周边的休闲小镇,成为资本追逐新标的。从目前被大家熟知的小镇的分布区域来看,其已经成为“大都市的后花园”以及大城市家庭人群休闲新去处。有共识——信息过度传播的时代,全民共识越具有价值互联网信息爆炸时代,整个社会被高度碎片化,人们的行为、喜好已经越来越难以达成统一,并形成了一个个观念、行为模式各不相同的小群体。产生一个被广泛认可的全民共识已经越来越难。对于特色小镇来说,拥有“共识”资源,便拥有了知名度。例如,在各地争夺“董永老家”“白娘子老家”等现象背后,实质就是通过抢夺“全民共识”为当地换来知名度。近几年,全国有20多个地方借助《天仙配》所带来的文化效应,争先恐后以“董永故里”之名积极向国家申报非物质文化遗产,争夺董永和七仙女文化“金字招牌”,提高地方竞争的“软实力”。安徽安庆、天柱山、当涂,江苏丹阳、金坛、东台等地走的是依据黄梅戏《天仙配》论证自己是“董永故里”的路子,河南、武陟、汝南、孝感,山西万荣、山东博兴走的是依据《二十四孝》故事的路子,其最终目的几乎全是为了论证其所在地为董永的发源地,并各自找到了当地的遗址、遗迹、地名、民间传说、地方戏、《地方志》和民间习俗等来争夺这一宝贵的非物质文化遗产。 特色小镇建设的必备功能——旅游功能旅游,不仅可以成为特色小镇的核心发展动力,以美景、美食、文化闻名于世,成为世界知名的旅游景点,支撑小镇的发展,更重要的是,旅游可以与小镇的产业融合,成为小镇发展的展示窗口,产业提升的动力引擎。旅游功能已经成为特色小镇的必备功能。以下是几个“+旅游”特色小镇建设的路径案例。不是所有地方都适合做特色小镇,也不是所有特色小镇都能发挥关键作用。如何建设特色小镇,是一个需要理性探索的话题。成功把握特色小镇的建设要点,才能真正发挥小镇的功能。

成功的旅游地产项目需要大局观

成功的旅游地产项目需要大局观[也说旅游]

2019/03/14

我国房地产行业已经进入了衰退期,旅游地产成为该行业转型最有价值的突破口。2012至2014年,我国旅游地产进入高速发展时期,每年新增项目超过2600个,一大批项目通过旅游的名义圈地,实际上缺乏合理的市场定位,与传统住宅项目无太大差别,造成同质化竞争激烈,项目严重滞销。那么旅游地产到底该如何成功呢?根据我国市场成功案例,李也文旅总结出旅游地产成功的四大要素是:大规模、大配套、大整合、大运营,大体量是旅游地产成功的关键因素。大体量项目有足够的规模打造社区环境和各类业态的建筑提供全产品服务,并分摊高昂的配套物业成本。没有大盘,项目欠缺规模效应,就无法承担高成本的配套设施建设,而针对成本的问题,开发商通常采用先跟政府约地、分期投资的方式解决。大规模、大体量的旅游项目需要再高成本与高质量之间找到平衡点,做好长期稳定开发的打算。旅游地产项目大多位于城市周边或偏远地区,周边配套设施不完善,无法满足客户基本的度假生活需求,近年来不少项目正是由于配套不到位而导致销售低迷,因此想要得到市场认可首先需要完善的配套。总之,旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足,以高品质的配套带动项目升值。旅游地产项目涉及因素复杂,涉及范围广泛。如果无法明晰各方的关系,项目开发必定陷入瓶颈,因此需要充分整合各方资源才能保障顺利旅游地产的开发和运营。除了要处理好传统地产的多个关系接口,也要整合内部运营的合作资源商以及项目初期投资所形成的投资联合体,整合全方位强势资源一同开发。旅游地产项目开发之后,重点在于项目的运营。没有大运营格局的项目只能停留在开发的表面,并慢慢走向失败。旅游地产的主题产品包括物业、体验、资产三个部分,任何一个方面的运营都关系到项目的成败。因此需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。让客户见到资产增值的巨大空间,让游客全方位陷入沉浸式度假体验,让物业不断完善,从而形成一个良好的生态运营圈,实现长期稳定的盈利。李也文旅认为,成功的旅游地产项目开发商需要树立大局观,做好长期开发的准备,建立全面的运营体系,以完善的配套设施,提升游客的体验度,最后进入稳定盈利的成熟阶段。

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