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成功的旅游地产项目需要大局观
2019年03月14日 分类:也说旅游 阅读 (2496)
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我国房地产行业已经进入了衰退期,旅游地产成为该行业转型最有价值的突破口。2012至2014年,我国旅游地产进入高速发展时期,每年新增项目超过2600个,一大批项目通过旅游的名义圈地,实际上缺乏合理的市场定位,与传统住宅项目无太大差别,造成同质化竞争激烈,项目严重滞销。


那么旅游地产到底该如何成功呢?根据我国市场成功案例,李也文旅总结出旅游地产成功的四大要素是:大规模、大配套、大整合、大运营,


大体量是旅游地产成功的关键因素。大体量项目有足够的规模打造社区环境和各类业态的建筑提供全产品服务,并分摊高昂的配套物业成本。没有大盘,项目欠缺规模效应,就无法承担高成本的配套设施建设,而针对成本的问题,开发商通常采用先跟政府约地、分期投资的方式解决。大规模、大体量的旅游项目需要再高成本与高质量之间找到平衡点,做好长期稳定开发的打算。


旅游地产项目大多位于城市周边或偏远地区,周边配套设施不完善,无法满足客户基本的度假生活需求,近年来不少项目正是由于配套不到位而导致销售低迷,因此想要得到市场认可首先需要完善的配套。总之,旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足,以高品质的配套带动项目升值。


旅游地产项目涉及因素复杂,涉及范围广泛。如果无法明晰各方的关系,项目开发必定陷入瓶颈,因此需要充分整合各方资源才能保障顺利旅游地产的开发和运营。除了要处理好传统地产的多个关系接口,也要整合内部运营的合作资源商以及项目初期投资所形成的投资联合体,整合全方位强势资源一同开发。


旅游地产项目开发之后,重点在于项目的运营。没有大运营格局的项目只能停留在开发的表面,并慢慢走向失败。旅游地产的主题产品包括物业、体验、资产三个部分,任何一个方面的运营都关系到项目的成败。因此需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。让客户见到资产增值的巨大空间,让游客全方位陷入沉浸式度假体验,让物业不断完善,从而形成一个良好的生态运营圈,实现长期稳定的盈利。


李也文旅认为,成功的旅游地产项目开发商需要树立大局观,做好长期开发的准备,建立全面的运营体系,以完善的配套设施,提升游客的体验度,最后进入稳定盈利的成熟阶段。



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2019/05/20

在特色文旅小镇、田园综合体等新型文旅产业大平台快速发展的机遇之下,文旅地产仍然具有广阔的发展前景。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,文旅地产不只地产,更要求文化产业、旅游业、房地产业三者结合。以营销为导向的方式难以为继,以运营为导向、整合资源、精细化管理的模式才是文旅地产的主流。所以首先在项目定位上,可分为以下四种来进行分析研究。以城市观光娱乐为主的项目,通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、大型电影院等不同的业态整合在一起,创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall,以此带动写字楼和住宅地产的开发,这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块。以生态别墅或古村落为载体,强调与自然环境的和谐,与本土文化的融合,在一种独特的文化意境里享受时尚度假的体验,这种适合短途休闲度假,强化了过夜以及居住功能。在城郊的风景优美之地,建立简单的观光、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等,形成高档人居旅游社区。旅游功能偏弱,主打居住,能够引发高端休闲人群的聚集,凸显品质性。主题文化小镇,主要是古镇、古街区,或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇,以小镇为载体,构建文化休闲平台,提升吸引力,进而带动小镇外围的休闲地产。这种模式,已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。去地产化+轻资产回归旅游本质是目前文旅地产较为常用的操作套路,文旅地产占地规模巨大、资金占用量大、开发和回报周期长,实质上,文旅地产是一种集合了文化、旅游、地产和商业运营等元素的复合型地产项目。目前,中国房地产行业跑马圈地的时代已经成为了过去,暴利和疯涨难以再现,众多开发商开始转型养老、旅游地产的开发,但是,传统的重资产开发模式需要前期投入大量的资金,开发资金链承受巨大压力。这样的背景下,资金占用量大的商业和文旅地产项目探索和转向“轻资产运营模式”的好处在于,高杠杆率,前期投入少,风险分散化。多样化盈利向产业靠拢也是文旅地产中的一种操作模式,国际上做的比较好的大型文旅企业,比如迪斯尼,门票收入只占营收中的45%左右,而国内大部分文旅地产项目70%、80%收入都靠门票,所有资金平衡必须依靠房地产地产,如果离开地产,推进很难。在文旅地产盈利模式上,要摒弃单一的销售为重、租赁房费门票等收入占比小的模式,更要讲究多元盈利。文旅地产其实应该从开发思维转向运营思维转变,运营重要性越来越关键,但是,就目前从传统地产向文旅地产来转型企业来看,思维还是开发思维。三部委发布打造特色小镇的计划,很多房地产企业都往文旅方向转型。房地产企业往文旅转型有天然的优势,在短时间内可以将文旅项目建起来。但文旅项目和房地产项目有很大区别,关键是思维要转变,从开发思维向运营思维转变,房地产把房子卖完了就可以了,但是作为一个项目,项目建成之后刚刚开始,必须运营好,经营好,带来持续的客流和收益,必须有足够大的回头客和口碑,这有很大的不一样。

浅谈国内外旅游重点产业区隔

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2019/05/17

自“十三五”以来,我国陆续出台了一系列促进旅游产业发展的政策,旅游产业已经成为国家的战略产业,同时全球化趋势明显。说到旅游产业,必不可少的三大支柱要素就是酒店、交通、旅行社。国内外皆是如此。这三者的发展也在无声地改变着旅游业的发展动向。李也文旅就以这三大产业为核心,浅谈一下发达国家与发展中国家旅游产业中的各自不同的特点。一、酒店业的比较:1、经营理念的差异:我国的酒店管理者主要是以自己的产品或能提供的服务为市场导向,即以我为主,我有什么就卖什么,我有什么水平的服务你就得接受什么水平的服务。发达国家的酒店管理者倡导坚持以消费者的需要为核心,以满足客人的一切需要为企业管理和经营的导向,在产品、服务质量、价格水平等方面的设计均采取从外向内的模式。 2、员工配置的差异:我国酒店从业人员较多,劳动效率较低。其原因主要有:我国人力资源廉价;员工的素质偏低,服务意识、服务技能不强;一专多能的人才偏少;酒店设施现代化程度低。国外酒店总服务台利用先进的预定网络、财务系统进行订房、结账等项服务,仅需一、二名员工,而我国却需四、五名员工来完成相同的工作量。发达国家基本上采用人力资源节约模式,用工少。其饭店的员工大多是“一专多能”,素质较高。二、交通业的比较发达国家到目前为止大都已经建成了完善的道路系统、航空、运输等方面配套设施齐全,发达的交通业不但大大增强了发达国家作为旅游资源国的可进入性,而且为本国国民外出旅游创造了优越的先天条件。发展中国家由于经济起步较晚,交通、运输以及各项配套设施设备的提供都受到了一定的限制,这无疑对本国的旅游业会造成很大的影响,既影响本国居民的外出旅游,又影响入境游客的来访。三、旅行社业的比较1、投资经营理念的比较发达国家中,进入旅行社业的资金主要是在资本寻求最大化收益的内在规律作用下,由资本的人格化主体――企业家投入的。在资本的进入与退出方面,政府很少干预,主要由市场机制本身发挥对资源的调节作用。此外,投资者进入旅行社业可以由多种选择方式,如直接投资、收购与兼并、合资与合作、战略联盟。中国旅行社业中,投资主体的行业进入带有明显的行为背景。在经营运作方面,还处于“小、散、乱、差”的发展时期。各旅行社之间存在相互扯皮、恶性竞争的局面。 2、发展进程的比较发达国家的旅行社业发展是随着其国内旅游市场的需求增长,而自然而然产生的,从1845年托马斯•库克旅行社的成立到大众旅游时期大批旅行社的涌现,都是顺应了市场的需求,是一个自然演进的过程。政府的作用只是在市场经济体制的框架下进行规范管理等宏观性的工作。中国最初的旅行社是以一些国外旅游服务机构为方便其本国居民来中国旅行而设立的分支服务机构。建国后旅行社业的发展是由政府主导的、出于政治目的的发展,主要为接待归国华侨和宣传新中国的建设成就。直至1978年改革开放以后,旅行社开始由事业单位向企业单位转型,由国家垄断走向市场竞争阶段。随着社会主义市场经济体制的成熟与完善,中国旅行社业的核心竞争能力将加强。李也文旅认为中国是一个旅游大国和消费大国,但是要想成为旅游强国,还需要提升本国的供给能力,走出去参与国际竞争。

创意在旅游策划中的中流砥柱作用

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田园综合体的三大突破点之二:可持续经营

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打造田园综合体一方面是为了解决人们休闲旅游的需求,一方面是搭建乡村振兴的平台,但他跟传统景区一样,只有长时间的经营才能有自己的特色,只有长时间的经营才能赚钱。可持续经营是田园综合体项目的灵魂,田园综合体的可持续性经营包括可持续的生态景观、可持续的体验和可持续的服务;可持续的景观,大部分田园综合体的景观都是生态资源景观,季节性非常强,比如花海,桃花、樱花等,植物开花期能吸引很多人,但是过了花期之后就没有替代品了,游客来了后很失望,就会对项目有较低的评价。日本母亲牧场坐落在山上,利用广阔的空间栽植了大量的花卉,使得不用季节的观花也成为牧场的一个亮点。花卉都采用单一品种大面积栽种的方式,利用山地的地形,增大面积感。 不同的花卉,花期交错,让游人每个季节都有不同的感受。比如1-2月水仙花、2-3月梅花、2-4月油菜花、5-8月熏衣草、6-10月牵牛花、6-7月绣球花、9-10波斯菊等等。   结合中国的情况,也可以让项目在每个月都有不同的花盛开,这样就能打造不间断的观赏花海,能一直宣传推广项目,扩大项目影响力,增加游客黏性。 可持续的体验田园综合体最简单有效果的体验内容就是水果采摘,跟花海一样,水果采摘季节性也很强,可以通过打造多个种类,不同时间段采摘体验内容来打造可持续的水果采摘体验,比如:春天有草莓、樱桃、枇杷,夏天有杨梅、桃子、西瓜、李子,秋天有葡萄、梨、桔子,冬天有柚子、甘蔗等。 针对不同客群和项目情况可针对性的设置长时间段的体验内容,如:钓龙虾、抓鱼、喂养小动物、骑牛、骑马等都可以持续运营。儿童游乐设施也是较好的可持续体验内容,如:卡丁车、摩天轮、太空飞船等,只要天气良好,游客都可以体验。每个成功的项目都有独特的体验内容,如安吉鲁家村的小火车,是体验业态,又串联了各个主题农庄打造了特色旅游线路。 可持续的运营服务很多地方都是集大家之力打造了一个田园综合体项目,但是项目建成后怎么运营是个难题,如果管理混乱,服务能力有限,项目就难有好的口碑,推广效果也大打折扣。田园综合体的运营主要做这两件事:1、 满足游客需求,游客来花钱体验就要得到服务,事无巨细,从游客需求入手,怎么做都不会错。2、 搭建营收模式,项目收不收门票?该收多少钱?除了门票还有什么经济来源,怎么利用项目资源变现?哪些体验和产品需要花钱,哪些是免费的体验内容?高品质的管理和服务,需要游客的腰包来支撑。做到这两点,服务好人再让其心甘情愿的付钱,还赚了口碑,也就不怕项目经营不下去了。可见,可持续的景观、体验和管理服务才是田园综合体项目成功的根本。

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