400-669-7006
文旅地产开发经典模式及未来发展趋势透析
2019年04月17日 分类:也说旅游 阅读 (2376)
1552357095(1).png


当下,国内文旅地产的盈利来源可归纳为两大板块:一是地产销售;二是旅游经营。地产销售是依附在旅游经营上面的,旅游经营聚拢人气、带动地产销售,卖房可以快速回笼资金,然后再投入到文旅项目的开发中。


旅游经营的盈利模式则可细分为“高尔夫庄园”模式、“温泉会都”模式、“休闲MALL”模式、“主题文化小镇”模式、“特色景区综合体”模式、“多元休闲综合体”共六大模式。


1、“高尔夫庄园”模式


实践表明,将生地变成熟地的最佳办法,就是建设高尔夫球场,其对于文旅地产的带动作用极其明显,除了球场本身拥有极好的景观资源外,更为重要的是高尔夫球场是高端政务商务休闲交流的平台,能够引发高端休闲人群的聚集,通过俱乐部、出售别墅、酒店经营等方式盈利。如国内的观澜湖高尔夫、富春山居高尔夫、春城高尔夫等。


2.“温泉会都”模式


温泉,是最具带动力的休闲引擎,已经成为全国休闲开发的超级热门,它对文旅地产的开发具有突出的作用。“以特色温泉水疗产品为吸引,以会议度假酒店为核心,带动先售后租的温泉地产开发”的“温泉会都”模式在市场取得了巨大的成功,该模式主要利润来源于酒店经营和温泉延伸服务。


3、“休闲MALL”模式


通过将品牌餐饮美食街、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等多重业态聚合在一起,并通过策展、活动等聚拢人气,以此带动写字楼和住宅地产的开发。最具代表性的属苏州的诚品书店。


4、“主题文化小镇”模式


主题文化小镇,主要是古镇、古街区,或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇,以小镇为载体,构建文化休闲平台,提升吸引力,进而带动小镇外围的休闲地产。


5、“特色景区综合体”模式


包括主题公园或休闲景区。主题公园带动模式,以华侨城和迪斯尼为代表,以游乐园带动休闲地产开发,已经成为业界经典。但需要强大的资金、品牌效应及运营管理多方位支持,而其盈利来源则主要有门票销售、周边体验式服务等。


6、“多元休闲综合体”模式


除了以上几种模式外,还有许多大型项目往往将几种模式综合起来,形成一个“多元休闲综合体”模式。以多元文化为内涵,将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演艺项目综合起来,是目前文旅地产值得借鉴的重要模式。


目前国内文旅地产市场规模稳步壮大,需求旺盛,势必会出现新的趋势。未来十年,文旅地产将走向何处?李也文旅认为,文旅地产的未来走向应当结合政策、市场趋势、文化等因素综合分析来看:


首先,由国家发布的针对文旅地产的政策来看,分为三大类:一是大力支持特色小镇和乡村文旅建设;二是规范文旅地产;三是对文旅地产项目提供财政、土地支持。这些政策将会引导整个文旅地产市场的规范化、专业化,一定程度上缓解发展商面临的资金压力。未来,产业小镇、文化小镇等将会成为一种新潮流。


其次,从旅游角度看,自国家大力支持旅游产业后,不少发展商打着“特色小镇”、“文化旅游”的噱头去低价圈地,然后发展其房地产项目。针对这种情况,目前国家已明文提出严防文旅地产房地产化。由此可见,“以地产形式短线套取暴利”的发展模式已经难以为继。未来的文旅地产将会往两个方向发展:一是专注于做旅游,通过优质的度假区带动周边房地产销售;二是结合文化产业来做旅游,以文化为肌底,通过文化延伸关联的产业和服务。譬如影视小镇,通过影视产业带动景区的人气,实现商业收益。


最后,传统的观光旅游向文化体验游的转变,也必然对文旅地产的发展带来一定的影响。未来的文旅地产要更重视文化产业的建设落地。在未来,文旅项目当中诸如生态游、探险、深度游和体验游将越来越受到市场欢迎,各种主题文化体验项目、文化演艺项目、健康Spa、冥想场地也将变得更为常见。