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旅游地产的趋势探讨
2019年07月05日 分类:也说旅游 阅读 (2332)
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在人们从物质满足向精神追求的进程中,旅游地产也在不断更新迭代,进入新的发展阶段闲时旅游已成为时下一大热点,在区域特色资源的驱动下,旅游地产项目越来越受消费者的追捧。从北京居民来看,购买旅游项目的路线,远到海南三亚,近到京津冀度假区,已然在悄悄发生变化,我们从客户的关注点以及开发商的产品表现、营销手段、运营方面等都可以有所启发。


未来旅游地产要走复合+主题路线


旅游地产在初级阶段,仅依靠优质外部资源,如自然资源等,通过强势营销,以达到吸引投资者的目的。但发展到现阶段,客户的需求在不断升级,关注点在不断迭代,这更加促使开发商在旅游项目打造上,向复合化、主题化旅游项目发展。

 

1.客户更关注身心灵,重视生活方式构建


客户对旅游项目的关注点也在悄然发生变化,客户更谨慎,开始关注使用价值;客户更好玩,开始关注情怀体验;客户更纯粹,开始关注低密社区;客户更融合,开始关注价格与品味的有机体。同时,客户需求也在发生变化,更加喜欢自然健康的氛围,重视项目文化旅游内容的构建,追求一种有别于城市的生活方式。


典型案例——饮马川


基本情况:景观资源众多+主打情怀+艺术特色。项目位于金山岭区域,周边景观资源众多,项目主打情怀、匠心,致力于打造一种健康生活方式,项目注重细节打造,还有很多艺术品都是专门请艺术家设计的,并会定期进行业主艺术类活动,因此,项目在区域内特色明显,价格也比周边的高。


产品特色:低密+面积适度+高赠送。项目产品是合院户型,产品设计性好,面积适度,客户可选择性多,项目体验区文化气息浓厚,再加上外部多处景观资源,对客户吸引力很大。客户对低密院落式别墅的体验感认可度还是很高的。

 

发展驱动:古北水镇+区域众多旅游资源


古北水镇是一大休闲招牌,再叠加周边众多旅游资源,更加吸引北京旅游度假人群。


客户偏好:追求品味生活,喜好低密院落式社区


客户大多是自住兼投资,纯投资的客户不多,对小区的艺术感、产品认可度都很高,而且项目周边的古北水镇是最大的吸引力;客户多为中产客户,在品味满足基础上,追求一定性价比。

 

2.开发商重运营,社群理念是项目持续客流保证


在北京周边度假项目中,北戴河的阿那亚和怀来北的原乡美利坚项目的成功,很大程度上与社群活动有关。比如,阿那亚项目在初期发展中呈现一些问题,后继乏力。开发商从2014年开始转变驱动,把业主作为驱动,通过200-300个不同类型的社群,社群主要通过会员制管理,线上线下相结合,基于行业、兴趣爱好进行划分,定期组织一些活动,有合唱团、舞蹈团、诗社、长跑团等,通过这些兴趣和存在感的打造,聚集一些志同道合的朋友,把准业主及潜在业主紧紧联系起来,出现滚雪球效应,实现客户长线投资,项目虽然相对慢周转,但盈利点增加,盈利链条扩大,确保永续收益。


 

3.旅游项目盈利模式多样化

从现阶段旅游地产项目的发展来看,盈利方式可谓多样化,在正常的销售物业盈利基础上,增加与旅居平台合作,通过会员体系盈利,另外,还通过资产证券化形式,发行金融产品进行盈利。


作为旅游度假类项目,如何吸引投资客群是要重点,投资客群最关注的是房屋的收益情况,因此,京郊很多定位旅游度假项目都采取销售托管形式或与旅居平台合作,如金山岭区域的龙湖长城源著项目,推出销售托管的方式,为投资客户提供多元化的变现渠道,增加项目的投资属性。  


另有一种方式,即项目资产证券化,通过发行金融产品实现项目融资和盈利。项目与银行合作,把项目作为抵押品,银行发行消费信托产品,另外还会引入项目运管公司,提供项目对外租赁服务及其他服务内容。消费者购买后,一是可以获得长期收益,二是可以实现度假项目的有期居住权。

 

综上,旅游地产在人们从物质满足向精神追求的进程中,受青睐度日益增长,市场环境的变化,客户认知、需求的变化,开发商自身资源的变化等,都进一步促使整个旅游地产发展在不断更新迭代,进入到下一个发展阶段中。


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旅游地产将何去何从

旅游地产将何去何从[也说旅游]

2019/07/16

房地产市场上一直流传着这样一段话:“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。这段话不仅适用于房地产市场,也在城市建设中得到印证,全国各地的落户门槛降低,抢人大战也上演的异常激烈。而房地产当中的分支——旅游地产也是如此,只不过相对于常住人口,旅游地产更看重流动人口。1、大环境下的旅游地产从最新文化和旅游部发布的2018年旅游市场统计数据中看出,我国去年实现旅游总收入5.97万亿元,同比增长10.5%。国际旅游收入1271亿美元,比上年同期增长3%。除此之外,2018年我国出入境旅游人次同样发展稳定,呈现双增趋势。根据世界休闲组织预测:(1)一个国家或地区人均GDP超过1000美元,大众型观光旅游需求将急剧膨胀;(2)人均GDP达到2000美元,休闲需求极速增长,形成对休闲的多样性需求和多样化选择;(3)人均GDP达到3000美元,度假需求规模化产生。而在2018年我国人均GDP已经达到9462美元,从旅游发展的规律看,我国正处在休闲度假旅游规模化快速发展的重要时期。2、旅游地产投资总价越小越可规避风险鉴于全球气候变暖的现状,避暑胜地正在成为旅游产业的“香饽饽”,大自然赐予的“天苍苍野茫茫”的美景让游人趋之若鹜,但在这样优美的自然环境中做地产投资真的值得吗?旅游地产又该何去何从?总体来说旅游地产投资应该注意以下三点:(1)成本不宜过高: 值得注意的是,但凡是投资,一定以最低的成本,撬动最高的利益回报。我们看到不管去哪个城市旅游,基本上两室一厅的房子就能满足独自旅行、情侣旅行,或者是全家旅行五人的居住需求。(2)规划要能玩起来:旅游的极目的是心情舒畅。旅游地产切忌“一锤子买卖”,有房子没规划,后期“玩”不只有规模足够大,玩的项目足够多,能让更多人为此买单,才能在整体开发中立于不败之地。(3)投资看向未来:三亚的房价十年间从2000元/㎡一路飙升至60000元/㎡;这几年的北京大七环的通车、“京津冀一体化”、丰宁机场的筹建、2018年在丰宁召开旅发大会、四季旅游规划等 “政策利好”都可以纳入考虑依据。不过投资者依旧要理性投资,以高姿态向前看,站在高处看未来。3、那么旅游地产未来的商机到底在何处?李也文旅认为:大众旅游消费时代,以文旅娱乐为代表的旅游商业地产依然是旅游地产的宠儿;其次,随着中国老龄化的不断上升,康养地产也将成为必争之地。再次,乡村振兴战略的实行,乡村休闲地产也将获得极大的发展。(1)旅游商业地产:早在很久之前就有敏锐的投资者意识到传统的商业消费已经很难再吸引消费者,大众在旅游消费的过程当中更加注重消费的场景化和娱乐性,因此如何将文化元素、娱乐元素、以及本身的消费性植入商业地产之中,利用商业地产的聚合性以商业为核心,以生态居住为支撑,以文化为主题,塑造其独特的气质。(2)康养地产:随着老年人口增多以及人们对健康问题的关注,以原生态的生态环境为基础、以健康养生、休闲旅游为发展核心,重点建设养生养老、休闲旅游、生态种植等健康产业应运而生。未来的康养地产不仅要具备良好的生活环境和文化环境,还要包含健全的医疗系统。(3)乡村休闲地产:乡村振兴战略的提升,让更多投资者意识到乡村度假和旅游是新时代发展的一片蓝海,乡村休闲地产将承载当地的文化特色、地域生活可以让更多的旅游者在此寻觅小时的乡愁。

田园综合体

田园综合体[也说旅游]

2019/07/15

近年来,田园综合体的项目可谓如火如荼的进行中,一些新的理念、新的设计方法也层出不穷,是近几年最热的项目之一,在规划设计行业项目中占到相当大的份额。田园综合体的出现可以追溯到2016年。当年9月中央农办相关领导考察并指导一农业项目,对该模式给予高度认可,之后随即召开工作会议,推广该工作模式。2017年,由田园东方的基层实践,取得了重大成果,具有标杆效果。同年2月5日,源于阳山的"田园综合体"作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件,其原文如下:支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。文件解读"田园综合体"模式是当前乡村发展新型产业的亮点举措。至此,田园综合体被写进中央重要文件,其地位也日渐提高,得到各级政府和部门的高度重视。文章接下来就将对田园综合体进行全方面、多角度、深层次的解读。一、田园综合体的概念:田园综合体是以农业产业为主导的集现代农业、休闲旅游、科普教育、田园社区、金融工商等多种功能为一体的三产融合的经济体和城乡复合体。其综合化发展产业和跨越化利用农村资产,是当前乡村发展代表创新突破的思维模式。田园综合体简单来说就可以理解为: “田园+乡村”的模式。对于其中的“综合体”一词的解读可以表述为:“功能整合,扩大效益”。也就是说要围绕核心要素,延展复合化功能,其核心要素是基础,成功的关键在于将农村中的各种农业资源整合做带来的1+1>2能效。二、田园综合体的业务模式形态用一个简单的公式可以表述为:“现代农业+休闲旅游+田园社区”。通过在发达地区的城郊和美丽乡村开展现代精品农业、发展乡村休闲旅游、开发田园文化社区,以现代科技、优质的自然环境、科学高效的管理模式,构建美丽乡村向城镇化现代化和新型产业化发展的综合经济体,促进城乡文明互动共荣,促进乡村走向发达。其中的相关术语模式解读可以理解为:农业:精品农业有机农业时尚农品的都市消费群;旅游:周末及日常车程2小时半径的都市人,增长强劲;地产:文艺、网络、金融等都市化中产知性阶层; 地产定位:从旅游地产到休闲地产。三、田园综合体的功能分区:1.农业科技产业园区以种养殖生产,及农产品加工、推介、销售,农产品研发等,形成完整的产业链这样的农业产业园区的方式发展现代化农业,实现农业现代化和规模化经营。2.农业科普教育及农事体验区这其中需要有出专门的区域,设置现代农业博物馆、现代农业科技区、传统农业科技体验区、动植物园、环境自然教育公园、市民农场、创意农业展示区等。上述园区均与休闲游憩体验相结合。3.乡镇休闲旅游及乡村度假区主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文化等,开展各种各样的户外活动及娱乐活动,如登山、徒步、山地自行车、漂流、野营、垂钓、划船、园艺、拓展、CS及各种文化娱乐活动。4.田园社区这是乡村迈向城镇化的重要载体,是旅游活动的服务消费中心,也是居民生活质量提升的重要体现。

旅游策划之乡村旅游

旅游策划之乡村旅游[也说旅游]

2019/07/12

自从党的十九大和中央一号文件相继提到乡村振兴概念后,全国各地掀起了一股乡村旅游策划热。各路投资者也从中嗅到了无限商机,在乡村大肆进行开发。但是目前乡村旅游策划开发遇到的问题是,投资者也好,政府也好其实是不懂开发的,这样的乡村旅游策划既破坏了乡村原有的生态环境,也浪费了资源。为什么在国家政策大力支持下乡村旅游开发仍旧没有精品项目,通过分析总结出几条失败的原因:1、整体投资过于急功近利很多地方发展乡村旅游,完全是因为周边也有类似项目。开发之时既没有邀请专业人士进行市场评估和实地勘察,也没有对乡村资源、风土人情、文化等做详尽的挖掘,就急急忙忙招商和融资,最后呈现在游客面前的就是几个农家乐和几个小客栈。没有经过培训的当地人服务意识较差,无法形成良好的旅游口碑,导致游客越来越少直至荒废。2、旅游策划同质化严重喜欢去古镇旅游的人都知道,全国很多古镇其实都是一个发展模式,仿古的建筑,相似的玩法,尤其是某一地区范围内的古镇,简直就是一个模子刻出来的。比如江浙一带所有古镇的宣传,内部景色大同小异。但凡有一个乡村旅游策划项目做得比较好,之后的开发项目就会参照它的发展模式,有些完全照搬,根本不考虑自己的实际情况。3、乡村原味不够乡村的原味不只是自然风光,还有当地的特色生活,乡村的淳朴等,尤其是传统的治理方式,宗族和家族关系,包括地方村规民约、村民自治等等。这些原味是要结合乡村的现实,打造原汁原味的乡村图画。4、缺乏专业旅游管理人才很多乡村旅游景区为减少管理成本,并未聘用专业的管理人才,本地随便招几个人对景区进行管理和运营,或者村干部或者村里随便找几个低保户作为临时管理员解决他们的工作问题,这样做的出发点是好的,但往往不能给整个项目带来更多效益。5、村民参与度低中央一号文件明确提出,在发展田园综合体建设定位上,要确保“姓农为农”的根本宗旨不动摇。一方面,也是让农民当家做主,把乡村旅游项目当做自己的事业;另一方面是要提高农民收入,让农民得到实实在在的实惠。这样他们才会更有干劲,才会主动维护自身形象。6、不懂传播乡愁乡村旅游,如何激起人们内心深处的东西。如何找到一处真正让人安放心灵、追求恬静的乡愁及乡村意境。而这样的意境究竟该如何传播和展现?这是每个旅游人需要正视的问题。7、文化传承力度不足旅游文化的打造应当注重文化的传承和挖掘,以及与现在流行文化的结合,很多乡村旅游开发中抓手不明确,导致整体项目出现的效果不伦不类,如何在二者之间找到一个平衡点才是文化传承和发扬的关键。8、忽视软环境治理地方开发旅游,往往只是注重硬环境的建设,却忽视软环境的治理。宰客和服务差等大景区的通病,在乡村旅游开发的过程中也会出现,让整体旅游的感受在游客心中也将大大降低。因此在乡村旅游策划中,一定要对地方项目的文化和风俗有足够的了解,邀请专业人士进行实地详尽的勘察,找出项目发展的差异化,在此过程中,让村民充分参与进来,注重后期的培训,提升项目的口碑才是项目发展的关键。

旅游地产成功的关键因素

旅游地产成功的关键因素[也说旅游]

2019/07/12

据美国权威部门预测,文化休闲、娱乐活动、旅游业将成为移动互联网之后,下一个经济大潮,并席卷世界各地。旅游地产对经济发展的推动主要表现在三个方面其一,旅游地产对传统产业结构转型起推动作用。旅游地产的发展可以调节第二产业和第三产业的关系,同时还可以在传统服务产业中派生出新的门类,并有利于传统服务产业的升级。其二,旅游地产的发展对城市消费市场有很强的拉动能力,形成持续不断的消费热点,同时对促进就业也有积极作用。其三,旅游地产对相关产业资源整合利用、效益增值有促进作用。比如书店和咖啡馆结合而成的书吧,不仅可以整合书店和咖啡店的原有市场,也将带动两者的结合派生新的消费模式。国家旅游局数据显示,2008年国内旅游人数20亿人次,2015年达40亿人次,7年翻一番。2015年共有41.2亿人次国内或出境游,相当于全国人口一年旅游近3次。据国家旅游局预计,我国旅游地产将形成10万亿级支柱产业。毋容置疑,这是大众乐于消费的朝阳行业,预示着旅游地产的投资窗口已然打开。旅游地产的五个“注意其一,文旅小镇业态调整改造的背后是深刻的社会变革古镇、古村在中国新兴城镇化浪潮的推动下,迎来了一波巨大的变革。不仅仅是传统建筑空间、商业业态的变革,更是其内在的生活方式、消费方式的变革、乃至传统文化基因潜移默化的质变。如果只是仅仅就业态而业态,那注定这个小镇的商业是肤浅的,并可能造成业态定位的偏离。其二,游客需求层次的提升,需要旅游地产同步提升近20来年旅游的大发展,已经从原有的观光旅游逐步向休闲和度假游转型,但转型期观光、休闲和度假不同需求的旅游形态将会在一段时间内存在,并且不同区域的文旅小镇项目会在旅游需求层面方面的侧重点还会不同,不同的旅游需求层次所对应服务的旅游业态是不同的,在此背景下,不仅原来很著名的古镇古村业态需要进行提升,改造,一些新迈入开发的小镇项目也将更加复杂。其三,移动社会、智慧社会的到来带来旅游地产的改变移动互联网时代,已经打破了城市办公人员固定办公的工作形态和地域界限,可以随时随地办公与他人开展工作合作。旅游小镇因为其浓厚的文化环境和优美的自然环境,可以引来很多大城市的人群前来创业办公、边度假边办公。这些会促使对住宿以及休闲娱乐业态需求的提升,而移动时代网络购物的方便,也会造成对单调零售业态需求的减少,对体验型零售业态的增加。其四,旅游业态和城镇化业态的融合旅游小镇配套设施无论是从种类还是数量,都高于普通小城镇的标准,因此服务设施指标的选取不能完全按照《镇规划标准》确定,要综合考虑常住人口和流动人口(包括旅游人口及因旅游发展吸纳的外来就业人口等),进行科学的计算。旅游小镇生态为基,小镇旅游人口的确定要充分考虑到小镇的生态承载能力,旅游设施的配置科学合理,适当留有余量,杜绝浪费。并且从实际的众多案例来看,文旅商业业态的面积不宜过大,要根据游客量的消费结构进行缜密核算,才比较合理的结果,目前存在的一个普遍问题是小镇业态面积往往过大,其后果就是在运营中产生很多空铺,死铺。其五,传统旅游六大要素的提升长期以来,旅游业已经形成了基于旅游服务的“吃、住、行、游、娱、购”六大要素,旅游地产的商业业态也基本是按照这几个方面进行构建的,但是随着旅游市场的变化,一些创新的业态开始呈现,或者说需要对原来的六大要素进行重新创新性认识和阐释。比如从原来简单的吃饱、睡着,购物等变成对当地美食文化、居住文化、当地手作文化的深度体验。这对业态定位的面积、量级等都会产生重要的改变。

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