400-669-7006
  • 也说旅游

    田园综合体如何融合三产发挥价值

    田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,文旅产业要打造田园综合体,必须符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合,组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭,此外还要加上丰富的文化生活内容,以多样的业态规划形成旅游度假目的地。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则,在田园综合体中同样适用。田园综合体是由具有吸引核的景观、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带和社区配套网组成的。.景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在,需要依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等,使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。而休闲聚集区是为更好的满足客源的各种需求而创造的综合产品体系,这里面可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲农业带来的乐趣。农业生产区则是田园综合体生产性的主要功能部分,是为了能让游人认识农业生产全过程,在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣,同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。居住发展带则是城镇化主要功能部分,居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。田园综合体城镇化是通过产业融合与产业聚集,形成人口相对集中居住,以此建设居住社区,构建了城镇化的核心基础。对于田园综合体来说,社区配套网是城镇化支撑功能,这是服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,我们称为产业配套,由此形成产城一体的公共配套网络。在田园综合体中,一二三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。今年的中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面,其中提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业新业态的发展;允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。由此可见,未来一段时间,“农业+园区”无疑将大有可为。与现在市面上主流的产业园区不同,田园综合体会更强调将农业链条做深、做透,无论是内涵还是外延都要求颇高,未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度,非常具有想象空间。
    2019年03月19日 阅读:2913
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    当前中国旅游地产发展面临的难题

    尽管目前中国旅游地产获得了发展的巨大机遇和成长空间,但是,由于旅游房地产投资周期长,投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂等,同时旅游地产还具有一般房地产所不具有的特征,如档次较高、容易受到旅游环境变化影响等,因此旅游房地产投资面临的风险因素更加复杂,其面临一系列的困难和问题。概括起来,李也文旅认为,当前中国旅游地产发展面临的难题主要有以下八个:一、政策的不确定性和不稳定性问题旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在,房地产受到很大制约,很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而,在各地大力推进旅游业发展过程中,似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展,对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感,甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。事实上,任何一个较大型的旅游项目,例如一个度假区,一个特色小镇,只有旅游项目、没有居住项目,无论从投资收益的角度看,还是从项目的合理性、完整性角度看,都是不合适的。人居是自然会存在的,强行限制人居项目,最后连旅游项目也难以发展。二、土地利用面临多重困境的问题旅游地产项目通常占地很大,从几百亩到数万亩,且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带,于是土地禁区出现了,一是往往涉及到大量耕地,而耕地是被国家政策“18亿亩红线”禁止的;二是往往涉及生态保护区,例如一级水源保护地、国家森林公园等等,这也是被国家政策禁止的。在这些难以利用的土地面前,旅游地产的发展往往处在进退维艰的状态。三、当地居民的利益平衡问题旅游地产项目在推进时面临的一个重大问题是与项目地居民的利益平衡。比如,一个项目用地5000亩,可能涉及到三个村庄,3000个农民,这就是三农问题。政府和投资者必须率先解决这三个村庄和3000个农民的生存、安置、福利、就业等一系列问题,处理不好,会引发很大的负面社会效果。四、某些类型的项目存在政策限制的问题旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。例如高尔夫项目,在以往十几年中一直被严格限制,但现实中投资者又对此趋之若鹜,导致违法开发成风,而前年的禁令又导致一批投资商已经建成的高尔夫项目被取缔,造成重大的经济损失。像这种政策限制问题今后还会出现。五、项目定位和发展方向的选择问题目前国内的旅游地产项目存在一个普遍的问题,就是项目的定位不太清晰,缺乏明确的文化主题,只是一些功能的组合。这样,就会出现发展方向的模糊不清,导致项目陷入可持续性成长的困境。六、产业结构和盈利模式的选择问题一个旅游地产项目中,除了地产部分的盈利模式比较简单和明确以外,旅游部分的产业构成复杂,选择什么样的旅游项目进入非常重要,关乎到整个项目的盈利前景和可持续发展问题。毕竟地产部分是短期性获利,而长期稳定的收益还是要靠旅游部分,因此,旅游项目的合理选择非常重要。七、市场需求的培育和引导问题旅游地产项目的开发和经营是供给侧的行动,并不是有供给就一定会有需求满足。现实中,大量存在的问题是,项目推向市场了,需求上不去,长此以往,导致供给收缩,最后终止运营。因此,旅游地产项目也不能盲目上马,必须在产前、产中和产后进行合理的市场培育和需求引导,形成与项目的良性对接。八、企业缺乏经验缺乏人才的问题现在旅游地产项目大量推出,许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟,导致专业人才匮乏,很多企业只好强行跨界操作,导致的问题是,违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。
    2019年03月18日 阅读:2641
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    特色小镇成功的特点

    特色小镇目前的市场趋势正在不断走高,就在2016以及2017两年里就先后由住房和城乡建设部先后公布了两批共403个中国特色小镇。按照规划,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。随着政府对小镇建设支持力度的加大,去年以来特色小镇建设关注度也不断提升,成为投资、建设及规划领域最热门的话题。各地在展开新一轮小镇建设的时候,什么样的小镇有可能成为更有活力、发展更长久的生命体,也成为各方关注的焦点。 从目前的发展情况看,无论是从国家宏观经济发展趋势,还是自身发展模式,中国知名文旅机构-上海李也机构认为具有发展潜力的小镇至少需要具备以下三个特征之一,即靠都市、强资源、有共识。另外,成功的特色小镇还需要具有旅游的必备功能。即3大特征+1大必备功能。靠都市该类型小镇位于大城市辐射区,能与城市互动互补、相辅相成并承担一定城市功能,主动吸引城市要素扩散,形成交换。住建部公布的403个特色小镇大多位于大都市周边,特别是北上广深大都市周边的休闲小镇,成为资本追逐新标的。从目前被大家熟知的小镇的分布区域来看,其已经成为“大都市的后花园”以及大城市家庭人群休闲新去处。有共识——信息过度传播的时代,全民共识越具有价值互联网信息爆炸时代,整个社会被高度碎片化,人们的行为、喜好已经越来越难以达成统一,并形成了一个个观念、行为模式各不相同的小群体。产生一个被广泛认可的全民共识已经越来越难。对于特色小镇来说,拥有“共识”资源,便拥有了知名度。例如,在各地争夺“董永老家”“白娘子老家”等现象背后,实质就是通过抢夺“全民共识”为当地换来知名度。近几年,全国有20多个地方借助《天仙配》所带来的文化效应,争先恐后以“董永故里”之名积极向国家申报非物质文化遗产,争夺董永和七仙女文化“金字招牌”,提高地方竞争的“软实力”。安徽安庆、天柱山、当涂,江苏丹阳、金坛、东台等地走的是依据黄梅戏《天仙配》论证自己是“董永故里”的路子,河南、武陟、汝南、孝感,山西万荣、山东博兴走的是依据《二十四孝》故事的路子,其最终目的几乎全是为了论证其所在地为董永的发源地,并各自找到了当地的遗址、遗迹、地名、民间传说、地方戏、《地方志》和民间习俗等来争夺这一宝贵的非物质文化遗产。 特色小镇建设的必备功能——旅游功能旅游,不仅可以成为特色小镇的核心发展动力,以美景、美食、文化闻名于世,成为世界知名的旅游景点,支撑小镇的发展,更重要的是,旅游可以与小镇的产业融合,成为小镇发展的展示窗口,产业提升的动力引擎。旅游功能已经成为特色小镇的必备功能。以下是几个“+旅游”特色小镇建设的路径案例。不是所有地方都适合做特色小镇,也不是所有特色小镇都能发挥关键作用。如何建设特色小镇,是一个需要理性探索的话题。成功把握特色小镇的建设要点,才能真正发挥小镇的功能。
    2019年03月15日 阅读:2496
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    成功的旅游地产项目需要大局观

    我国房地产行业已经进入了衰退期,旅游地产成为该行业转型最有价值的突破口。2012至2014年,我国旅游地产进入高速发展时期,每年新增项目超过2600个,一大批项目通过旅游的名义圈地,实际上缺乏合理的市场定位,与传统住宅项目无太大差别,造成同质化竞争激烈,项目严重滞销。那么旅游地产到底该如何成功呢?根据我国市场成功案例,李也文旅总结出旅游地产成功的四大要素是:大规模、大配套、大整合、大运营,大体量是旅游地产成功的关键因素。大体量项目有足够的规模打造社区环境和各类业态的建筑提供全产品服务,并分摊高昂的配套物业成本。没有大盘,项目欠缺规模效应,就无法承担高成本的配套设施建设,而针对成本的问题,开发商通常采用先跟政府约地、分期投资的方式解决。大规模、大体量的旅游项目需要再高成本与高质量之间找到平衡点,做好长期稳定开发的打算。旅游地产项目大多位于城市周边或偏远地区,周边配套设施不完善,无法满足客户基本的度假生活需求,近年来不少项目正是由于配套不到位而导致销售低迷,因此想要得到市场认可首先需要完善的配套。总之,旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足,以高品质的配套带动项目升值。旅游地产项目涉及因素复杂,涉及范围广泛。如果无法明晰各方的关系,项目开发必定陷入瓶颈,因此需要充分整合各方资源才能保障顺利旅游地产的开发和运营。除了要处理好传统地产的多个关系接口,也要整合内部运营的合作资源商以及项目初期投资所形成的投资联合体,整合全方位强势资源一同开发。旅游地产项目开发之后,重点在于项目的运营。没有大运营格局的项目只能停留在开发的表面,并慢慢走向失败。旅游地产的主题产品包括物业、体验、资产三个部分,任何一个方面的运营都关系到项目的成败。因此需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。让客户见到资产增值的巨大空间,让游客全方位陷入沉浸式度假体验,让物业不断完善,从而形成一个良好的生态运营圈,实现长期稳定的盈利。李也文旅认为,成功的旅游地产项目开发商需要树立大局观,做好长期开发的准备,建立全面的运营体系,以完善的配套设施,提升游客的体验度,最后进入稳定盈利的成熟阶段。
    2019年03月14日 阅读:2496
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    亲子文旅市场分析

    随着亲子综艺的热播,亲子产品一度火爆,在收视率不断增加的同时也将“亲子游”这一概念带入到大众旅游的视野中。亲子产品火爆的同时,也出现了一系列问题,亲子项目形式雷同、投诉事件接连不断,在产品热度走高的同时,该如何解决成了一大难题。服务为根本虽说我国对亲子游的认知较晚,但在国外却早已成为家庭生活中重要的一部分。公共服务设施齐备、精细化的门票管理系统、专业的服务、稳定的价格、完善的诚信体系都为国外亲子出行提供了保障。在日本,母婴室的出现频率几乎和公共厕所相同,并且提供带安全扣的小床、热水器、洗手液、卫生纸等。在国外例如迪斯尼、海洋公园这些主题乐园内,商品售卖都是官方统一规范管理与标价,不存在小摊小贩恶性竞争、假日涨价以及各种奇葩天价。由于国外亲子游起步较早,旅游的优质服务为游客出行提供了保障,也使得一些国家对亲子游的认知较为深刻。在欧盟第一大农业生产国法国,亲子社区、蔬菜采摘、自助厨房、骑马狩猎都是城市家庭体验乡村氛围和田园生活的形式。在美国,亲子露营成为一种最野趣的亲子游项目,美国还专门宣布设立全美户外露营月以鼓励全美大众参加户外活动,这也是得益于露营项目在美国已经有一定的发展基础,许多国家公园都有专业的露营场所及设备提供给游客。亲子游消费特点分析1、国内游周边产品更受青睐在出游方向选择上,由于亲子游的特殊性,使得部分消费者在目的地选择上更倾向国内游,选择国内游的出游占比接近60%。具体到国内长线游和周边游,考虑到孩子的承受能力、出游时间、行程安全等因素,60%的用户选择周边亲子游,出行时间多以双休日和小长假为主。2、自驾及高铁亲子游渐渐流行随着大众“汽车生活”的消费理念日趋成熟,以及国内道路与沿途服务体系建设升级、导航普及,越来越多的用户选择了自驾亲子游。此外,高铁线路的四通八达以及较飞机更为稳定的价格,使得高铁游受到不少家庭用户的青睐,选择高铁出游的亲子游用户增长迅速。3、出境游青睐海岛游、邮轮产品海岛和“休闲”标签的邮轮产品日渐成为亲子游市场的黑马。这两者之所以受到亲子游用户的青睐,在于这种旅游方式对亲子旅游市场需求的高度契合以及对原有亲子游产品短板的克服。游客没有长途跋涉的辛苦,同时孩子们可以在海岛或邮轮上尽情玩耍,还可以在邮轮上找到很多玩伴,家长也相对比较省心。亲子游转型升级1、制定亲子游统一标准。未来,亲子旅游会越来越多地和文化、科技、教育、避暑、冰雪等新需求、新业态融合发展。旅游企业要能够做出更多创新,满足消费者对亲子旅游、品质旅游的需求。同时,旅游企业还应主动迎合旅游消费的新变化,升级产品和服务标准,开发更多符合家庭需求的亲子产品,迎接日趋激烈的市场竞争。2、有关部门要根据各地实际制订具有自身特色的亲子游产品标准,并对亲子游产品做好进一步的市场细分,如有的在线旅游平台将亲子游市场分为0-3岁、3-6岁、6-12岁等不同年龄段,并根据年龄段推出不同类型的旅游产品,餐厅、酒店、景点都和普通团有所区别。3、要通过调研鼓励一些具有亲子游优势的景区景点按照孩子们的需求设计亲子游产品。比如,在植物观赏方面,可以设计专家型的服务人员为孩子们普及植物知识,甚至可以和孩子们建成微信群以便互动交流,还可以为后续市场埋下伏笔;在民族风情方面,可加强亲子游家庭与少数民族家庭的互动,甚至包括开展相应的公益类帮扶活动等。4、要与目的地旅行社加强深度合作,对现有旅游资源进行深度开发。现在的一个问题是,旅行社即使有好的亲子游创意,但如果景区景点不能与其对接相应的元素,亲子游就很难提高质量。只有形成亲子游各环节的无缝对接,亲子游的内涵才能得以提升,质量才能得以优化。 5、提升服务质量。在“二孩时代”,推动服务内容、服务标准转向升级,由“2大1小”向“2大2小”甚至“2大N小”转型升级,这也是包括亲子游在内很多行业将面临的不可避免的发展趋势。对此,李也文旅认为,亲子出行不再满足于单一的看风景的形式,而是成为家长对孩子的教育由家庭到社会、由校园到户外的场景延伸,亲子旅行成为父母带着孩子认识自然、了解不同地域历史文化的一种重要途径。
    2019年03月14日 阅读:2649
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    2019文旅地产何去何从

    文旅地产依托于文化与旅游业而生,在2009年国家正式将文化产业和旅游业上升为国家战略之后正式出现,至今已走过十个年头,回望2018年,我国文旅地产行业可谓风起云涌。随着特色文旅小镇、乡村振兴、田园综合体等新型项目的快速扩张,2018年文旅地产似乎又找到了新的发展方向,各路诸侯又跃跃欲试了。万科、保利、中海、招商、万达、华润、新华联等知名房企也纷纷宣布加码文旅地产,竞争可谓相当激烈,颇有你方唱罢我方登场之势。但是我们注意到,文旅地产尽管仍然有着巨大的发展前景,但似乎又充满诸多困境。袁松亭(笛东联合规划设计顾问有限公司总裁兼首席设计师)在接受《中国建设报·中国住房》记者的采访时表示:“大力发展文化产业和旅游业,是一个国家经济水平发展到一定阶段的必然选择。近几年一直被热炒的文旅地产,多半是开发商在借题发挥,并不是文化产业和旅游业发展必须要走的路径。当前诸多知名房企之所以纷纷涌向文旅地产,根本原因并不是文化产业和旅游业被提升至国家战略,而是现行难以放松的房地产调控政策,导致开发商不得不另辟蹊径寻找新的市场”。李也文旅认为,造成以上现象的原因主要可以从以下几个方面来说明:首先是,业态和产业结构问题:旅居项目是文旅地产的重头戏,近年来民宿、小木屋等发展很快,但多数流于表象,没有深入表达民宿应有的主题文化内涵,而文旅地产的业态及产品供应多年来一直是以常规度假酒店、度假村、民间旅馆为主角,缺乏丰富多彩的业态供给模式。在城镇化浪潮仍然处在高潮之际,在文旅产业处在大发展之际,文旅地产的投资与消费转换速度较快,这是文旅地产的重要价值。但发展很不平衡,内地城市的郊野旅居项目发展缓慢,而海南发展过量,已经严重影响滨海生态环境。通过文旅小镇、田园综合体等大型文旅项目实施,弥补文旅地产业态供给需要因城施策,做好平衡发展,尽量避免供需关系失衡。其次是,收益和资金融通问题:资金融通渠道不畅、融资模式不灵是其首要原因,少企业只是想跑马占地,并没有足够的资金投入,也没有更好的资金融通渠道。这使得一大批项目成了“空架子”,欲罢不能。开发周期较长是大型文旅地产的弊病,而开发商在漫长的开发周期中,扮演着经营管理者的角色,除了前期的开发销售以外,还承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。最后是,缺少一个统一明确的标准:具备一定的投资价值、稀缺性和旅游功能性使得文旅地产不同于一般意义上的地产项目,这是其难以形成一个统一标准的原因之一。特色文旅小镇也好,田园综合体也罢,文旅地产一定是以主导产业为依托,文旅地产要具备可持续运营和功能置换的条件,也需要具备一定的投资价值,这是解决问题的关键。综上所述李也文旅认为,拉动内需刺激消费是未来文旅地产持续发展的关键环节。同时,合理确定投资比例与节奏,对文旅产业和文旅地产之间的产业互补关系的建立至关重要,通过营造最佳的产业互补条件,产生最佳的产业互补效果。最后还要准确把握功能,满足更多人们休闲娱乐的需求,并注重整体风貌和突出地域特色。
    2019年03月12日 阅读:2349
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    景区营销宣传怎么做

    中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,做景区营销首先需要寻求合作渠道,得渠道者得天下。不管景区营销渠道怎么变,OTA怎么冲击旅行社和户外,渠道的竞争那是他们的事,作为景区,必须要团结一切可以团结的合作伙伴,并且要及时了解市场动向,方可针对市场情况做出正确的判断。对于线上来说虽然具有便捷性,但是淘汰更新也太快。而一个地方的核心旅行社和户外,常年很少变化。因此,景区营销的传统渠道坚决不能丢,传统渠道的人情合作基础,是景区发展的坚强后盾。前段时间兴起过一种说法叫社群营销。网络的社群影响力不用赘述,这里的社区,指的是市民们居住的实实在在的社区。到社区中去做景区营销,为的就是和市民们达成一片,真真正正的和游客融入到一起。当然做景区营销去社区不能空着手,带点宣传品、纪念品是少不了的。你去他家坐坐,说不定,他全家都会你景区坐坐。目前,能够长期聚集人气的地方可能就是广场了,一年四季,除了风霜雨雪恶劣天气,城市广场上往往会聚集很多人,对于景区营销宣传落地的最好方法就是到城市核心广场上去。而在广场上,最好的宣传方式就是宣传车、广告车,最好是有演艺这些群众喜闻乐见的方式,让市民在热热闹闹中,无形的把景区营销植入到市民的心中,脑中。也可以采用实用性的小商品,加上景区的宣传内容,发放到市民手中,形成持续的影响力。许多景区已经开始注重大中专院校的宣传和组团工作,虽然学生是个没有收入的群体,然而,学生的活力和宣传性,是景区营销中不可缺少的一环。到学校中去,也是提高景区知名度,为未来市场打基础一种有效方式。到学校中去,不仅仅要到大中专院校,也需要重点针对一些中小学生,夏令营一年比一年兴起,标识着小朋友可做大文章,在特定的时间段,这个市场不容忽视。把商场变成景区营销的销售前沿,而不是单单的广告阵地。商业聚集区人气比较旺,很多景区在这里投放广告,是一种不错的宣传选择。然而,这里到商业聚集区去,不是单纯的做广告,而是要和商业本身进行联合,将二者融为一体。例如参加商家的买赠活动;例如联合商家,利用他的店面做硬广,进行送门票或现场收客活动等等;总之,根据商家的需求和景区的实际情况,采用灵活多变的合作方式进行合作。对于景区营销来说不仅仅达到广告落地,而且能够达到游客落地的效果。做景区营销,不能自己埋头干,还得大家一起干。拉大旅游框架,进行兄弟景区的资源融合,联合促销;并且经常和兄弟景区进行座谈互动,大家进行交流和沟通,提高自身的业务素质和技能,通过交流进行碰撞,新的活动方案和思路说不定就能出来。
    2019年03月11日 阅读:2694
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田园综合体如何融合三产发挥价值

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当前中国旅游地产发展面临的难题

当前中国旅游地产发展面临的难题[也说旅游]

2019/03/18

尽管目前中国旅游地产获得了发展的巨大机遇和成长空间,但是,由于旅游房地产投资周期长,投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂等,同时旅游地产还具有一般房地产所不具有的特征,如档次较高、容易受到旅游环境变化影响等,因此旅游房地产投资面临的风险因素更加复杂,其面临一系列的困难和问题。概括起来,李也文旅认为,当前中国旅游地产发展面临的难题主要有以下八个:一、政策的不确定性和不稳定性问题旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在,房地产受到很大制约,很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而,在各地大力推进旅游业发展过程中,似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展,对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感,甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。事实上,任何一个较大型的旅游项目,例如一个度假区,一个特色小镇,只有旅游项目、没有居住项目,无论从投资收益的角度看,还是从项目的合理性、完整性角度看,都是不合适的。人居是自然会存在的,强行限制人居项目,最后连旅游项目也难以发展。二、土地利用面临多重困境的问题旅游地产项目通常占地很大,从几百亩到数万亩,且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带,于是土地禁区出现了,一是往往涉及到大量耕地,而耕地是被国家政策“18亿亩红线”禁止的;二是往往涉及生态保护区,例如一级水源保护地、国家森林公园等等,这也是被国家政策禁止的。在这些难以利用的土地面前,旅游地产的发展往往处在进退维艰的状态。三、当地居民的利益平衡问题旅游地产项目在推进时面临的一个重大问题是与项目地居民的利益平衡。比如,一个项目用地5000亩,可能涉及到三个村庄,3000个农民,这就是三农问题。政府和投资者必须率先解决这三个村庄和3000个农民的生存、安置、福利、就业等一系列问题,处理不好,会引发很大的负面社会效果。四、某些类型的项目存在政策限制的问题旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。例如高尔夫项目,在以往十几年中一直被严格限制,但现实中投资者又对此趋之若鹜,导致违法开发成风,而前年的禁令又导致一批投资商已经建成的高尔夫项目被取缔,造成重大的经济损失。像这种政策限制问题今后还会出现。五、项目定位和发展方向的选择问题目前国内的旅游地产项目存在一个普遍的问题,就是项目的定位不太清晰,缺乏明确的文化主题,只是一些功能的组合。这样,就会出现发展方向的模糊不清,导致项目陷入可持续性成长的困境。六、产业结构和盈利模式的选择问题一个旅游地产项目中,除了地产部分的盈利模式比较简单和明确以外,旅游部分的产业构成复杂,选择什么样的旅游项目进入非常重要,关乎到整个项目的盈利前景和可持续发展问题。毕竟地产部分是短期性获利,而长期稳定的收益还是要靠旅游部分,因此,旅游项目的合理选择非常重要。七、市场需求的培育和引导问题旅游地产项目的开发和经营是供给侧的行动,并不是有供给就一定会有需求满足。现实中,大量存在的问题是,项目推向市场了,需求上不去,长此以往,导致供给收缩,最后终止运营。因此,旅游地产项目也不能盲目上马,必须在产前、产中和产后进行合理的市场培育和需求引导,形成与项目的良性对接。八、企业缺乏经验缺乏人才的问题现在旅游地产项目大量推出,许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟,导致专业人才匮乏,很多企业只好强行跨界操作,导致的问题是,违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。

特色小镇成功的特点

特色小镇成功的特点[也说旅游]

2019/03/15

特色小镇目前的市场趋势正在不断走高,就在2016以及2017两年里就先后由住房和城乡建设部先后公布了两批共403个中国特色小镇。按照规划,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。随着政府对小镇建设支持力度的加大,去年以来特色小镇建设关注度也不断提升,成为投资、建设及规划领域最热门的话题。各地在展开新一轮小镇建设的时候,什么样的小镇有可能成为更有活力、发展更长久的生命体,也成为各方关注的焦点。 从目前的发展情况看,无论是从国家宏观经济发展趋势,还是自身发展模式,中国知名文旅机构-上海李也机构认为具有发展潜力的小镇至少需要具备以下三个特征之一,即靠都市、强资源、有共识。另外,成功的特色小镇还需要具有旅游的必备功能。即3大特征+1大必备功能。靠都市该类型小镇位于大城市辐射区,能与城市互动互补、相辅相成并承担一定城市功能,主动吸引城市要素扩散,形成交换。住建部公布的403个特色小镇大多位于大都市周边,特别是北上广深大都市周边的休闲小镇,成为资本追逐新标的。从目前被大家熟知的小镇的分布区域来看,其已经成为“大都市的后花园”以及大城市家庭人群休闲新去处。有共识——信息过度传播的时代,全民共识越具有价值互联网信息爆炸时代,整个社会被高度碎片化,人们的行为、喜好已经越来越难以达成统一,并形成了一个个观念、行为模式各不相同的小群体。产生一个被广泛认可的全民共识已经越来越难。对于特色小镇来说,拥有“共识”资源,便拥有了知名度。例如,在各地争夺“董永老家”“白娘子老家”等现象背后,实质就是通过抢夺“全民共识”为当地换来知名度。近几年,全国有20多个地方借助《天仙配》所带来的文化效应,争先恐后以“董永故里”之名积极向国家申报非物质文化遗产,争夺董永和七仙女文化“金字招牌”,提高地方竞争的“软实力”。安徽安庆、天柱山、当涂,江苏丹阳、金坛、东台等地走的是依据黄梅戏《天仙配》论证自己是“董永故里”的路子,河南、武陟、汝南、孝感,山西万荣、山东博兴走的是依据《二十四孝》故事的路子,其最终目的几乎全是为了论证其所在地为董永的发源地,并各自找到了当地的遗址、遗迹、地名、民间传说、地方戏、《地方志》和民间习俗等来争夺这一宝贵的非物质文化遗产。 特色小镇建设的必备功能——旅游功能旅游,不仅可以成为特色小镇的核心发展动力,以美景、美食、文化闻名于世,成为世界知名的旅游景点,支撑小镇的发展,更重要的是,旅游可以与小镇的产业融合,成为小镇发展的展示窗口,产业提升的动力引擎。旅游功能已经成为特色小镇的必备功能。以下是几个“+旅游”特色小镇建设的路径案例。不是所有地方都适合做特色小镇,也不是所有特色小镇都能发挥关键作用。如何建设特色小镇,是一个需要理性探索的话题。成功把握特色小镇的建设要点,才能真正发挥小镇的功能。

成功的旅游地产项目需要大局观

成功的旅游地产项目需要大局观[也说旅游]

2019/03/14

我国房地产行业已经进入了衰退期,旅游地产成为该行业转型最有价值的突破口。2012至2014年,我国旅游地产进入高速发展时期,每年新增项目超过2600个,一大批项目通过旅游的名义圈地,实际上缺乏合理的市场定位,与传统住宅项目无太大差别,造成同质化竞争激烈,项目严重滞销。那么旅游地产到底该如何成功呢?根据我国市场成功案例,李也文旅总结出旅游地产成功的四大要素是:大规模、大配套、大整合、大运营,大体量是旅游地产成功的关键因素。大体量项目有足够的规模打造社区环境和各类业态的建筑提供全产品服务,并分摊高昂的配套物业成本。没有大盘,项目欠缺规模效应,就无法承担高成本的配套设施建设,而针对成本的问题,开发商通常采用先跟政府约地、分期投资的方式解决。大规模、大体量的旅游项目需要再高成本与高质量之间找到平衡点,做好长期稳定开发的打算。旅游地产项目大多位于城市周边或偏远地区,周边配套设施不完善,无法满足客户基本的度假生活需求,近年来不少项目正是由于配套不到位而导致销售低迷,因此想要得到市场认可首先需要完善的配套。总之,旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足,以高品质的配套带动项目升值。旅游地产项目涉及因素复杂,涉及范围广泛。如果无法明晰各方的关系,项目开发必定陷入瓶颈,因此需要充分整合各方资源才能保障顺利旅游地产的开发和运营。除了要处理好传统地产的多个关系接口,也要整合内部运营的合作资源商以及项目初期投资所形成的投资联合体,整合全方位强势资源一同开发。旅游地产项目开发之后,重点在于项目的运营。没有大运营格局的项目只能停留在开发的表面,并慢慢走向失败。旅游地产的主题产品包括物业、体验、资产三个部分,任何一个方面的运营都关系到项目的成败。因此需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。让客户见到资产增值的巨大空间,让游客全方位陷入沉浸式度假体验,让物业不断完善,从而形成一个良好的生态运营圈,实现长期稳定的盈利。李也文旅认为,成功的旅游地产项目开发商需要树立大局观,做好长期开发的准备,建立全面的运营体系,以完善的配套设施,提升游客的体验度,最后进入稳定盈利的成熟阶段。

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