400-669-7006
  • 也说旅游

    乡村旅游发展的四大困境

    近年来,在市场拉动、政策推动、创新驱动下,乡村旅游行业市场规模都得到了快速发展,在行业规模方面2018年底全国休闲农业和乡村旅游示范县(市/区)共388个、中国美丽休闲乡村560个;在市场规模方面从2015年、2016年、2017年我国乡村旅游游客营业收入的增速达到30%以上,预计到2018年底全国乡村旅游将实现7800亿元收入规模,2022年全国乡村旅游收入规模有望加入万亿元俱乐部。虽然整体上我国乡村旅游事业呈现出蓬勃发展的态势,但是很多方面仍然存在问题,李也文旅通过对中国乡村旅游的发展进行总结,发现目前影响乡村旅游发展的四大困境。1、基础设施不够完备:目前我国城市基础设施的覆盖率均已超过90%,而农村基础设施的建设仍然存在很多的问题,主要体现在交通道路设施的不完备,部分乡村旅游道路以及停车场等基础设施建设滞后满足不了游客需求;生活垃圾以及生活污水到处排放缺乏有效的治理严重污染景区的生态环境;住宿餐饮设施缺乏统一的服务标准缺乏必要的市场监管,其他还包括缺乏完善的景区内部标识牌系统以及公共厕所等基础设施与公共服务设施。2、产品同质化严重:乡村旅游产品的同质化是目前乡村旅游业中较普遍的问题,尤其是相邻乡村之间的同质化问题更加明显,这也导致了区域内乡村旅游的恶性竞争。此外在没有深度挖掘区域文化特色的基础上进行简单化复制也导致了大部分村镇的旅游项目仍然停留在单一雷同的大众化项目层面上,比如农家乐、农场采摘、垂钓和棋牌等活动,缺乏精品,难以构建内容丰富的产品体系,导致游客留不住、难再来,难以对游客产生吸引力,不能适应现代旅游市场的需求。3、乡村性难以体现:从乡村旅游者的心理需求来看,原生态的乡村是吸引他们旅游的核心。而当前有些乡村旅游目的地盲目地在乡村建筑环境改造上呈现“都市化”,过于重视物质形态的高大上,比如将原生态民宿改造成小洋楼,建筑设计过于整齐划一,无论建筑的外观还是颜色都一样,道路也是平坦笔直缺乏乡村的土味与灵性破坏了乡村原有的自然、和谐。从而失去了乡村旅游对旅游者的吸引力,反而会制约乡村旅游的发展。4、缺乏专业性人才:在乡村旅游不断发展的同时,乡村旅游人才匮乏的问题日益突出,乡村旅游从业队伍中许多是土生土长的农民,他们往往缺乏专业培训,对于旅游的认知不足,也缺乏旅游经营者应具备的管理经验,对于旅游产品开发、市场营销、文化挖掘等缺乏了解,部分影响了乡村旅游内容创新的力度和宽度。此外支持乡村旅游高水平发展的专业人才队伍相对匮乏,虽然认可市场发展的前景,但由于乡村整体软硬件条件和生活条件限制,很少有专业旅游人才愿意进入农村。
    2019年03月08日 阅读:2694
  • 也说旅游

    文旅地产开发模式探析

    2018年算的上是中国文旅地产的爆发年,为什么这么说,因为截至2018年底,文旅地产项目已达17615个,增速高达38%。文旅地产作为新兴发展的领域,其开发模式备受关注。如何进行前瞻性规划,如何调控开发与运营的关系,如何配比收益性和经营性投资,如何塑造项目差异化品质……李也文旅认为这些都是作为文旅投资和运营商们需要思考的重要命题。本文就文旅地产开发的模式进行了细致梳理。1、“文化度假酒店综合体”模式以悦榕庄酒店、安缦酒店为代表的文化主题鲜明的精品度假酒店,对休闲文旅地产的开发有着突出的带动作用。该模式利润主要来源于酒店经营和体验式服务。2、高尔夫庄园模式建设高尔夫球场是将生地变成熟地的最高效办法,通过高端休闲平台的打造,吸引高端人群聚集,来带动文旅地产的销售。该模式盈利主要来自于俱乐部、别墅租售、酒店经营等方式。3、温泉会都模式温泉具有养生和休闲的双重特性,是最具带动力的休闲引擎,可以提升文旅地产的附加值,破解酒店在淡季经营的问题。该模式主要通过酒店经营实现盈利。4、休闲Mall模式通过将购物中心、五星级酒店、品牌餐饮美食街、大型电影院等不同的业态整合在一起,创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall,以此带动写字楼和住宅地产的开发。该模式盈利来源包括娱乐设施、住宅租售、写字楼租售等。5、特色景区综合体模式这里的特色景区是指主题公园或休闲景区。以华侨城和迪士尼为代表,通过公园带动模式,以游乐园带动文旅地产开发,堪为业界典范。但是门槛很够,需要开发资金、运营管理和品牌效应等多方位的协调与支持,只适于资本雄厚的大型企业。该模式主要通过门票销售、业态消费、体验式服务等盈利。6、主题文化小镇模式主题文化小镇主要是指古镇、古街区,或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇,以小镇为载体,构建文化休闲平台,提升吸引力,进而带动小镇外围的休闲地产。该模式盈利来源包括商业经营和住宅租售等。7、多元休闲综合体模式除了以上几种模式外,还有许多大型项目往往将多种模式综合起来,形成一个“多元休闲综合体”模式。立足生态基础,以多元文化为内涵,将主题文化小镇、特色景区以及大型演艺项目综合起来,构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴,最终有力带动文旅地产板块。李也文旅表示只有搞明白文旅地产的这七大开发模式,才能保障文旅地产快速良性发展。另外,由于多元化休闲综合体模式的特殊性,其未来会成为文旅地产的重要发展方向。
    2019年03月08日 阅读:2649
  • 也说旅游

    机遇与挑战并存的旅游地产市场,必将迎来蓬勃发展

    旅游地产是以地产为延伸,依托周边丰富的旅游资源而建造的,更强调旅游度假概念,或者在发展地产的同时强调旅游功能,以吸引更多消费者。中国特色社会主义进入改革新时代,社会主要矛盾也发生了变化,对美好生活的需求更上一个台阶,这样的背景下,旅游地产成为一个机遇与挑战并行的市场,旅游地产发展必将迎来大春天。旅游房地产实现了旅游业与房地产行业的无缝嫁接,旅游地产机遇主要来自社会经济发展、国家政策支持、全国交通条件的改善等方面。具体来说是:一、在中国社会的主要矛盾以及贯彻国家总体战略部署进入全新的时代,旅游业为社会主要矛盾的解决、战略的调整提供了途径和方向。人们对于美好生活的精神及物质需求进一步释放,追求更高层次、更高水平的旅游度假需求。二、随着经济的发展我国人均GDP早已超过8千美元,根据旅游业发展与GDP的关系,我国已经全面进入了旅游社会,旅游需求极其旺盛,旅游地产市场空间越来越广阔。三、由于十三五旅游产业规划、全域旅游规划、2.5天休假制度的倡导等多重政策的支持,不仅有助于推动整个旅游行业健康有序发展,也将在更大程度上刺激旅游需求的增加和旅游地产的拓展。四、中国高铁快速发展,2020年高铁运营里程将达到3万公里 ,覆盖80%以上的大中城市。与此同时,各城市轨道交通建设也在大力推进。 至2020年,我国拥有地铁系统的城市将增至40个左右。逐渐便捷的交通路网,使得居民旅游开始呈现常态化,人们生活半径扩大,更倾向于选择深度度假游,这成为旅游地产机遇的又一诱因。除此之外,李也文旅认为,根据国务院机构改革方案,国家旅游局和文化部合并,成立的文化和旅游部,使得文旅融合观念和文旅运营思维上升为国家层面的战略思维,打开了旅游地产行业发展的大格局。而旅游地产的挑战主要体现在三个方面:准入门槛逐渐提高,要求开发商有长期性的开发计划与庞大的资金支持;传统的“旅游搭台,地产唱戏”开发模式已经难以为继,去地产化成为行业发展必然,倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势;旅游安全问题以及游客个性化需求的难以在捕捉。总之,李也文旅认为旅游地产的发展仍是以机遇为主,国内的旅游地产项目概算总投资规模已达数万亿之巨,发展前景及其旷阔。国家文旅部成立后,各种大型文旅项目将有归口业务指导单位,改变现有文化与旅游地产政策割裂的局面,未来各种扶持文旅融合业态的利好政策必将纷至沓来,该行业必将蓬勃发展。
    2019年03月06日 阅读:2619
  • 也说旅游

    不得不看的6个景区营销的有效途径!!

    近年来景区为了带动人气,动辄几十万上百万的砸营销费用于开展各种活动,可谓是你方唱罢我登台,但纵观全局,实际效果没有很大提升。景区营销首要是将受众人群进行深度的剖析,分门别类,找到目前游客的需求点。景区营销的目标是要将景区的核心故事,魅力准确而又广泛的传播给受众人群。大多数景区只拿活动作为营销手段,而实际营销手段有多种选择,综合运用的效果才能事半功倍。景区进行客源地市场营销时要根据企业本身的需要和预算,制定详细的计划和采用具有效果的营销手段,比如,广告、事件营销、新闻媒介宣传、公关活动、网络营销等等,没有最好的,只有最适合的,把粗放式营销转变为精细化营销。中国知名文旅机构——上海李也文旅相关负责人提出了如下景区营销的有效途径。1.以节庆活动为主的营销某些旅游景区可以将其特有的人文旅游景观同我国传统节日联系起来,举办大型的节庆活动,既突出了旅游景区的主题形象又能引起旅游者的亲切的情愫,在心理上形成共鸣。随着许多国外的传统节日传入我国,如圣诞节、情人节、感恩节等等,各旅游景区不甘示弱,纷纷结合景区资源特色,营造节日气氛,受到青年游客的青睐。2.重视对景区外发生型事件的营销我们可以发现当前的各旅游景区的营销侧重于景区内部的策划,往往忽视景区外部社会上发生的一些突发事件、重大事件、标志性事件和旅游危机事件。例如在申办2008年北京奥运会期间,除了北京地区如火如荼地进行各种活动之外,全国其他旅游景区很少部分能利用这一重大事件进行营销。3.迅速提高景区知名度旅游景区通常是以一个鲜明的整体形象吸引成千上百的旅游者,实施品牌战略来提高景区的竞争力。如何创立和维护旅游景区的品牌形象是旅游景区市场营销的重要内容,可以在电视、广播上播出,以及在平面媒体及新媒体上刊登类似的新闻广告加以宣传。也可以通过一些事件营销,把旅游景区宣传成一个充满各种迷人故事的地方,可树立地方友好、文化多样或激动人心的主题;或通过大型焦点事件来吸引公众传播媒介,产生某种光环效应,把旅游区宣传成一个令人向往的目的地;还可以配合一系列小的事件来吸引各类的游客。4.精心策划促进多元化效应旅游景区在营销过程中,可以通过精心策划,围绕事件组织丰富多彩的旅游活动,旅游者在参与事件的过程中能够得到旅游的乐趣,使旅游者感到不虚此行。同时旅游景区在营销过程中要注重与赞助商的合作,可以做出适当的让价,吸引更多的游客来参加活动。最终达到旅游者玩得开心,钱花得开心,旅游景区和商家也能够获得丰厚的利润。5.营销过程中要控制不良事件的营销旅游景区采取事件营销过程中,要谨小慎微,注重自身的形象。要与媒体保持良好的信息沟通,有选择性的向新闻媒介透露信息,信息要有利于旅游景区主题形象的树立,对于不良影响,特别是旅游危机事件,旅游景区应积极面向公众,树立新的形象来扭转不良的负面影响。6.注重营销的长期效应营销能为旅游景区带来丰厚的效益,如旅游人数的增多,知名度的提升等等,但任何一个具有竞争力的旅游景区,不仅要追求短期的利益,更要有长远的打算,要将营销与景区的长远目标结合起来。营销要有创意,要培育旅游者新的旅游观念,开辟新的市场,实施品牌战略,培养长期客户,增加旅游者的回头率,做好售后服务等等。
    2019年03月05日 阅读:2496
  • 也说旅游

    景区营销思路的三个转变

    这是一个快速变革的时代,可是景区营销却一直在小范围小圈子中摸索挣扎!互联网的成熟、新媒体的泛滥,好像在很多传统的中小旅游景区面前变得遥远。众多景区的管理问题,层层反映之后,在不是很了解景区营销和管理的决策层面前,变得微不足道,颇有“深山老林、世外桃源,好酒不怕巷子深,方圆区域内唯我独尊的味道”。即便是景区推出了网站、微信平台、公众号,也是形式大于内容,了了的点击量让人无奈而又心疼!中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,景区营销首先应该把景区做成一个资源融合平台,而不是单一产品。不能就景区卖景区,就广告做广告,把景区做成一个单一的个体,而是把景区作为一个资源融合平台,通过各种资源在这个平台上的流通,从而带来客流量和影响力。同时在景区营销中不能把自己当作景区的一个营销人员,而是要做一个旅游资源的整合和盘活者,平时要做好各种资源的积累,资源包括:周边景区、农家、各种社会团体、企业、旅行社、户外、媒体、等等一切能与景区发生关联的机构,关键时候充分调动整个资源,随着资源的流通,不仅能够提升景区竞争力,而且可以随着资源的流通带来客源及合作机会。目前的景区营销已经发展到以特色化体验为新的吸引力,以特色活动带动景区整体工作的新时代。成功的市场运作,必定是新产品新亮点频出,市场活动不断的景区。所以,目前中小旅游景区营销的活动不能拘泥于常规想法,必须要创新,方法创新、方式创新。但是,景区营销也不是随随便便的做活动,也不能照搬照抄别人的活动,做任何景区营销活动之前,一定要想想,这个活动别人以前是否做过,他们是怎么做的,做的效果如何,能不能在此基础上进行创新,即便是一点点的改革,也不要照搬照抄,一抄危害千年,特别是同类同地的景区。创新性活动策划包括立足于景区现有资源的创新升级,或者是结合景区情况进行的无中生有的体验性项目的植入,总而言之,在景区营销策划中一定是按照新奇特,体验性强并且投资适宜为标准,千万不可以盲目上马或进行大项目决策。而当费用充足了在景区营销中就可以做一些大形象广告,费用有限就选择性投入。有多少米,下多大的锅,而不是看锅下米,还要随时做好费用不到位的准备和应对工作。最后在景区营销中还要根据景区的资金预算和目的地市场游客的接受习惯,选择合适的媒体进行传播。以前景区营销重点采用的大报纸、大电视、大媒体的大投放模式进行更改,对目的地客户群体和受众习惯进行分析,进行各地针对性、分散性重点投放,重点进行线上宣传和营销,特别是利用新近兴起的短视频例如抖音等软件进行传播,策划各种的新闻事件进行传播。综上所述,对于景区营销,通过以上思路来落地执行,便可以在困境中迅速打开新局面。
    2019年03月04日 阅读:2695
  • 也说旅游

    景区营销:如何叫好又叫座?

    互联网时代背景下,游客的消费观念也悄声改变中,从以往的注重景区的外在内容更注重景区所塞来的细致体验,从曾经的团队出游到现在散客的自助游,并且8090后日益成为消费的主力军。面对景区受众群体的消费方式省级,景区营销更应该以游客体验为核心,以提升景区业绩与口碑为景区营销的开展目标。何谓景区营销?中国知名文旅机构——上海李也文旅相关负责人表示:景区营销就是以市场营销核心原理为基础,景区营销的内涵应该包括以下几个方面:它的起源是人们旅游的需要、欲望和需求;它要提供具有一定质量的产品;它的最终目的是为了获得顾客满意和顾客价值;旅游市场是因人们旅游的需要、欲望和需求而产生;旅游市场营销需要进行交换、交易或建立关系。景区营销就是针对目标客群,通过整合线上线下推广、体验、促销行动,提升客流量、口碑及经营业绩。在景区营销范畴里需提高旅游景区的可进入性。交通工具方便与否是景区营销成功的关键,恰当的路标指示与旅游导览系统,是旅游景区营销的重要工具。旅游交通设施是景区基础设施相当重要的环节,设法提高景区的可进入性,对于景区营销来说是关键一环。如山东沂水县所有村庄通上了柏油路后,带动了“乡村游”热。当地旅游局也不失时机地推出了乡村旅游精品线路,在主要道路及城区内设立旅游指示牌;建设旅游服务中心或游客集散中心等服务设施。十多年来,借助交通的发展,沂水的旅游产业从无到有、由小到大,实现跨越式发展,现已建成并开放旅游景区十多处,客源市场覆盖河北、天津、北京、河南、江苏、安徽等地,“沂蒙地质奇观自然生态旅游区”的品牌已叫响全国。景区营销要合理平衡淡旺季的影响常常是设法刺激“淡季”的需求,提高淡季时的使用率。由于旅游产品具有“不可储存性”,淡旺季、团队与散客可实行差价以实现景区效益最大化。适时打折出售,增加闲时收益,因为产品一旦过时将失去价值。可以在淡季来临的时候,实行景区促销,通过在价格上的调整来刺激旅游者在景区即将进入淡季的时候有所需求,就好比换季时衣服打折促销,依然会有一部分人去选择消费。景区营销产品升级应对多样且多变的消费需求消费者对景区产品和服务的需求复杂多样,而且是经常变化的。因此,旅游景区必须注意研究消费者市场需求,并预测其变化趋势,不断开发新项目,提高景区的应变能力与竞争能力。例如:露营休闲旅游产业的发展,使开着房车出游成为一种旅游时尚标,随着而来的是相关房车旅游论坛、房车露营旅游网的建立等一系列服务的开展。
    2019年03月01日 阅读:2649
  • 也说旅游

    农业旅游之经营模式探讨

    在农业旅游的发展过程中,李也文旅认为农业旅游的经营模式可以从功能形态与经营主体两个方面进行探讨,从功能形态来看农业旅游主要有休闲度假模式、创意农业模式、观光采摘模式等,从经营主体来看农业旅游主要有政府引导农民经营模式、企业投入农民参与模式、龙头企业主导经营模式。本文将主要从农业旅游的经营主体出发对农业旅游的经营模式进行探讨。政府引导农业经营模式前期个体农户利用周边特色的资源进行的自发经营,在形成一定规模之后,政府开始介入,利用政策对其扶植,后期开始统一的规划和管理。在该模式中,政府的作用就是对整个农业旅游的发展经营进行引导,并给予政策扶植,使本身个体农户的小规模经营发展走向规模化和整体化,改善最初农民个体自主经营的零散性。在初步形成规模化经营与商品化生产时,政府通过大量的宣传和特色活动的举办打造农业旅游的品牌效益,加强相关产业的联系,使区域内部整体经济得以提升。企业投入农民参与模式前期在政府的统一规划和指导下,对农业旅游的开发给予政策上的扶持和引导,有目的发展休闲观光农业,并且吸引社会资金和企业入驻,给传统的农业旅游带来科学的管理理念,并利用企业的市场敏感来弥补政府政策调整的滞后性,带动农民走上标准化的现代观光农业旅游发展道路。在该模式中企业是农业旅游的经营主体,农户只是参与者。在该模式中,企业对产品的开发会做出详细的规划,政府提供相应的技术和资金支持,从而带动周边农户的就业以及特色农业品牌的打造,从而扩大农业旅游的开发规模。龙头企业主导经营模式在该模式中,龙头企业占据主导地位,农业旅游园区由龙头企业出资所建,在经营过程中企业进行主导项目开发,农户作为企业的员工按照企业的管理和生产模式进行生产。由于是龙头企业主导,所以从农业旅游园区展开建设时,所有决策都是企业来做出。在详细的统一规划下,农业旅游园区的建设不会出现功能重复的片区,而且可以有效的避免开发项目单一的问题。同时龙头企业的主导地位还能提高农业生产经营的专业化、商品化、规模化以及组织化水平,增强农产品市场开拓能力以及扩大农产品的销售网络,加快农业市场化进程,建立和完善农业产业体系,延伸农业产业链条,从而更进一步推动农业旅游园区的建设与发展。
    2019年02月28日 阅读:2649
全国免费咨询热线
400-669-7006
分类目录
最新文章
田园综合体如何融合三产发挥价值

田园综合体如何融合三产发挥价值[也说旅游]

2019/03/19

田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,文旅产业要打造田园综合体,必须符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合,组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭,此外还要加上丰富的文化生活内容,以多样的业态规划形成旅游度假目的地。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则,在田园综合体中同样适用。田园综合体是由具有吸引核的景观、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带和社区配套网组成的。.景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在,需要依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等,使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。而休闲聚集区是为更好的满足客源的各种需求而创造的综合产品体系,这里面可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲农业带来的乐趣。农业生产区则是田园综合体生产性的主要功能部分,是为了能让游人认识农业生产全过程,在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣,同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。居住发展带则是城镇化主要功能部分,居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。田园综合体城镇化是通过产业融合与产业聚集,形成人口相对集中居住,以此建设居住社区,构建了城镇化的核心基础。对于田园综合体来说,社区配套网是城镇化支撑功能,这是服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,我们称为产业配套,由此形成产城一体的公共配套网络。在田园综合体中,一二三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。今年的中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面,其中提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业新业态的发展;允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。由此可见,未来一段时间,“农业+园区”无疑将大有可为。与现在市面上主流的产业园区不同,田园综合体会更强调将农业链条做深、做透,无论是内涵还是外延都要求颇高,未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度,非常具有想象空间。

当前中国旅游地产发展面临的难题

当前中国旅游地产发展面临的难题[也说旅游]

2019/03/18

尽管目前中国旅游地产获得了发展的巨大机遇和成长空间,但是,由于旅游房地产投资周期长,投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂等,同时旅游地产还具有一般房地产所不具有的特征,如档次较高、容易受到旅游环境变化影响等,因此旅游房地产投资面临的风险因素更加复杂,其面临一系列的困难和问题。概括起来,李也文旅认为,当前中国旅游地产发展面临的难题主要有以下八个:一、政策的不确定性和不稳定性问题旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在,房地产受到很大制约,很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而,在各地大力推进旅游业发展过程中,似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展,对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感,甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。事实上,任何一个较大型的旅游项目,例如一个度假区,一个特色小镇,只有旅游项目、没有居住项目,无论从投资收益的角度看,还是从项目的合理性、完整性角度看,都是不合适的。人居是自然会存在的,强行限制人居项目,最后连旅游项目也难以发展。二、土地利用面临多重困境的问题旅游地产项目通常占地很大,从几百亩到数万亩,且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带,于是土地禁区出现了,一是往往涉及到大量耕地,而耕地是被国家政策“18亿亩红线”禁止的;二是往往涉及生态保护区,例如一级水源保护地、国家森林公园等等,这也是被国家政策禁止的。在这些难以利用的土地面前,旅游地产的发展往往处在进退维艰的状态。三、当地居民的利益平衡问题旅游地产项目在推进时面临的一个重大问题是与项目地居民的利益平衡。比如,一个项目用地5000亩,可能涉及到三个村庄,3000个农民,这就是三农问题。政府和投资者必须率先解决这三个村庄和3000个农民的生存、安置、福利、就业等一系列问题,处理不好,会引发很大的负面社会效果。四、某些类型的项目存在政策限制的问题旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。例如高尔夫项目,在以往十几年中一直被严格限制,但现实中投资者又对此趋之若鹜,导致违法开发成风,而前年的禁令又导致一批投资商已经建成的高尔夫项目被取缔,造成重大的经济损失。像这种政策限制问题今后还会出现。五、项目定位和发展方向的选择问题目前国内的旅游地产项目存在一个普遍的问题,就是项目的定位不太清晰,缺乏明确的文化主题,只是一些功能的组合。这样,就会出现发展方向的模糊不清,导致项目陷入可持续性成长的困境。六、产业结构和盈利模式的选择问题一个旅游地产项目中,除了地产部分的盈利模式比较简单和明确以外,旅游部分的产业构成复杂,选择什么样的旅游项目进入非常重要,关乎到整个项目的盈利前景和可持续发展问题。毕竟地产部分是短期性获利,而长期稳定的收益还是要靠旅游部分,因此,旅游项目的合理选择非常重要。七、市场需求的培育和引导问题旅游地产项目的开发和经营是供给侧的行动,并不是有供给就一定会有需求满足。现实中,大量存在的问题是,项目推向市场了,需求上不去,长此以往,导致供给收缩,最后终止运营。因此,旅游地产项目也不能盲目上马,必须在产前、产中和产后进行合理的市场培育和需求引导,形成与项目的良性对接。八、企业缺乏经验缺乏人才的问题现在旅游地产项目大量推出,许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟,导致专业人才匮乏,很多企业只好强行跨界操作,导致的问题是,违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。

特色小镇成功的特点

特色小镇成功的特点[也说旅游]

2019/03/15

特色小镇目前的市场趋势正在不断走高,就在2016以及2017两年里就先后由住房和城乡建设部先后公布了两批共403个中国特色小镇。按照规划,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。随着政府对小镇建设支持力度的加大,去年以来特色小镇建设关注度也不断提升,成为投资、建设及规划领域最热门的话题。各地在展开新一轮小镇建设的时候,什么样的小镇有可能成为更有活力、发展更长久的生命体,也成为各方关注的焦点。 从目前的发展情况看,无论是从国家宏观经济发展趋势,还是自身发展模式,中国知名文旅机构-上海李也机构认为具有发展潜力的小镇至少需要具备以下三个特征之一,即靠都市、强资源、有共识。另外,成功的特色小镇还需要具有旅游的必备功能。即3大特征+1大必备功能。靠都市该类型小镇位于大城市辐射区,能与城市互动互补、相辅相成并承担一定城市功能,主动吸引城市要素扩散,形成交换。住建部公布的403个特色小镇大多位于大都市周边,特别是北上广深大都市周边的休闲小镇,成为资本追逐新标的。从目前被大家熟知的小镇的分布区域来看,其已经成为“大都市的后花园”以及大城市家庭人群休闲新去处。有共识——信息过度传播的时代,全民共识越具有价值互联网信息爆炸时代,整个社会被高度碎片化,人们的行为、喜好已经越来越难以达成统一,并形成了一个个观念、行为模式各不相同的小群体。产生一个被广泛认可的全民共识已经越来越难。对于特色小镇来说,拥有“共识”资源,便拥有了知名度。例如,在各地争夺“董永老家”“白娘子老家”等现象背后,实质就是通过抢夺“全民共识”为当地换来知名度。近几年,全国有20多个地方借助《天仙配》所带来的文化效应,争先恐后以“董永故里”之名积极向国家申报非物质文化遗产,争夺董永和七仙女文化“金字招牌”,提高地方竞争的“软实力”。安徽安庆、天柱山、当涂,江苏丹阳、金坛、东台等地走的是依据黄梅戏《天仙配》论证自己是“董永故里”的路子,河南、武陟、汝南、孝感,山西万荣、山东博兴走的是依据《二十四孝》故事的路子,其最终目的几乎全是为了论证其所在地为董永的发源地,并各自找到了当地的遗址、遗迹、地名、民间传说、地方戏、《地方志》和民间习俗等来争夺这一宝贵的非物质文化遗产。 特色小镇建设的必备功能——旅游功能旅游,不仅可以成为特色小镇的核心发展动力,以美景、美食、文化闻名于世,成为世界知名的旅游景点,支撑小镇的发展,更重要的是,旅游可以与小镇的产业融合,成为小镇发展的展示窗口,产业提升的动力引擎。旅游功能已经成为特色小镇的必备功能。以下是几个“+旅游”特色小镇建设的路径案例。不是所有地方都适合做特色小镇,也不是所有特色小镇都能发挥关键作用。如何建设特色小镇,是一个需要理性探索的话题。成功把握特色小镇的建设要点,才能真正发挥小镇的功能。

成功的旅游地产项目需要大局观

成功的旅游地产项目需要大局观[也说旅游]

2019/03/14

我国房地产行业已经进入了衰退期,旅游地产成为该行业转型最有价值的突破口。2012至2014年,我国旅游地产进入高速发展时期,每年新增项目超过2600个,一大批项目通过旅游的名义圈地,实际上缺乏合理的市场定位,与传统住宅项目无太大差别,造成同质化竞争激烈,项目严重滞销。那么旅游地产到底该如何成功呢?根据我国市场成功案例,李也文旅总结出旅游地产成功的四大要素是:大规模、大配套、大整合、大运营,大体量是旅游地产成功的关键因素。大体量项目有足够的规模打造社区环境和各类业态的建筑提供全产品服务,并分摊高昂的配套物业成本。没有大盘,项目欠缺规模效应,就无法承担高成本的配套设施建设,而针对成本的问题,开发商通常采用先跟政府约地、分期投资的方式解决。大规模、大体量的旅游项目需要再高成本与高质量之间找到平衡点,做好长期稳定开发的打算。旅游地产项目大多位于城市周边或偏远地区,周边配套设施不完善,无法满足客户基本的度假生活需求,近年来不少项目正是由于配套不到位而导致销售低迷,因此想要得到市场认可首先需要完善的配套。总之,旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足,以高品质的配套带动项目升值。旅游地产项目涉及因素复杂,涉及范围广泛。如果无法明晰各方的关系,项目开发必定陷入瓶颈,因此需要充分整合各方资源才能保障顺利旅游地产的开发和运营。除了要处理好传统地产的多个关系接口,也要整合内部运营的合作资源商以及项目初期投资所形成的投资联合体,整合全方位强势资源一同开发。旅游地产项目开发之后,重点在于项目的运营。没有大运营格局的项目只能停留在开发的表面,并慢慢走向失败。旅游地产的主题产品包括物业、体验、资产三个部分,任何一个方面的运营都关系到项目的成败。因此需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。让客户见到资产增值的巨大空间,让游客全方位陷入沉浸式度假体验,让物业不断完善,从而形成一个良好的生态运营圈,实现长期稳定的盈利。李也文旅认为,成功的旅游地产项目开发商需要树立大局观,做好长期开发的准备,建立全面的运营体系,以完善的配套设施,提升游客的体验度,最后进入稳定盈利的成熟阶段。

TEL: 400-669-7006    MAIL: liye@liyejigou.com    FAX : 021-50321021     ADD:上海市黄浦区肇嘉浜路96号瑞金商务中心8号楼402-405室