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    旅游地产将何去何从

    房地产市场上一直流传着这样一段话:“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。这段话不仅适用于房地产市场,也在城市建设中得到印证,全国各地的落户门槛降低,抢人大战也上演的异常激烈。而房地产当中的分支——旅游地产也是如此,只不过相对于常住人口,旅游地产更看重流动人口。1、大环境下的旅游地产从最新文化和旅游部发布的2018年旅游市场统计数据中看出,我国去年实现旅游总收入5.97万亿元,同比增长10.5%。国际旅游收入1271亿美元,比上年同期增长3%。除此之外,2018年我国出入境旅游人次同样发展稳定,呈现双增趋势。根据世界休闲组织预测:(1)一个国家或地区人均GDP超过1000美元,大众型观光旅游需求将急剧膨胀;(2)人均GDP达到2000美元,休闲需求极速增长,形成对休闲的多样性需求和多样化选择;(3)人均GDP达到3000美元,度假需求规模化产生。而在2018年我国人均GDP已经达到9462美元,从旅游发展的规律看,我国正处在休闲度假旅游规模化快速发展的重要时期。2、旅游地产投资总价越小越可规避风险鉴于全球气候变暖的现状,避暑胜地正在成为旅游产业的“香饽饽”,大自然赐予的“天苍苍野茫茫”的美景让游人趋之若鹜,但在这样优美的自然环境中做地产投资真的值得吗?旅游地产又该何去何从?总体来说旅游地产投资应该注意以下三点:(1)成本不宜过高: 值得注意的是,但凡是投资,一定以最低的成本,撬动最高的利益回报。我们看到不管去哪个城市旅游,基本上两室一厅的房子就能满足独自旅行、情侣旅行,或者是全家旅行五人的居住需求。(2)规划要能玩起来:旅游的极目的是心情舒畅。旅游地产切忌“一锤子买卖”,有房子没规划,后期“玩”不只有规模足够大,玩的项目足够多,能让更多人为此买单,才能在整体开发中立于不败之地。(3)投资看向未来:三亚的房价十年间从2000元/㎡一路飙升至60000元/㎡;这几年的北京大七环的通车、“京津冀一体化”、丰宁机场的筹建、2018年在丰宁召开旅发大会、四季旅游规划等 “政策利好”都可以纳入考虑依据。不过投资者依旧要理性投资,以高姿态向前看,站在高处看未来。3、那么旅游地产未来的商机到底在何处?李也文旅认为:大众旅游消费时代,以文旅娱乐为代表的旅游商业地产依然是旅游地产的宠儿;其次,随着中国老龄化的不断上升,康养地产也将成为必争之地。再次,乡村振兴战略的实行,乡村休闲地产也将获得极大的发展。(1)旅游商业地产:早在很久之前就有敏锐的投资者意识到传统的商业消费已经很难再吸引消费者,大众在旅游消费的过程当中更加注重消费的场景化和娱乐性,因此如何将文化元素、娱乐元素、以及本身的消费性植入商业地产之中,利用商业地产的聚合性以商业为核心,以生态居住为支撑,以文化为主题,塑造其独特的气质。(2)康养地产:随着老年人口增多以及人们对健康问题的关注,以原生态的生态环境为基础、以健康养生、休闲旅游为发展核心,重点建设养生养老、休闲旅游、生态种植等健康产业应运而生。未来的康养地产不仅要具备良好的生活环境和文化环境,还要包含健全的医疗系统。(3)乡村休闲地产:乡村振兴战略的提升,让更多投资者意识到乡村度假和旅游是新时代发展的一片蓝海,乡村休闲地产将承载当地的文化特色、地域生活可以让更多的旅游者在此寻觅小时的乡愁。
    2019年07月16日 阅读:2514
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    田园综合体

    近年来,田园综合体的项目可谓如火如荼的进行中,一些新的理念、新的设计方法也层出不穷,是近几年最热的项目之一,在规划设计行业项目中占到相当大的份额。田园综合体的出现可以追溯到2016年。当年9月中央农办相关领导考察并指导一农业项目,对该模式给予高度认可,之后随即召开工作会议,推广该工作模式。2017年,由田园东方的基层实践,取得了重大成果,具有标杆效果。同年2月5日,源于阳山的"田园综合体"作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件,其原文如下:支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。文件解读"田园综合体"模式是当前乡村发展新型产业的亮点举措。至此,田园综合体被写进中央重要文件,其地位也日渐提高,得到各级政府和部门的高度重视。文章接下来就将对田园综合体进行全方面、多角度、深层次的解读。一、田园综合体的概念:田园综合体是以农业产业为主导的集现代农业、休闲旅游、科普教育、田园社区、金融工商等多种功能为一体的三产融合的经济体和城乡复合体。其综合化发展产业和跨越化利用农村资产,是当前乡村发展代表创新突破的思维模式。田园综合体简单来说就可以理解为: “田园+乡村”的模式。对于其中的“综合体”一词的解读可以表述为:“功能整合,扩大效益”。也就是说要围绕核心要素,延展复合化功能,其核心要素是基础,成功的关键在于将农村中的各种农业资源整合做带来的1+1>2能效。二、田园综合体的业务模式形态用一个简单的公式可以表述为:“现代农业+休闲旅游+田园社区”。通过在发达地区的城郊和美丽乡村开展现代精品农业、发展乡村休闲旅游、开发田园文化社区,以现代科技、优质的自然环境、科学高效的管理模式,构建美丽乡村向城镇化现代化和新型产业化发展的综合经济体,促进城乡文明互动共荣,促进乡村走向发达。其中的相关术语模式解读可以理解为:农业:精品农业有机农业时尚农品的都市消费群;旅游:周末及日常车程2小时半径的都市人,增长强劲;地产:文艺、网络、金融等都市化中产知性阶层; 地产定位:从旅游地产到休闲地产。三、田园综合体的功能分区:1.农业科技产业园区以种养殖生产,及农产品加工、推介、销售,农产品研发等,形成完整的产业链这样的农业产业园区的方式发展现代化农业,实现农业现代化和规模化经营。2.农业科普教育及农事体验区这其中需要有出专门的区域,设置现代农业博物馆、现代农业科技区、传统农业科技体验区、动植物园、环境自然教育公园、市民农场、创意农业展示区等。上述园区均与休闲游憩体验相结合。3.乡镇休闲旅游及乡村度假区主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文化等,开展各种各样的户外活动及娱乐活动,如登山、徒步、山地自行车、漂流、野营、垂钓、划船、园艺、拓展、CS及各种文化娱乐活动。4.田园社区这是乡村迈向城镇化的重要载体,是旅游活动的服务消费中心,也是居民生活质量提升的重要体现。
    2019年07月15日 阅读:2413
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    旅游策划之乡村旅游

    自从党的十九大和中央一号文件相继提到乡村振兴概念后,全国各地掀起了一股乡村旅游策划热。各路投资者也从中嗅到了无限商机,在乡村大肆进行开发。但是目前乡村旅游策划开发遇到的问题是,投资者也好,政府也好其实是不懂开发的,这样的乡村旅游策划既破坏了乡村原有的生态环境,也浪费了资源。为什么在国家政策大力支持下乡村旅游开发仍旧没有精品项目,通过分析总结出几条失败的原因:1、整体投资过于急功近利很多地方发展乡村旅游,完全是因为周边也有类似项目。开发之时既没有邀请专业人士进行市场评估和实地勘察,也没有对乡村资源、风土人情、文化等做详尽的挖掘,就急急忙忙招商和融资,最后呈现在游客面前的就是几个农家乐和几个小客栈。没有经过培训的当地人服务意识较差,无法形成良好的旅游口碑,导致游客越来越少直至荒废。2、旅游策划同质化严重喜欢去古镇旅游的人都知道,全国很多古镇其实都是一个发展模式,仿古的建筑,相似的玩法,尤其是某一地区范围内的古镇,简直就是一个模子刻出来的。比如江浙一带所有古镇的宣传,内部景色大同小异。但凡有一个乡村旅游策划项目做得比较好,之后的开发项目就会参照它的发展模式,有些完全照搬,根本不考虑自己的实际情况。3、乡村原味不够乡村的原味不只是自然风光,还有当地的特色生活,乡村的淳朴等,尤其是传统的治理方式,宗族和家族关系,包括地方村规民约、村民自治等等。这些原味是要结合乡村的现实,打造原汁原味的乡村图画。4、缺乏专业旅游管理人才很多乡村旅游景区为减少管理成本,并未聘用专业的管理人才,本地随便招几个人对景区进行管理和运营,或者村干部或者村里随便找几个低保户作为临时管理员解决他们的工作问题,这样做的出发点是好的,但往往不能给整个项目带来更多效益。5、村民参与度低中央一号文件明确提出,在发展田园综合体建设定位上,要确保“姓农为农”的根本宗旨不动摇。一方面,也是让农民当家做主,把乡村旅游项目当做自己的事业;另一方面是要提高农民收入,让农民得到实实在在的实惠。这样他们才会更有干劲,才会主动维护自身形象。6、不懂传播乡愁乡村旅游,如何激起人们内心深处的东西。如何找到一处真正让人安放心灵、追求恬静的乡愁及乡村意境。而这样的意境究竟该如何传播和展现?这是每个旅游人需要正视的问题。7、文化传承力度不足旅游文化的打造应当注重文化的传承和挖掘,以及与现在流行文化的结合,很多乡村旅游开发中抓手不明确,导致整体项目出现的效果不伦不类,如何在二者之间找到一个平衡点才是文化传承和发扬的关键。8、忽视软环境治理地方开发旅游,往往只是注重硬环境的建设,却忽视软环境的治理。宰客和服务差等大景区的通病,在乡村旅游开发的过程中也会出现,让整体旅游的感受在游客心中也将大大降低。因此在乡村旅游策划中,一定要对地方项目的文化和风俗有足够的了解,邀请专业人士进行实地详尽的勘察,找出项目发展的差异化,在此过程中,让村民充分参与进来,注重后期的培训,提升项目的口碑才是项目发展的关键。
    2019年07月12日 阅读:2413
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    旅游地产成功的关键因素

    据美国权威部门预测,文化休闲、娱乐活动、旅游业将成为移动互联网之后,下一个经济大潮,并席卷世界各地。旅游地产对经济发展的推动主要表现在三个方面其一,旅游地产对传统产业结构转型起推动作用。旅游地产的发展可以调节第二产业和第三产业的关系,同时还可以在传统服务产业中派生出新的门类,并有利于传统服务产业的升级。其二,旅游地产的发展对城市消费市场有很强的拉动能力,形成持续不断的消费热点,同时对促进就业也有积极作用。其三,旅游地产对相关产业资源整合利用、效益增值有促进作用。比如书店和咖啡馆结合而成的书吧,不仅可以整合书店和咖啡店的原有市场,也将带动两者的结合派生新的消费模式。国家旅游局数据显示,2008年国内旅游人数20亿人次,2015年达40亿人次,7年翻一番。2015年共有41.2亿人次国内或出境游,相当于全国人口一年旅游近3次。据国家旅游局预计,我国旅游地产将形成10万亿级支柱产业。毋容置疑,这是大众乐于消费的朝阳行业,预示着旅游地产的投资窗口已然打开。旅游地产的五个“注意其一,文旅小镇业态调整改造的背后是深刻的社会变革古镇、古村在中国新兴城镇化浪潮的推动下,迎来了一波巨大的变革。不仅仅是传统建筑空间、商业业态的变革,更是其内在的生活方式、消费方式的变革、乃至传统文化基因潜移默化的质变。如果只是仅仅就业态而业态,那注定这个小镇的商业是肤浅的,并可能造成业态定位的偏离。其二,游客需求层次的提升,需要旅游地产同步提升近20来年旅游的大发展,已经从原有的观光旅游逐步向休闲和度假游转型,但转型期观光、休闲和度假不同需求的旅游形态将会在一段时间内存在,并且不同区域的文旅小镇项目会在旅游需求层面方面的侧重点还会不同,不同的旅游需求层次所对应服务的旅游业态是不同的,在此背景下,不仅原来很著名的古镇古村业态需要进行提升,改造,一些新迈入开发的小镇项目也将更加复杂。其三,移动社会、智慧社会的到来带来旅游地产的改变移动互联网时代,已经打破了城市办公人员固定办公的工作形态和地域界限,可以随时随地办公与他人开展工作合作。旅游小镇因为其浓厚的文化环境和优美的自然环境,可以引来很多大城市的人群前来创业办公、边度假边办公。这些会促使对住宿以及休闲娱乐业态需求的提升,而移动时代网络购物的方便,也会造成对单调零售业态需求的减少,对体验型零售业态的增加。其四,旅游业态和城镇化业态的融合旅游小镇配套设施无论是从种类还是数量,都高于普通小城镇的标准,因此服务设施指标的选取不能完全按照《镇规划标准》确定,要综合考虑常住人口和流动人口(包括旅游人口及因旅游发展吸纳的外来就业人口等),进行科学的计算。旅游小镇生态为基,小镇旅游人口的确定要充分考虑到小镇的生态承载能力,旅游设施的配置科学合理,适当留有余量,杜绝浪费。并且从实际的众多案例来看,文旅商业业态的面积不宜过大,要根据游客量的消费结构进行缜密核算,才比较合理的结果,目前存在的一个普遍问题是小镇业态面积往往过大,其后果就是在运营中产生很多空铺,死铺。其五,传统旅游六大要素的提升长期以来,旅游业已经形成了基于旅游服务的“吃、住、行、游、娱、购”六大要素,旅游地产的商业业态也基本是按照这几个方面进行构建的,但是随着旅游市场的变化,一些创新的业态开始呈现,或者说需要对原来的六大要素进行重新创新性认识和阐释。比如从原来简单的吃饱、睡着,购物等变成对当地美食文化、居住文化、当地手作文化的深度体验。这对业态定位的面积、量级等都会产生重要的改变。
    2019年07月12日 阅读:2315
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    旅游地产的实质含义是什么?

    旅游地产这种业态在中国已经出现了二十多年了,业界和市场似乎已经很熟悉了。然而,近年来出现的一些政策导向和市场表现让很多人对旅游地产产生了疑虑,甚至政策面、地方政府、部分市场人士对旅游地产产生了排斥现象。问题主要是过去一些年里一些开发商打着做旅游的旗号,找政府拿到地后却一门心思盖房子,盖完房子就不管旅游了,最多糊弄一下,长此以往,政府就不耐烦了,甚至在相关政策里面直接表达出对旅游地产的警觉和排斥。直到目前,大量的旅游地产项目仍然充斥着“假旅游,真地产”的现象,比如近两年来的特色旅游小镇建设中,这种现象还真的不少。为什么会出现这种现象?这就涉及到一个基本问题:旅游地产是什么?不回答清楚这个问题,中国的旅游地产很难顺利地推进下去。从消费需求角度看,旅游地产是一种以满足城市居民休闲度假慢生活消费为目的的第二居所度假型产品。第二居所当然是针对第一居所的概念来的,所谓第一居所就是指一个家庭通常在城市内部日常居住的住房。而第二居所通常是指一个家庭在满足了日常居住的条件下,为了提高生活品质,在城市郊外生态环境良好、具有旅游休闲功能的场所购置的用于度假的房子。对于一个家庭来说,这两类房子在功能使用上有明显的不同,我们所说的“5+2”,五天工作,两天休息,大体可对应这两类住房,第一居所是与在城里5天工作配套的,第二居所是与在城郊2天休息配套的。前者显然是刚性需求,后者似乎有点奢侈性需求的味道,但是,从社会进步、消费升级的视角看,第二居所的刚性需求特点也日益明显了。上海李也文旅相关负责人认为,一个高品质的城市家庭,在城居及工作之余,经常性地外出休闲度假,这是高品质生活的重要表现,外出度假,大部分人是通过住酒店、民宿等方式解决过夜问题,但也有一部分人则是通过购买一套城郊的度假房来解决长期性、稳定性的城郊度假居住问题,这些都是高品质旅游生活的表现,而这些城郊旅游度假区一带的度假房就是典型的旅游地产产品。旅游地产之所以在二十多年里能够长驱直入式地发展,根本原因就是两条,一个是消费需求在日益增长,必然强力推进旅游地产项目的发展,另一个是特殊的投融资模式,在旅游地产中,旅游出演的是“产”的角色,而地产不但出演“产”的角色,而且同时出演“融”的角色,通过地产获得大量信贷资金,房地产在完成度假房产产品建设的过程中,为旅游项目的推进积累了大量开发资金,使得旅游项目可以持续开发建设。因此,阻止了旅游地产,就是阻止了一种旅游业的大趋势,就是阻止了一种在旅游业发展中依托市场化出现的特殊的“产融结合”的发展模式。
    2019年07月10日 阅读:2531
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    乡村振兴战略下的田园综合体规划

    随着十九大报告明确突出实施乡村振兴战略,文中指出农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题,必须始终把解决好“三农问题”作为全党工作的重中之重。报告的提出为田园综合体的高效发展提供了有效成长土壤。 田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式,同时也是在城乡一体化格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。田园综合体概念是“生态农业”与“旅游综合体”的集合,其核心为“田园”,“田”代表的是农业(即即产业概念);“园”是景观式围合空间(及社区概念)。在田园综合体的规划中特别强调旅游功能与产业的融合,以现代农业的建设为旅游发展提供空间,让旅游特色引流功能反哺农业经济发展。 田园综合体具有自身特点性,在乡村振兴战略指导下,规划要遵循:1.固守“生态”为规划设计根本立足点。选址基地应以田园乡村本身特定的环境空间为基础,在保护好现有田园的生态风光基础上,利用乡村的风土人情、自然风光、地貌特色,对农村生产资源进行延伸利用,使“生态、生产、生活”三生统筹发展;2.坚持以“人”为本的原则。田园综合体消费群体主要为城市人群,应充分考虑选址基地周边城市人群的旅游喜爱偏好,家庭人群结构,家庭收支占比等,同时还需关注基地外部空间的通达度,为后期农业、旅游业、餐饮业等多种产业的完善发展,提供便利条件;3.强化因地制宜,突出选址基地特色唯一性。根据政策与基地本身发展需求,深度挖掘基地内自然、文化、民俗、风情等多种资源,以差异化竞争考虑布局的主题性,建设特而强、聚而合、精而美、活而新的特色田园;4.整合选址基地资源,使之与“农业+文旅+地产”发展模式相适应。以第一产业为发展基础,提供物质基础,升级农业生产方式;以第二产业为杠杆,延伸一产进行深加工,丰富产品结构提升人均收入;以第三产业为推力,融合一二产缓解农村空心化问题,完成供给侧消费升级;5.特色创新,传承文化。将传统农事活动与现代审美趣味相结合,融入当地特色文化魅力,差异化建设发展,使田园综合体更据长久持续吸引力; 上海李也文旅规划部负责人认为乡村振兴下的田园综合体规划具体实施要坚持六步走战略。战略一必须以规划先行,充分挖掘田园综合体内各类资源,同时借鉴参考不同区域相对成熟项目,提取各家所长,差异化竞争,编制高质量发展规划;战略二以田园综合体基本农业产业形态,融入吃住行游购娱旅游六要素,运用基本产品、留客产品、引爆产品的产品体系创新业态,提升田园综合体的综合实力与影响力;战略三加强景观规划,塑造“乡愁”情景。田园综合体客群多为城市人群,人群最想体现城市所不能拥有的自然景观、乡土文化。打造自然与文化精品景观,为游客创造独特的情景意境,增强观赏性、感染力,让游客产生共鸣;战略四完善基础设施,提升服务水平。随着时代的进步,游客更加注重旅游的品质,提升田园综合体的硬件和软件(如:餐饮、民宿、停车场等)可为游客体验带来更好的口碑与评价,从而带动游客多次消费;战略五融合市场化机制,强化营销重要性。引导田园综合体运用市场开发思维,精分客源市场与人群,强化市场营销,改变当今社会“酒香也怕巷子深”的局面,推动企业、政府、村集体多方共赢;战略六打造完整的产业链,田园综合体的本质是解决“乡村振兴”发展,其本身不能当做单独的园区与景区进行打造,要以企业为主体,政府引导, 农村集体为主载,游客参与,培育基地本身基础型主导型产业,形成“一产带动二三产发展,二三产反哺一产”的发展模式。
    2019年07月09日 阅读:2314
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    全域旅游背景下,旅游规划如何创新

    全域旅游已成为我国重要的发展战略,在全域旅游的背景下,传统旅游规划也面临着一些挑战,传统的旅游规划观念已不再能满足市场需求,面对一个全新的旅游大环境,旅游规划怎么做,旅游规划该如何实现创新。1、 以开放理念创新旅游规划理念全域旅游要求从封闭的旅游自循环向开放的“旅游+”融合发展方式转变,景区已经从城市的特定场所变成了为整个城市全域化发展服务的城市功能配套。因此,在旅游规划中,必须突破传统的景点规划的理念,从“单一景点规划建设”思维向“全域吸引物规划开发”的思维模式转变,把城市当成大旅游景点,把景点规划建设融入到城市发展中去,注重全域旅游开发的生态环境效益与社会经济效益,“处处是景,人人服务”,旅游行为无框架,构建全域旅游共享机制。2、 以整合思维延长产业消费链条全域旅游不仅是对地域局限的打破,同时也是一个资源整合的过程。在该过程中,通过对传统旅游资源的创新与延伸,形成新的融合资源、纽带、市场、服务、盈利以及品牌等多重价值的全域旅游价值链。而旅游规划要做的,是考虑如何通过旅游的形式,把周边的资源联动,通过区域内龙头型景区或产业带动,整合资源,联动周边,形成一体化的产业链服务形式,进一步加强游客的旅游体验,延长游客的消费链条,带动区域全域发展。在这样的机制下,不仅仅是对旅游规划创新,同时也是产业创新。3、 以营销思维打造全域旅游品牌旅游需要品牌,一个好的品牌理念能给游客带来情感共鸣。而一个景区单独的品牌发展已不满足于全域旅游的要求,传统“以景点为中心”的品牌推广模式已不再适用。创新旅游目的地思维,将旅游产品营销与目的地推广相结合,形成“全域化市场,一体化营销”的市场推广思路,依托产业链上下游的政府、企业、居民、游客多位一体,整合构建全方位立体化的全民营销网络,打响目的地旅游品牌。4、 以全域思维实现主客和谐共享在全域旅游概念中,游客与居民并不是非此即彼的关系,全域旅游不仅仅是外来游客的旅游,同时也要当地居民的参与。所以对于旅游规划而言,如何保证主客共享成为一大难题。规划过程中,既要为外来游客提供优质的服务,同时也得要保证居民可以从休闲中享受高品质的生活。主客共享、和谐共生才是当下旅游环境中旅游发展的真正意义所在。李也文旅认为:全域旅游是旅游产业的全景化、全覆盖,是资源优化、空间有序、产品丰富、产业发达的科学的系统旅游。要求全社会参与,全民参与旅游业。旅游规划在设计过程中应当考虑无边界的旅游行为如何进行、资源如何整合才能最大化保证价值、主客在旅游发展中如何协调发展、区域旅游目的地品牌如何打造等诸多问题。在全域旅游背景下旅游规划如何做已成为一个难题,还需要不断实践、不断突破、不断创新,不断拓展产品空间开发产业资源,打造全新的全域旅游生态圈。
    2019年07月08日 阅读:2311
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旅游产品开发规划理念

旅游产品开发规划理念[也说旅游]

2019/08/15

随着国民经济的发展,体验经济时代的到来,使得我国旅游行业得到了空前的发展,目前旅游业已经成为我国重要的经济活动之一,且每年保持3.1%的速度增长。国民生活水平质量的不断提高,使得人们对旅游产品的需求也在不断的提高,随之而来的是更加注重“新奇”与“享受”,为了更加适应时代及市场客户需求,新型旅游产品的不断更新已成为旅游行业未来发展的大趋势。旅游产品是指旅游行业工作者通过旅游事物、设施、旅游交通等,给游客需求提供全套服务的保障产品,可分为传统旅游产品与现代新型旅游产品。传统旅游产品主要包括:文化旅游、观光旅游、商务游等,表现形式多为团队;现代新型旅游产品主要包括:健康养生游、科普教育游、体验游赏游、刺激消费游、大众生态游等,此类产品多强调于人们的享受体验。随着旅游行业的不断壮大,旅游产品种类不断的延伸,人们追求精神享受的意识也在不断加深,传统旅游产品必将被新型旅游产品所取代,进而促进新型旅游产品的再次升级。李也文旅认为,在现阶段旅游产品的规划开发中需要遵循以下几个理念:1.生态化理念:随着国民文化素质休养不断提高,人们对生态环境保护意识的不断提升,导致人们更加注重生态健康的生活方式。旅游是享乐的过程,好的生态型旅游产品愈发容易被游客接受。同时生态型旅游产品所需投入的资金相对较低,大多以原有生态基底进行提升改造。2.市场化理念:好的旅游产品必定是建立在市场化的基础上,并以整个市场游客的需求为出发点。在进行旅游产品开发前需对旅游市场中的不同职业不同人群进行全面调研、分析,进行合理的旅游市场定位。旅游产品并不需要适合所有人群,因此精准定位一类/多类人群,设计符合他们需求的产品即可。在旅游产品的开发过程中,需要明确产品的开发是否能否吸引足够的投资资金,是否能够满足游客需求,是否能够为企业带来可观利益等问题,只有这样才能确保开发出品质优良、经济效益高的旅游产品。3.特色化理念:旅游市场的火爆让众多旅游企业相继出现,旅游市场中的旅游产品日渐丰富,想要从这样的大环境中脱颖而出,就需要旅游企业对可用资源进行合理的整合、分析,同时面对旅游市场的变化,时刻调整企业的特色旅游产品,以旅游产品特色化、品牌化为目标,开展研发工作。4.全面化理念:需要从时间、空间、种类多方面综合考虑开发。以时间进行考虑,根据季节、节假日、淡旺季等差异进行研发;以空间进行考虑,主要根据不同区域环境、人文差异或不同区域游客的不同需求进行不同的旅游产品组合开发;以种类进行考虑,通过不同资源类型、不同旅游产品种类及市场目标差异进行合理分析,形成水陆空三种维度空间多种产品的开发与组合。旅游行业作为我国建设发展中快速崛起的朝阳行业,拥有无限的发展潜力,也使得现阶段旅游行业呈现“百家争鸣”的现状,在进行旅游产品开发规划时,需要最大限度满足市场需求,遵循市场理念、特色理念、生态理念及创新精神,合理分析市场需求变化,开发生动形象、富有文化涵养的旅游产品,从而在竞争激烈的市场环境中脱颖而出。

创新休闲农业和乡村旅游规划

创新休闲农业和乡村旅游规划[也说旅游]

2019/07/31

作为一个以农业为基础的融生产、生活、生态于一体的新型产业,休闲农业创新发展显得尤为重要。要想与众不同,一个休闲农业和乡村旅游规划项目就要围绕功能布局、主题定位、产业发展、体验产品、资源整合、生态环境等规划方面进行不断创新。怎样创新才能实现盈利并持续发展呢?1、功能布局创新所谓麻雀虽小,五脏俱全。即使再小的休闲农业和乡村旅游规划景点,也包括了管理、生产、加工、营销、景观设置、配套设施等多方面的建设。况且区位交通、气候条件、生态环境、产品内容等等都是与休闲农业和乡村旅游规划项目成败息息相关的,事先必须有一个清晰的思路,在休闲农业和乡村旅游规划项目的市场定位、功能分区、项目设置、开发原则与时序、经费预算、效益分析等方面做好规划设计。有了科学而适当超前的规划,事情也就成功了一半,以后的建设也能事半功倍。在外部布局上,要选择区位交通条件便利的地方,能与周边同类项目及景区景点构成互补性,能与整个区域发展形成互动,这样能够获得较为广泛的客源。在内部布局上,要将生产区、观赏区、加工区、休闲区等有机合理搭配,尤其是景观设计和游憩设施,要充分考虑游客的感受和舒适性,尽量做到移步换景,不走回头路,累了有地方可以暂停休息。如游憩设施类,要尽量就地取材,在形式上进行创意运用。或石凳、或竹椅、或木条横座等等,各种材料和形态都可以利用。2、主题定位创新无论是人、或者事物、或者产品,有个性才能吸引眼球,让人过目不忘。鲜明、突出的个性和主题就是休闲农业和乡村旅游项目独一无二的靓丽名片。休闲农业和乡村旅游项目的个性往往与休闲农业和乡村旅游项目经营者的风格、追求和修为有关。主题也同样重要,主题要能够突出休闲农业和乡村旅游项目的最有特色的部分,最好在休闲农业和乡村旅游项目名称上就能有所体现。是以产业为主,还是侧重休闲活动、是做亲子教育、还是做民宿,要让人一目了然。鲜明的主题特色有助于顾客根据自己的喜好,能有针对性地做出精准的选择;而不是听到某某休闲农业和乡村旅游项目时不知所闻。3、产业发展创新休闲农业和乡村旅游项目的基础是农业种养殖产业,这也是休闲农业和乡村旅游项目能够持续经营下去的根本。无农不强,无旅难富。脱离了农业,就成了“休而不农”,名不副实。开发多元化的新、奇、特农产品是休闲农业和乡村旅游项目经营的核心竞争力。要精心选择有特色、有市场前景的种养殖产品,做出休闲农业和乡村旅游项目自身的品牌,达到“人无我有,人有我新”的效果。休闲农业和乡村旅游项目很容易陷入假日经济的泥潭,淡季无游客,旺季无招待。休闲农业和乡村旅游项目产品的精深加工显得尤为重要,要将生鲜产品向干货制作、开发功能饮品、提炼美容保健品、休闲旅游商品等方向发展,延长产业链,同时通过不同时节的体验活动与营销推广解决淡季无事可做的问题,提高经营效益。4、体验产品创新休闲农业和乡村旅游项目有创意的产品,才会具有恒久的生命力,能带给游客以心灵的共鸣和别样的感受,强化游客的粘性。无论是产品、包装,还是景观小品,都要注入创意的思维。休闲农业和乡村旅游项目可适当结合时尚元素,让游客有耳目一新,眼前一亮的效果。时尚元素则很切合年轻人的胃口。5、资源整合创新休闲农业可用的资源很多,举凡自然资源、农业资源、乡土文化、乡村建筑、民间技艺、民俗节庆、传统手工等等,只要善加利用,都是难得的宝贵素材。只要运用得当,加入一定的创意改造,能够起到意想不到的效果。(1)休闲农业和乡村旅游项目的设置首先要根据园区的资源条件和功能定位,来进行农产品和农业景观资源以及乡村文化资源等的设计项目。要突显地区特色或旅游吸引力,提供丰富多彩的乡土性旅游项目,以吸引差异化客源,确定核心竞争力。(2)要充分挖掘当地文化资源,将文化融合灌输到具体项目中去,项目的设计要与农村教育相结合,增加休闲农业和乡村旅游项目休闲旅游的科技含量;与厚重独特的乡土文化相结合;与差异化的地脉和人脉相结合。(3)休闲农业和乡村旅游项目要满足旅游者回归自然、逃避城市、休闲放松等的需求。除了要着重突出农业和休闲功能外,更要兼顾趣味性浓、参与性强、体验性足,体现“农”味和“野”味,以多样的形式满足不同消费层次游客的需要。同时还要根据每个时期园区的不同主题活动或利用各种节日、盛事来进行节庆活动的策划,展现地方民俗风采。6、旅游设施创新人们在休闲农业和乡村旅游项目体验活动的开展必然会涉及到道路、停车场、餐厅、宾馆等服务设施的建设和指示牌、垃圾箱等环境景观的设计,景观设计要结合实际,要求与环境共生,体现生态和自然原理。它们的风格、尺度、轮廓、色彩等都要与休闲农业和乡村旅游项目的草木、河湖、山体等自然环境结合得贴切、完美。例如,休闲农业和乡村旅游项目内道路应根据自然地势设计;休闲农业和乡村旅游项目建筑最好采用乡村民居的形式;餐饮设施可以是与环境相协调的野外型、家庭旅馆型,或将餐饮与观光温室结合的温室餐厅;住宿设施如渔家客栈、农家旅店应安置在相对安静的区域,有怡人的景致,与娱乐区有一定距离;又如,生态停车场的建设,可在车场地表铺设生态植草砖,以大型树木作为绿化骨干,采用植物搭起隔离带,可以解决酷暑季节旅游车辆的遮荫和净化汽车尾气的问题 。

田园综合体规划的要点

田园综合体规划的要点[也说旅游]

2019/07/30

田园综合体是什么?简单来说就是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,同时也是在城乡一体化格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。田园综合体的核心为“田园”,“田”代表农业(即产业概念);“园”代表景观围合空间(即社区概念)。在田园综合体规划中特别强调旅游功能与产业的融合,以现代农业的建设为旅游发展提供空间,让旅游特色引流功能反哺农业经济发展。乡村振兴下的田园综合体规划具体实施要坚持六步走战略:第一:必须以规划先行,充分挖掘田园综合体内各类资源;第二:依托基本形态,创新引爆产品,融合旅游六要素提升田园综合体的综合实力与影响力;第三:加强景观规划,塑造“乡愁”情景,让游客产生共鸣;第四:完善基础设施,提升服务水平。为游客带来更好的体验,从而带动游客多次消费;第五:融合市场化机制,强化营销重要性。第六:打造完整的产业链,要以企业为主体,政府引导,农村集体为主载,游客参与,培育基地本身基础型主导型产业。在乡村振兴战略指导下田园综合体规划要遵循:1、守住生态防线是田园综合体规划设计的根本立足点。选址基地应以田园的环境空间为基础,在保护好现有的田园生态基础上,利用乡土人情、自然风光、地貌特征,对农村生产资源进行延伸利用。2、传承文化、特色创新。将传统地方特色文化与现代审美趣味相结合,融入当地特色文化魅力,使田园综合体更具长久吸引力。3、因地制宜突出基地特色。根据基地自身状况,深度挖掘其内在的文化、风土人情、自然条件等,通过差异化打造特色田园。4、坚持以人为本。田园综合体主要消费群体为城市人群,应当充分考虑基地周边城市人群的旅游喜好,收支占比等,同时也要考虑外部空间通达度,为后期多种产业的完善发展(农业、旅游业、餐饮业等),提供便利条件。在这样的战略指导和策划原则上,有一些做的比较成的田园综合体规划案例,本文以保山市隆阳区、浙江绍兴花香漓渚和广西南宁美丽南方为例。1、云南保山隆阳区保山市隆阳区推进的万亩生态观光农业园,引领传统农业向生态观光和休闲农业转型,形成色彩缤纷、四季有景的农业观光画卷,打造集观光、休闲、娱乐、传统、文化展示于一体的生态观光农业园。2、浙江绍兴 “花香漓渚”花香漓渚以农业综合开发为平台,通过花木档次升级、引进相对优质的农文旅项目,以此弥补现有花木产业集群发展的相对滞后、土地资源要素缺失以及农村经济落后带来的发展短板。3、广西南宁 “美丽南方”美丽南方田园综合体规划以地方丰富的农业资源、产业基础、特色村落、传统文化为依托,以农业综合开发项目为抓手,完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系,实现三产融合、农文旅三位一体及生产生活生态“三步同生”。美丽南方田园综合体整体规划布局为将实现“一轴两翼三带八区”的总体布局结构。

基于旅游规划视角下的田园综合体

基于旅游规划视角下的田园综合体[也说旅游]

2019/07/29

田园综合体是顺应区域城镇化和农业供给侧结构改革的一大创新,是以促进农业产业化、生态文明与实现乡村振兴的重要途径。田园综合体相比国家农业公园、共享农庄、特色小镇、美丽乡村等概念,由于创新的发展模式和巨大的发展潜力而备受关注。田园综合体是一个全新的概念,表现形式多样,特色各有不同,对目前全国内的田园综合体项目进行分析,田园综合体的发展核心是相同的,均是以农业资源为基础,以地方特色为导向,以休闲娱乐、农耕民俗为补充,带动整产业链全面发展。其中文化主题定位和运营创意是项目的核心灵魂。但目前田园综合体也面临着众多复杂的问题,主要分为:1.盲目随从性,部分田园综合体项目位于偏远地区,市场、资源、资金均不足以支撑;2.产业单一性,田园综合体概念突出单一产业向产业链延伸的概念,但许多田园综合体均是单一性;3.缺乏运营思维,田园综合体是在挖掘和整合现有资源的基础上,发挥最大效率,部分田园综合体缺乏此类思维。从以上内容考虑,未来的田园综合体必须是基于前期旅游规划、策划完善的综合考虑,实现内容和资源、渠道的多元化发展。避免同质化竞争与发展后劲不足等现象。上海李也文旅规划部负责人认为田园综合体的规划设计是要构建田园生态圈,以“一个大平台,共建五大圈层”思路去进行开发设计。一个大平台:田园综合体项目并不是纯粹的旅游项目,其包含着政府、企业、村民等多方利益,所以田园综合体项目需要以政府为主导,牵头组织平台建设,设立管理机构,提供部分政策支持;从而吸引企业或者是个人的投资、管理、运营;最终达到村民参与、带动就业、拉动内需等要求。五大圈层:1.打造以田园产业为核心的多元产业圈层。以各地优势农业资源为基础,协同发展第二、三产业,完善产业链,既强调产业圈层中对田园综合体系特色的延伸,同时也强调多方联动协作。2.以地方文化、民俗、资源为特色的基底沉淀圈层,基于项目地独特的地势、气候、民俗、饮食等进行深度挖掘,从而为田园综合体赋予内在灵魂,它既是非物质的精神体现,同时也是二三产业发展的物质表现。3.加强科普研发、观光、教育等为主体的科研圈层,田园综合体的本质还是建设乡村,以实现“乡村振兴”为终极目标。引入多元科技基础设施和高效科研教育机构是重构乡村人群,引入人才的过程,打造集科研、实践、生产、教育、体验等于一体的科研教育体系,是有利于村乡自身良性的循环。4.以多网融合为支撑,重构基地交通网络圈层。具有持续活力的田园综合体必然是交通便利的区域,利用各地区内现有的交通体系、重构更便利的未来交通,从而可以带动人流、打造多元化物流网络,既让游客走进来,又将物品输出去。5.以网络平台为媒介的网络信息圈层。随着大数据、云端的发展,现代科技可分析出现代人群的喜好需求,将信息网络融入各功能之中,可为生产发展提供方向,同时也可大幅度提升田园产业多元化,达到提高田园生活质量的目的。     田园生态圈的构想是对田园综合体理论的延伸,更是未来田园综合体旅游规划视角下的指导与延展。

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