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    旅游发展之康养度假

    2015年,继提出建设“美丽中国”之后,“健康中国”战略被首次写入政府工作报告,并上升为国家战略。随着旅游业的快速发展, “康养度假”被国家旅游局正式确定为新的旅游方式,并纳入我国旅游发展战略,康养度假已经从观光旅游到休闲旅游度假上升到身心神享受的阶段,如果说休闲度假是一种生活质量的诉求,那么康养度假无疑是生命质量的诉求。度假时代下,人们希望可以尽可能的停留下来,沉淀心灵最终带来身体的放松与心灵的愉悦。可见,旅游度假的核心价值也是游客身心的健康,因此旅游与健康有着天然的耦合性,两者的结合发展,为康养旅游的发展奠定了基础。而康养旅游的载体无疑是康养小镇。康养小镇必须强化健康养生养老主题,进行多元化开发。以健康养老度假等健康产业为核心,进行休闲农业、医疗服务、休闲娱乐、养生度假等多功能开发。一是宗教文化养生型。依托道佛文化打造康养度假综合区;二是长寿文化养生型。比较典型的有广西巴马康养度假村;三是生态养生型。以原生态的环境为基础,以健康养生、休闲旅游为发展核心,重点建设养生养老、休闲旅游、生态种植等健康产业;四是医养结合型。依托医药产业、医药文化发展,推动康养度假等产业发展的医养特色小镇;除此之外还有温泉养生、专门进行养老的小镇等等。李也文旅认为,整个小镇除了有相应的度假元素以外,也应该有康养度假产业为主,如养老、休闲农业、度假休闲、健康食品、和体育产业等。以体育产业为例,依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源,发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品,推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。总体而言,康养度假呈现了以下几个特点,一是周边生态资源较好,二是周边要有相应的产业聚集,三是整个度假区功能明确。
    2019年01月08日 阅读:2983
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    文旅地产离不开“旅游”二字

    当前,超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。与此同时,行业里也出现了过度投资和优质项目匮乏的双重矛盾,文旅IP与地产运营难以顺利结合的痛点。文旅地产当前有哪些发展困境,其突围之路在何方,未来究竟是什么走向?中厚明德董事长岳凤娟根据自身多年操盘经验,结合相关案例,给出了她的答案。目前,文旅地产在发展中遇到了两大现实困境,分别是“近了拿地难,远了销售难”和“短期升值难、长期周转难”,这两种情况令开发商异常头疼。众所周知,地段是房地产最核心的价值。但是近郊的土地资源非常紧张,价格昂贵,竞争异常激烈,地很难拿到手;而远离城市的地块,尽管土地价格较为便宜,但是超出都市人周末外出旅游的半径,因此在销售上非常困难。一般情况下,人们在经历了一周繁忙的工作后,在周末外出旅游的时候,车程在2个小时之内是最佳的选择。若距离过远,对于人们的吸引力将急剧下降。目前,大城市周边的文旅地产和旅游知名度高的景区发展态势良好。“随着城市的不断扩张,在价格洼地时拿到的城郊土地,未来将有很大的增值空间。再加上旅游项目的精心打造,想不畅销都难。此外,随着大城市旅游资源的消耗,位于一线城市周边1-2小时左右的二线景观型城市也将成为文旅地产热点,像上海周边的杭州、广深周边的惠州、北京周边的秦皇岛等地,都是一线城市旅游效益的外溢。”中厚明德董事长岳凤娟讲到。这并不是说远郊旅游地产就没有价值。远郊地产尽管在交通的便利性方面不占优势,但其破局之处在于抢占稀缺景区资源,借助区域知名度带动项目知名度。正是由于认识到文旅地产的发展与旅游的发展有非常高的伴生性。所以,万达会在西双版纳布局、雅居乐会选择在海南布局。一段时间之后,景区服务设施的不断完善也将弥补传统文旅地产项目的配套短板。优秀的文旅地产离不开良好的区域运营。将一个区域催熟得到市场的普遍认可需要经历一个漫长的过程。因此,在短时间内很难有大幅度的升值。中厚明德董事长岳凤娟认为,漫长的开发周期,将使房企的资金链面临着巨大的压力。于是在面临旅游先行还是地产先行这个选择时,很多房企都会放弃追求最大升值空间,而选择地产先行,甚至不惜将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。恒大等开发商在项目一期不惜亏本快速去化。但这也只是权益之计,项目后期的持续推动一定与旅游运营成效密切相关,只有这个时候才能实现价值最大化。“理论上来讲,应该旅游先行,完善配套设施,改变周边环境,提升人气之后再进行地产开发,但是习惯赚快钱的房企,忍受不了这个漫长的等待。”中厚明德董事长岳凤娟讲到。上海李也文旅规划部负责人认为,有很多“聪明”的文旅地产项目都是依托传统的旅游景区进行开发,涌现出了海景系、雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的文旅地产项目。以期利用外部旅游资源,促使房地产物业升值,更快形成消费吸引力。由此可见,文旅地产的本质离不开“旅游”二字。
    2019年01月07日 阅读:2649
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    旅游发展之特色小镇发展模式

    随着新型城镇化建设的推进 ,全国各地特色小镇建设方兴未艾。特色小镇是解决我国城乡二元结构的重要一步,也是我国新型城镇化建设、推进大中小城镇协调发展的有机组成部分。旅游策划公司李也文旅通过对众多特色小镇的发展脉络进行整理认为特色小镇主要有四大发展模式:区位主导模式、产业主导模式、文化主导模式以及制度主导模式。区位主导模式:优越的环境、便利的交通以及完善的公共服务设施都是特色小镇所具有的宜居性特征。其中区位因素对小镇的影响主要体现在特色小镇的功能定位以及产业类型的选择上。国内著名的“萧山空港小镇”地处杭州空港经济区,其连接萧山国际机场与杭州中心城区。 当地政府利用这一地理位置优势,大力发展智慧物流,现已建成全球协同绿色智能的空港小镇。产业主导模式:产业是特色小镇发展的重要支撑,同时也是特色小镇的核心体现,摒弃“大而全” 追求“小而精”是小镇产业定位的基本要求。特色小镇主导产业明确,一般以技术密集型的新兴产业或较高产品附加值的第三产业为主,且其他产业均与主题产业相关。如杭州的基金小镇利用杭州财富资本高度集中的优势,以金融创新为主题大力发展金融服务,实现信息共享,接轨上海金融中心,吸引了国内外大量资金与人才,使得高端产业链出局规模。文化主导模式:文化具有独特性,因此是特色小镇“特”字的另一个体现,文化相对于产业更能成为小镇的名片。文化包括地方的独具特色的建筑、文化名人、传统工艺等有形的资源要素和风俗习惯、文化传统等无形的资源要素。这些资源要素都可以带动旅游业、特色产业、主题活动的发展。如日本的“越后妻有”政府通过引入当代艺术 ,举办“越后妻有文化艺术节”艺术家们和当地农民一起进行艺术创造,使得村庄重新充满活力。制度主导模式:我国的城镇化仍有巨大的空间和潜力,面对不同的时代条件以及我国小城镇的特殊性,特色小镇的发展需要科学的顶层设计。合理的政策是拓展发展空间激发创新的主要动力。如安徽小镇郝堂村专家通过植入一个内置金融体系,当地农民用自己的房屋、农田等进行抵押贷款。一方面农民获得自己生产生活的资金,另一方面政府利用整合的土地资源集体运作。由于是农民参股所以工作积极性特别高,内置金融体系的成果显著,小镇发展的十分迅速。
    2019年01月04日 阅读:2964
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    文旅地产营销痛点

    近年来,我国文旅地产发展迅猛,已经开始进入快速增长期。据国家旅游局统计数据显示,截至2017年底,我国文旅地产项目的数量已突破1万个。就目前而言,我国文旅地产项目自然资源依赖度较高,大部分文旅地产项目仍以山地、湖滨和滨海等自然资源作为产品卖点。针对文旅地产项目在营销上和传统住宅存在的巨大差异。李也文旅认为首先需要明确文旅地产痛点,方可对症下药。痛点一:客户体系极其复杂文旅地产与住宅地产最大的差别,就是客户体系特别复杂。对于文旅地产而言,游客并非重点客群;对于开发商而言,最重要的任务就是卖房子。即使是华侨城,在其收入构成中,景区经营赚回的收入也只是较小比例,重要来源依然是房产销售收入,因为其核心客户群体都是投资客。所以,文旅地产考虑的是投资客、游客、商家等比较综合的客户体系。痛点二:产品体系极其复杂营销是一个更大范围的概念,应考虑投资者营销、股东营销与消费者营销。文旅地产营销,客户容量永远是第一问题。但是,旅游地产项目在规划设计时,往往将此问题忽略。其复杂的客户群体,决定了与其对应的项目产品体系也是复杂的,有多少类客户就会有多少类产品。客户与产品的对位,才是文旅地产营销的关键解决之道。痛点三:品牌体系极其复杂“企业提供的是产品,客户购买的是品牌。”在营销上这是一个非常基本的道理。相对于住宅地产、商业地产,文旅地产品牌的重要程度会更甚。在文旅地产复杂的品牌体系中,核心是营销引擎的品牌,包括例如酒店品牌、企业品牌、媒体品牌等。品牌就是符号,符号需要口号,第一口号就是名称。所以,一个旅游项目是否有固有的旅游资源,是否能给人想象力,会显得十分重要。痛点四:项目规模普遍巨大如果地段不好,那体量一定要适度。规模巨大,意味着客户量无保障,推售有压力,产品定位会因为客户线长,而杂乱不堪。若是遇到这样的项目,该如何营销?——全盘思维+跨界思维+突破思维。整体来看,对于规模巨大的项目,流程正确是第一!应当定位、设计、开发先后有序;跨界合作,借力成熟品牌资源;投资客、度假客、商务客、自住客,突破客户容量瓶颈。痛点五:产品同质化严重文旅地产的非正常增长,导致产品同质化加重。从营销角度看,同质化随之带来的问题就是——缺乏卖点,品牌记忆缺失,客户认可度较低等。因此要保障项目定位在前,尽可能避免产品同质化。但是,如果产品既定,则要尽可能通过营销推广达到项目品牌差异化。李也文旅表示只有搞清楚文旅地产的这五大痛点,才能在行业全面调控的政策背景之下“逆势上行”,才能有效推动文旅地产快速良性发展。
    2019年01月03日 阅读:2697
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    文旅地产项目投资常见风险

    文旅地产其实在国内由来已久,但是想要经营成功却很不容易。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为国内的文旅地产现状,名义上是以文旅为主,而实际上盯的还是住宅用地,所谓“投资是否赚钱,70%靠拿地”就是指在土地获取时,政府能否给予足够多的住宅用地予以平衡项目投入。那么无论是哪家国内开发商进行投入开发,事先必须对能够给予的住宅用地规模进行核算评估。这个概念是风控上的大概念,脱离了土地规模平衡,以国内文旅地产开发商的运营能力现状是几乎没有能够生存下来的。所以在先期的上会过程中,作为风控、法务人员务必要对此予以高度重视,必须在前期对此进行提示,以避免后期不断出现的现实惨况。其次鉴于文旅地产用地大部分位于郊区,多数情况下会存在使用农用地的情形。为避免歧义,农用地的定义是指【中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)】中所述。以该版标准中的农用地在使用时,常常会产生先行土地流转其经营使用权,在获得使用权后方可使用进行文旅地产开发。 2017年我国土地承包法修正案草案已提请十二届全国人大常委会第三十次会议初次审议。草案明确,国家依法保护农村土地承包关系稳定并长久不变,为给予农民稳定的土地承包经营预期,耕地承包期届满后再延长三十年。此次土地承包法修改的主要内容,包括所有权、承包权、经营权“三权分置”,稳定农村土地承包关系并长久不变,土地经营权入股,维护进城务工和落户农民的土地承包权益等七方面内容。虽然是草案,但是其中这个“三权分置”值得各位密切关注,所谓三权分置是指形成所有权、承包权、经营权三权分置,经营权流转的格局。即:所有权仍归村集体,承包权仍归农民个人,使用权可以由使用人进行占有、使用、收益,这对于文旅地产来说是非常重要的。三权分置实质是在一种逻辑层面概念,目的是为了盘活农业土地又不触碰法律基础的变通方式。三权分置被誉为文旅地产重大制度创新,从理论上为农业土地流转建立了制度基础。但是在实践中仍需检验论证。在此进行叙述,是为了各位有一个思想准备,一旦该草案通过,土地的使用将迎来重大突破。届时文旅地产商应当着重关注四个问题:首先是地上物权属关系的界定,其次是集体土地上市渠道如何解决,再次是集体土地使用年限如何界定,最后是集体土地利益分配。在文旅地产投资中,往往土地上会有林地,首先对于土地上的林地属性应当进行确认,尤其是生态公益林,是国家级还是地方级,是特殊公益生态林还是重点生态公益林。这种林地通常不能改变用途、不可移植、变更,甚至不可使用,而地方政府在出让土地时往往对该林地的性质不会说清,实践中大量的文旅地产开发商在接手后处于被动状态,无法开发利用,甚至要变更项目布局和动线,造成了开发成本的激增。
    2019年01月02日 阅读:2649
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    文旅地产的战略突破

    那如何抢占文旅产业先机,文旅产业如何与地产结合,中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人指出文旅地产的核心竞争力和战略方向就是“找魂“,基于城市高度、文化高度、生态高度的结合,寻找项目最长的长板。在文旅地产方面,任何开发企业必须首先“下接市场”,结合自身条件和项目的现实基础,在积极相关项目先进开经验式的同时,寻找适合的开发产品、业态配置、开发模式、资源整合,开创自身的文旅地产开发运营模式;其次“上通官场”,在今天中国做企业,不光是要懂市场,还要懂官场,要关注政治,要发挥政府的全局把控和宏观调控能力,内外一起发力,为文旅地产项目的发展保驾护航并提供相应支持。包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。跳好“市长”和“市场”双人舞,搭建“政府”与“企业/投资者” 合作桥梁。文旅地产开发是一个综合的系统工程,无论政府、企业在招商和寻找合作伙伴,还是要进入文旅地产的企业,必须要具备“三力”,即“心力、能力、实力”三方面的支撑力。其次,随着消费者口味的不断提高,打造一个成功的休闲产品光有钱是不够的,还必须有打造精品的能力,必须要懂这个行道,要有做精细产品的能力;同时在有明确的战略方向的同时,具备一流的操作能力,包括执行力和整合全球资源的能力。另外,今天做文旅地产都必须有相当大的投入,有没有持续的投资能力是关键,所以企业必须要有相当的实力。先规划后建设已经成为文旅地产开发的行业标准和规定动作。但很多项目的失败恰恰是因为策划的缺位,缺少一枝独秀的找魂、两场结合的统筹、三力要素的研判。其次, 是通过规划对策划既定的思路进行定量化,将产品按照专业的技术规范和要求,进行空间落地和设计,有了策划之后,这时的规划就有神了,有魂了,有个性化了。一个成功的文旅地产项目还应具备概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链、整合为网这五位一体思维,通过它们的有机结合,既保证项目的近期的成功,又可以获得持续的发展。第一,概念为王,通过对生态、文态、业态、形态的提炼,凝练形成项目和产品的独特概念,成为核心新引力。第二,休闲为体,不同于常规地产,文旅地产需要配置大量的休闲设施,营造休闲的环境和氛围,成为让游客呆得下、呆的久的主要法宝。第三,文化为魂,文化是点亮旅游地产的灵魂,通过文化符号、文化演艺、文化特色的体验,为文旅地产形成独特的标签。第四,产业为链,通过“销售住宅+经营商业+游客活动的业态共生、人群共享,形成完善的产业链条,甚至可以打通一二三产业关系,形成联动组合,从而设计成为一个共生的平台。第五,整合为网,这是一个跨界与整合的时代,只要与文旅地产生态圈相关联的,都可以大力整合,通过整合不断了解其实质,并最终会选择价值取向高的部分自己来做,从而积淀自己的品牌,在未来,拼的不仅仅是智力、实力,还有整合力。
    2018年12月29日 阅读:2697
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    互联网时代的景区营销五大策略

    在古都名城西安抖音对于其景区营销的传播影响力起到了至关重要的作用。可谓是随手一拍获赞百万。作为短视频流量指望的抖音已经在西安如火如荼的占领了西安景区营销的制高点。并且在2018年4月9日,抖音在西安举行了一场发布会,主题是“从西安出发,向全世界讲好中国故事”。这是城市宣传与互联网产品融合的非常重要的一个标志。依托互联网进行景区营销,将成为未来旅游景区营销的重要发展趋势。当代的旅游消费主力军是80后甚至到了00后,因此传统的景区营销模式已不再发挥自己的作用,转而是移动互联网时代所带来的一次又一次的惊喜与热浪。新媒体、新渠道的传播媒介,成为时下景区营销的重要思考课题。关于互联网时代的景区营销五大策略,中国知名文旅机构上海李也文旅相关负责人认为针对互联网时代旅游消费的特征,旅游景区可以通过以下几个方面帮助景区营销提质增效。媒介的立体化:营销媒介的选择是保证营销效果的关键环节。目前,在互联网背景下,传统的广播、电视、电影、报纸、杂志受到网络媒体的冲击,市场份额在逐渐减小,但由于传统媒体的特殊优势,互联网并不能在短期内将其彻底取代。景区营销的过程中,一方面要利用好传统媒体,发挥影视媒体的高传递性、杂志媒体的高保留性、广播媒体的特定受众、图书和纪录片的特定影响力。另一方面要利用好互联网平台,包括搜索引擎传播,即时通讯软件传播,微博、微信传播,网络论坛传播,数字地图传播,虚拟形象传播等新兴的互联网工具,实现景区营销媒介的立体化。形象个性化:尽管目前我国旅游发展迅猛,但暴露出来的问题也很多。近来,出境旅游高速发展,大陆游客到日本等地“爆买”的现象值得我们深思。其中重要的原因之一,在于目前的旅游产品难以满足游客的新需求,太多雷同的“古镇”、“乐园”陆续面市,却往往缺乏独特风格、缺乏精细服务,这些旅游产品替代性强,竞争激烈,一定程度上给游客带来了审美疲劳。要实现旅游景区形象的个性化,可以利用互联网“众筹”各方智慧,找到一些闪光点;也可以利用大数据技术,通过关键词筛选,找出游客过去对景区营销的突出印象进行重点强化。对象精准化:作为一个旅游景区,几乎不可能满足所有类型旅游者的需求,就要求景区必须要对游客进行筛选,找出理想的景区营销对象进行精准营销。经过对游客的年龄结构、出游目的、客源区域分析。之后,就首先要对营销对象“定位”,确定最重要的目标客群;然后是对旅游产品“定价”;最后就可以采用以互联网为主的多种营销媒介针对目标客源展开“定制”式的精准营销。这里说的“定制”,是从通过营销唤起游客需求开始,一直到游客体验结束的过程,也是当前国内旅游还有很大提升空间的一个方面。以社交媒体为载体,以大数据为指导的景区营销、市场推广、产品口碑分析、用户意见收集分析正成为不同行业领域的应用热点和趋势。信息化时代,旅游消费者在消费之前往往会在网络上进行广泛的信息搜索,互联网已经成为了游客和游客之间沟通信息的主要途径。旅游口碑能提供有关旅游产品较为准确的信息,能降低游客预期和实际体验中的差距,可以降低旅游消费中的风险,并有助于促进潜在游客做出消费决策。
    2018年12月28日 阅读:3029
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特色小镇的灵魂是产业,不是旅游,更不是地产

特色小镇的灵魂是产业,不是旅游,更不是地产[也说旅游]

2019/01/17

中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,中国特色小镇的产业发展,一定要去占领产业链的高端环节,不能按照城镇体系的分工,就给中心城市做配套,承接中心城区淘汰出来的落后产能。如果这样做,那特色小镇建设就失去了意义。现在特色小镇建设在旅游方面做的比较多,而对产业的关注则明显不足。有一些名义上叫产业的,本质上还是旅游。比如健康养生、会议培训、婚纱摄影、手工艺品生产和体验之类的,从产业分类的角度来看,都属于大旅游产业或者叫“旅游+”产业的范围,属于旅游业的衍生或配套服务。对于特色小镇来说产业和旅游真正融合发展得比较好的案例,国外也有,比如丹麦的比隆镇,这里是世界第五大玩具厂商乐高公司的总部所在地,它的主导产业本来是玩具设计和制造,但后来政府和乐高公司联合开发了乐高乐园项目,建了乐高微缩景观和游乐园,很受游客欢迎,现在已经成为欧洲著名的游乐目的地。这算是产业和旅游双轮驱动了。但这种特色小镇案例并不多,乐高公司的产品——玩具跟旅游休闲还算是相关性很高的,所以才能成功。大多数认为特色小镇要产业和旅游双轮驱动的人,实际上的混淆了两对概念。第一对是“大旅游”和产业的概念。这一点前面已经区分过了。发展旅游的同时搞点健康养生、民俗工艺品制作、会议培训只能算旅游业的深化或者旅游产业链的延伸,不能算“旅游和产业双轮驱动”。第二对容易被混淆的就是旅游休闲和宜居宜业的概念。适合旅游的地方不一定宜居,宜居的地方不一定适合旅游。旅游是“游”,是外来游客的流动,从观光旅游到休闲旅游再到会议养生等“大旅游”,可以延长游客在某一景区的停留时间,但总体而言都还是短期停留。统计意义上一般把在一个地区停留六个月以内的叫流动人口,超过六个月的才叫常住人口,没有什么旅游项目能让游客在一个地区停留这么长的时间。旅游的核心是消费,尽可能的吸引有“财”的人来流动消费,花完钱就走人;产业发展的核心的生产,是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业,长期定居。二者发展路径截然不同,所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。要把特色小镇建设的漂漂亮亮、舒适宜居,生产空间和生活空间、生态环境相互融合。为了达到这个目的,借用一些3A景区的标准。这样的出发点当然是对的。但3A级景区标准是为了旅游而设立的,除了多出来一些特色小镇不必要的标准以外,还少了很多应该有的宜居的标准。前面讲了,特色小镇要吸引高级人才,一定要舒适宜居,宜居和宜游的标准差别很多。宜游主要是景观和短期体验,宜居则要求医疗、子女教育、社区文体设施、交际空间等立足于长期生活的的设施,这些东西,在3A级景区标准里面又是找不到的。所以,为了促进特色小镇生产、生活、生态的融合,硬拉一个3A景区标准来对标,我认为存在着目标和手段的错位。

文旅地产“去地产化“发展已是大势所趋

文旅地产“去地产化“发展已是大势所趋[也说旅游]

2019/01/16

在传统房地产走过黄金十年之后,各大房企正积极寻求转型,纷纷把目光转向文旅地产,一时间文旅地产风头无二。据统计,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域,但在实施过程中,文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头,披着文旅的皮,却依然用地产思维做文旅地产,这种混乱的方式不管是旅游还是房地产都不可能存活。根据普华永道和睿意德联合发布的《2017年中国文旅地产数据解读》,截至目前,我国文旅地产经历了三个发展阶段:野蛮生长时代(2012-2014):该阶段是疯狂发展时期,年均新增项目近2200个,平均增速达83%,但质量低下,同质化严重;开发低潮,转折年(2015):该阶段是低潮时期,由于之前市场上的盲目跟风、市场存量过高,导致文旅地产开发陷入低潮,2015年增速大幅回落至9%。低潮往往意味着新的机会,也是在这一年我国文旅地产行业集中度正在上升,行业洗牌调整正逐步拉开序幕。增速回升,再出发(2016):理性发展,预计未来,一批实力雄厚且真正坚持深耕文旅地产的开发企业将成为行业主流,他们可通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目,从而实现规模化、产业化的发展。从以上三大阶段不难看出,我国文旅地产的发展已逐渐回归旅游本质,“去地产化“是大势所趋。文旅地产,顾名思义,是文化产业、旅游产业、房地产业三者相互融合。相比于房地产项目,文旅项目往往是投资高、周转慢、见效时间长,因此,许多房地产企业打着文旅的幌子,实际上依旧卖着房子快速变现。事实上,文旅地产和传统地产完全是两种不同的思维模式,用传统思维做文旅地产——必死无疑!文旅地产“去地产化“发展,并不是完全的把地产归零,实际上,地产是不可去掉的。“去地产化“是通过一种全新的模式,让文旅和地产更好的融合,创造更多元的收入。迪士尼就是通过“区域综合开发+IP产业链模式”实现多元收入。文旅地产未来不再是简单的“卖房子”,不再是以销售房子为导向,而是实现从开发土地、建设住宅,到经营旅游物业和商业物业,乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式,使得企业可以取得综合性、多元性、跨领域复合效益。李也文旅认为,文旅地产的“去地产化“发展必须要跳出传统卖房子的思维模式,打破房地产思维,转而去寻求门票收益、二次消费收益、相关配套产业收益等多元的盈利模式。文旅地产转型升级,去地产化方向明确,多元化发展成为常态。随着未来文旅产业的进一步发展和地产的变革,文旅地产将开启房地产行业的又一个黄金十年,房地产企业更应该抓住这一机遇,在新的浪潮实现转型升级,真正实现文旅地产大发展。

旅游地产内容为王

旅游地产内容为王[也说旅游]

2019/01/15

房地产市场的走势日渐低迷,无论是实力雄厚的大开发商还是盘踞小城的微型企业都处于徘徊观望的状态,此时我国旅游业的崛地而起使各大厂商瞄准了旅游地产的市场,重新找到生机。据统计,今年上半年,全国完成旅游投资3018亿元,其中旅游地产投资1032亿元,约占旅游总投资的1/3。万达、恒大、碧桂园等标杆房企也在积极试水和布局旅游地产,但旅游地产是房地产开发的最高境界,对于缺乏经验的房企贸然进入市场会面临相当大的风险。中国知名文旅机构—上海李也文旅相关负责人认为,旅游地产开发要成功的必备条件有三点。其一,选址地需要拥有独特的旅游度假资源。因为有些旅游资源只是适合做观光旅游但做不了旅游地产,比如黄山、贵州、华山、巴黎等等,这些地方的资源非常好,但不宜做旅游地产。一方面观光型的地方通常有比较极端的气候,交通不方便,另外缺乏人文氛围。这些拥有观光型资源的地方,更适合到酒店住上几天。而只有长线度假型的资源才适合打造旅游地产,比如云南、海南、青岛、珠海等城市,不仅有山、水、空气等丰富的自然资源,也有比较好的人文环境。其二,除了旅游资源外,配套也要跟上。如果只有自然资源,而配套设施没有跟上,那就容易沦为空。其三,交通便利。人们要的不是科学家探险般的折腾,而是闲适和享受,交通上的不便利必然使旅游地产项目的价值大打折扣,包括万达长白山项目也遇到这个问题。除了自然资源支撑的旅游地产外,将主题公园式的文化旅游景点与房地产开发相结合,这也是未来旅游地产发展的重要方向。而旅游地产在未来趋势更要强化使用价值、内容为王、主题开发是三个方面。首先,弱化投资价值,强化使用价值。要实用,业主能在这里吃喝玩乐,可以将来这里度假作为生活的一部分,这样客户就愿意来。很多的旅游项目第一期卖得非常火,第二期也是日光盘,卖到后面就卖不动了。很大的原因是业主的入住率很低,大家都不去住,因为只关注投资,缺乏配套,没有东西可以玩。客户不去,项目配套越经营不下去,这样就会陷入恶性循环。其次,旅游地产必须要有内容。旅游地产仍然是一个比较难做的地产项目,它不单单只是盖房子,谈成本、谈成本控制,它必须要有内容,包括生活内容、娱乐内容、休闲内容、旅游内容,而且这个内容要有机地组合起来,才能够形成一个对他来说的经常性吸引力,这样才能让他产生需求。 旅游地产或将在未来几年迎来新的爆发期,未来旅游地产应该做好逻辑修正,传统的开发模式已经彻底失效,旅游地产一定要秉持“先旅游后地产”的开发思路。其次,旅游地产不能只是提供给业主一处房子 ,还必须要做场所和内容,要让业主除了能在那里住、吃、喝、玩,还能看到未来在这里的生活。最后,在体验经济时代,度假项目应该是一个美好生活的服务商。提供的房子不是重点,重要的是能否提供独特的体验和服务。

浅析旅游地产的开发模式

浅析旅游地产的开发模式[也说旅游]

2019/01/14

对于旅游地产的概念,我们可以这样概括:依托周边丰富的旅游资源而建的、区别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,称为旅游地产。比较一般的住宅,旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的完美联姻,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。李也文旅认为,旅游地产并非旅游加地产的简单组合,而是通过房地产业与休闲度假产业相结合,通过产业与资源的整合,空间与空间的重组,产品与营销的创新等一系列战略调整,所产生的一种全新的产业模式,全新的人居生活模式,全新的产品消费模式。李也文旅凭借十多年的行业实践经验,目前国内能见到的相对成熟的旅游地产开发模式,可以归纳为四种:一、 景区依托型景区依托型开发模式是指依托大型旅游景区在市场上的知名度,以地方的原生态特色展示,以景区游客为主要的目标市场,开发中较多地保存着乡村的原生状态,发展与景区配套的购物、住宿、休闲、餐饮等服务项目,并融入一些乡情民俗活动,满足具有文化情结、回归自然和崇尚经济型消费观念游客的需求。代表案例就是古北水镇中的龙湖·长城源著项目。不同于传统旅游地产,在长城源著项目中,龙湖实行“景区环境+城市设施”并存的开发模式,依据长城脚下的自然资源和特色文化元素,加强景区配套设施和服务产业的建设,通过旅游项目带动地产开发,同时地产开发也反哺旅游业。二、 度假酒店型度假酒店型开发模式是指与地产开发相结合的酒店建设,带有明显的目的性,以发展旅游为目的,让旅游成为项目的触媒和催化剂来带动后续的地产开发。度假酒店,解决的是旅游度假最首位的住宿问题,其在其他三个模式中也常常包含。但不同于传统综合体开发的盈利模式,这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口,这类度假产品的赢利点更多在于产业链各个端点的交易,实现独立生存发展。代表案例就是悦榕成都乐古浪项目。悦榕成都乐古浪项目号称千亩大盘,除了悦榕庄、悦椿酒店入驻之外,还规划了一些高层住宅项目,试图打造一个具有本地特色的大型高端旅游度假村。三、 主题公园型在中国,主题游乐型旅游地产模式诞生于二十世纪八九十年代,用主题公园带动配套商业和地产项目是这一模式的主要做法。这种模式曾经一度深受地方政府欢迎,低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。代表案例就是芜湖方特欢乐世界项目。芜湖方特欢乐世界坐落于安徽省芜湖市芜湖长江大桥开发区,是中国目前规模最大的第四代主题公园。芜湖方特欢乐世界由阳光广场、方特欢乐大道、渔人码头、太空世界、神秘河谷、维苏威火山、失落帝国、精灵山谷、西部传奇、恐龙半岛、海螺湾、嘟噜嘟比农庄、儿童王国、水世界、火流星等15个主题项目区组成。四、 特色小镇型目前在国内旅游界,文旅小镇是热门的发展方向之一。参与到这股热潮中的不仅有历史悠久、文化深厚的古村、古镇,也有各种主题的“人造小镇”。古村、古镇,大多是在原有古村镇的基础之上进行旅游开发一些地产;而“人造小镇”是指,开发商看中文旅小镇的发展方向,结合当地的环境与资源,以文旅地产项目“造镇”,进行创新开发。代表案例就是杭州宋城项目。宋城旅游景区位于西湖风景区西南,北依五云山、南濒钱塘江,是中国最大的宋文化主题公园,由杭州宋城旅游发展股份有限公司投资兴建。宋代(公元九百六十至一千二百七十九年)是中国封建社会发展成熟的朝代,其经济、科技、文化的发展在当时居世界领先地位。宋城就是反映两宋文化内涵的杭州第一个主题公园,它主要分为:《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区、金明池、宋城大剧院部分。

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