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    我眼里的裸心谷,“吹”出来的

    裸心谷,被评为《时代周刊》中国50个必去的地方之一。距离长三角这样的大城市群比较近,莫干山自从民国时期,就成为上海租界达官贵人和老外的避暑地,现在的老外也很热衷在此度假,使得莫干山这里洋溢着一股洋气的氛围。 老板高天成是南非人,他把非洲司空见惯的野奢酒店的作法搬到了莫干山,给长三角带来一股异域感觉,和其他酒店产生较强的差异。但是这里并没有非洲野奢酒店天然的资源条件,硬件细节水平相差太多,野奢的感觉大打折扣,裸心谷在做一个山寨版的非洲野奢酒店。但房价高的离谱,普通的夯土木屋为2000-3000元,树顶别墅为6500-16000元不等,整个酒店都散发着“铜臭味”,住过的朋友都大呼性价比极低。裸心谷的国际营销做的很好,在国外投一分钱的广告费,会因国内媒体争相报道在国内带来十块钱的推广效果。裸心谷在国外的杂志投放的广告被国内的媒体吹捧,在老外中做出名,再转为内销,因此一波一波的国内房地产、建筑设计公司前来入住、考察,造成了门庭若市的现象。裸心谷确有过人之处,但是真的还没有到趋之若鹜的地步,过度营销造成的假象给市场带来的副作用是很大的,会对未来的旅游开发商带来一定的误导。我认为裸心谷只是旅游市场发展过程中的一个阶段性产物,并不是未来一个主流发展趋势,所以模仿还需谨慎,投资还是要回归理性。
    2018年04月28日 阅读:3654
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    他拉着我的手说,“兄弟,救我”

    我在沿海地区有这样一个项目,客户是地产老板接手了一个几十万方处于建设期的旅游地产项目准备大展拳脚。可是因为他惯性的地产思维,将房产销售作为第一目的,而忽视了旅游的开发,结果投了数十亿钱下去,盖出来的房子一年只售出了十几套,项目已进展过半,政府不支持,资金收不回,资金链崩溃,生死一线,进退两难。在旅游综合体盛行的开发趋势下,大规模开发的模式使得旅游地产更显“资金饥渴”。旅游地产的潜在价值难以评估,我正式提案之前,项目地各部门的所有工作都已经暂停,大家都在等待着一个全新的思路。整个集团都在关注这次的方案提报,“暂时放弃地产,全面着力旅游”是我提出的唯一的出路。接手这样的旅游地产项目策划操盘,“受任于败军之际,奉命于危难之间”。砸了自己的招牌事小,整个项目命悬一线,没有第二次重来的机会。“烫手的山芋”本该弃之不理,但想起那晚,客户拉着我的手说“兄弟,救我”,毫无保留,完全信任。就为了这份信任,这个项目我拿下了。如今,他们做到了,开园80天,游客量突破百万。旅游人气反哺地产,整个项目活了。
    2018年04月28日 阅读:3641
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    这是我遇到的最感人的客户

    十年的旅游业生涯,我遇到过形形色色的旅游开发商,大部分都是因为近几年旅游形式大好,想“借着东风”开发旅游项目赚点钱,但是有一位客户让我感动至深。说起云丘山的张连水董事长,临汾一带,知者甚多。对他来说,煤焦的昨天是辉煌的,今天也是欣慰的,就算真的有一天,没有煤炭再挖了,他也完全可以不理世事,坐享荣华富贵。但是张连水的过人之处就在于他比一般“煤老板”想得更深,做得更远。他说:“我做了20多年的黑色产业,都是在汲取,我拿了这个社会太多。我想打造一个“绿色工厂”回馈社会,改变家乡的生态环境,造福百姓,帮助群众脱贫致富。就这样,“开发云丘山”的想法诞生了。在他的旅游项目中,有关社会和公益的占到78.5%,直接解决开发区内2个村、2200多口人的就业、生活问题。他自己掏钱为山区同胞修路,通电、供水,造学校。在他的“旅游蓝图”中,贫困的山区被打造成了“山中仙境”,颠覆了山民们的生活质量。“我想好了,我的养老,就定在云丘山。”他说。他把自己的晚年郑重地托付给他为之倾心施爱的云丘山,他的情怀,他的社会责任感深深地令我折服。这境界,正是我们身为旅游人应该持有的“本心”!
    2018年04月28日 阅读:3631
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    真相:丁旺财稀的民宿产业

    近年来,旅游的发展催生了民宿的发展,旅游的热潮让民宿成为了市场的热词,同时也受到越来越多的关注,但什么是民宿的完美标准?未来的民宿又将何去何从?现在,这些问题谁都无法回答。全国各地的民宿产品五花八门,服务质量参差不齐。国内民宿商户现在有大约三十万户,经营者之多,而且每年还以非常快的速度增长。网上的热门民宿已经被炒到3000元一晚,依然是“一房难求” 。如此奢侈,让众多五星级酒店也自叹不如。一夜之间,民宿产业“沸腾”了。然而,风口上的“民宿”真的赚得“盆满钵盈”吗?恐怕真相并不尽如人意。目前,我国民宿的平均入住率只有30%左右,即便这个数字提升到50%,根据正在经营的民宿整体情况来看,依靠住宿和餐饮依旧很难收回成本。缺乏多元化的盈利模式,使大部分的民宿看似“人丁兴旺”, 但却收入微薄,年终结算只得到两个字——亏本,一年都“瞎忙活”了。民宿的文化、特色体验确实能够吸引很多游客,把体验民宿当做旅游目的而非旅游配套的游客也日益增多。但是民宿竞争日益激烈,产品业态过于单一,盈利能力又严重缺乏,所以对于普通投资者,“凑热闹”也许不是一个好的途径。如何打造自己的特色,从激烈的民宿业竞争中脱颖而出,并拓展民宿产业链,丰富游客的旅游体验,提升自身盈利能力,或许是每个民宿业者和投资人目前最该思考的问题吧。
    2018年04月28日 阅读:3612
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    多么痛的领悟:7年投8亿,还是大工地

     近年来,旅游行业大力发展,开发商开始扎堆搞旅游开发,大肆圈地,“信誓旦旦”地欲成为“旅游界大佬”。但真的拿下一个项目后,却不知从何下手,像无头苍蝇一样,一筹莫展,最终兵败如山倒。 我遇到过这样一个项目,前期信誓旦旦的的谈判、热热闹闹的开工、信心满满的投资,7年投入了8个亿现金,到现在还是一片大工地。产品如何落地?游客为什么来?从哪里来?开业如何运营?投资如何回报?这些问题实实在在地摆在了面前,却无从下手。究其根本原因就在于:项目缺乏切实可行的指导方案,前期投入大量的时间和资金用于项目的基础设施建设,没有把握好开发节奏,导致耗费大量金钱,项目却还未成形。 当下,旅游开发前景虽好,但是开发目光短浅,重产品轻理念,重利益轻文化,导致了项目在长久的开发建设过程中,缺乏主线和精神纲领,因此“胎死腹中”和“狗尾续貂”的现象屡见不鲜。项目不是建设出来就大功告成了,有钱也不是这样花的!希望开发商们能吸取教训,深刻领悟!旅游开发是耗时、耗钱的开发项目,如果开发商们没有充分的做好前期准备,没有确定既具理念性又具指导性的落实项目方案,投入那么多时间和金钱都是瞎耽误功夫! 
    2018年04月28日 阅读:3192
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    需要英雄的旅游业“江湖”

     朋友问我,你认为的当前中国旅游行业是什么样的?我小思片刻,回了他两个字“江湖”。“江湖”上有个兼具讽刺与幽默的说法——“少壮不努力,老大做旅游”,我认为正是“江湖文化”造就了旅游业的独特与魅力。但“成也萧何,败也萧何”,江湖气息也制约着某些旅游企业向着更大更综合的方向发展。  随着经济飞速发展,旅行社、本土饭店、特色餐馆、旅游商店、交通公司、旅游景区、娱乐场所等相关旅游企业随之应运而生,但是迅速发展中,却缺乏有效的监督管理体制。近年来,青岛“天价虾”事件、丽江“酒托”事件、“低价旅游团宰客”等行为让旅游业蒙了不少灰。这些无知之辈因小利而毁前程,在封闭的“小江湖”内,以本土即是无敌、有我就是天下的狂妄心态,进行宰客、骗客、捆绑消费。而殊不知,所谓江湖,皆是由这一个“小江湖”组成。小江湖的乱终将造成大江湖的动荡。而此时,则需要英雄来杀出重围,终结这场动乱,制定江湖新秩序。 没有英雄的江湖只能沦为混混群殴的场所,难登大雅之堂。但英雄的出现又谈何容易? 旅游业的江湖风雨数十载,又将由谁来统一? 
    2018年04月28日 阅读:4135
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    我在贵州等你

      前段时间,一篇微信文章——《如果没有贵州,中国旅游界将失掉半壁江山》传遍了整个朋友圈。一个爱旅行的朋友留言说:“乍一看,好像是标题党所为;打开一瞧,名副其实……”贵州于我而言更像是一个熟悉老朋友,这篇文章就像是一个开关一样,触动了我对贵州旅游发展的进一步思考。“天无三日晴,地无三里平”、“蜀道难,难于上青天,黔道更难”在世人眼中,黔地交通问题突出,经济欠发展,旅游欠开发,游客到这里,除了享受简单的“吃”和“看”外,其他方面“有钱也花不出”……贵州不知何时起被贴上“落后”的标签,虽“天生丽质”,却给游客留下一种“不可不来,不可再来”的印象,旅游发展一度处在“有人气,无商气;有客流,缺商流”的尴尬境地。 但“塞翁失马,焉知非福”,在中国特色化的旅游背景下,因为落后,贵州躲过了一次次“先开发,后修补”追赶现代化的浪潮,保持着较为原始的生态环境;因为落后,贵州省去了很多“试错”的过程,减少了“摸石头过河”的成本。贵州巧借“他山之石”,实现了跨越式发展。我们见证了贵州从“养在深闺待人识”到“天下谁人不识君”的华丽转身。贵州作为中国最具潜力、最具代表性的世界级旅游目的地,必将厚积薄发,像一匹冲出西南的黑马一样,代表中国冲向世界。 
    2018年04月28日 阅读:3946
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乡村旅游出路在哪

乡村旅游出路在哪[也说旅游]

2019/07/18

乡村旅游是以旅游度假为宗旨,以村庄野外为空间,以人文无干扰、生态无破坏、以游居和野行为特色的村野旅游形式。随着乡村旅游的迅速发展,近几年围绕乡村旅游提出很多原创新概念和新理论,如野行、游居、诗意栖居、场景时代等。随着乡村旅游的逐步火热,全国各地也出现了特色的乡村旅游发展模式。大致可分为五大模式。模式一:村集体组织带动模式回顾和总结袁家村的发展历程、创业思路和基本经验,概括起来主要有以下几点:①以支部为核心,以村民为主体;②调节收入分配,实现共同富裕;③以乡村旅游为突破口,打造农民创业平台;④以创新谋发展,以共享促和谐;⑤以三产带二产促一产,实现三产融合发展;⑥弘扬优良传统,淳厚乡风民俗。模式二:外部资金撬动模式山东临沂竹泉村在开发之初,秉承“先保护、后开发”的原则,确定了建设新村,腾空古村的“一古一新”理念。竹泉村以沂蒙古村生态环境和民俗系统为资源优势和文化特色,打造沂蒙特色显著、泉乡个性凸显、竹乡景观诱人、农家风情留人的,融体验、度假、休闲和观光功能于一体的沂蒙山乡综合性旅居目的地。模式三:田园综合体模式安吉县鲁家村为发展乡村旅游,在2013 年花费 300 万元高标准制定村庄发展规划,通过规划进行招商,通过和企业组建“公司+村+家庭农场”的村庄经济开发模式,启动了全国首个家庭农场集聚区和示范区建设,将美丽乡村田园综合体“有农有牧,有景有致,有山有水,各具特色”的独特魅力呈现给世人。模式四:村集体与社会资本共同撬动模式河南新郑市泰山村以“林业立村、生态富村、旅游活村、文化强村”思路,并结合黄帝文化底蕴深厚的优势发展乡村旅游。2007年,在外经商多年的乔宗旺回村担任村党支部书记,他带领村民不等不靠,利用紧靠自身区位优势和黄帝文化的品牌优势,按照“一村一品、一村一景、一村一产业”方案打造特色乡村旅游村。模式五:传统文化复兴模式日本的合掌村拥有完整的观光产业链。首先,合掌村资源丰富,除了有荻町、寺庙、美术馆外,还有一条长 1 公里的庄川河,运用这些旅游资源开发了乡村旅游观光产业。其次,合掌村以造建筑见长,来此住民宿可以感受农村朴实与温馨的生活环境,聆听主人讲述当地的风土人情,体会久违的宁静和安逸。最后合掌村节日众多,为活跃气氛,打造了亮灯节、浊酒节、以及消防演习日等节庆活动。李也文旅认为乡村旅游虽然市场前景广阔,但是各个村落应结合自身实际情况,有规划有步骤的发展乡村旅游。

景区营销隐藏的秘籍宝典

景区营销隐藏的秘籍宝典[也说旅游]

2019/07/17

中国的市场营销在20多年里取得了跳跃式的发展,并经历了以大众营销为核心的营销1.0时代;以分众营销为核心的营销2.0时代;进入21世纪,一种全新的营销浪潮席卷而来,在新的市场环境中,营销传播不再像以前一样单纯地追求对消费者进行信息灌输,而是以媒体的创新,内容的创新、传播沟通方式的创新去征服目标受众,营销界将这种新的营销传播浪潮阶段命名为以创意营销的为核心的营销3.0时代。营销3.0时代带来之后,景区营销应该如何顺应潮流,开展创意营销传播?开创旅游主题游戏的景区营销首先,旅游主题游戏的景区营销是指创新性地将景区营销推广与网络游戏有机结合起来,以景区的特色旅游资源为背景,通过展现景区内各具特色的旅游景点和人文文化,创造一个游戏中旅游,旅游中游戏的虚拟与现实相结合的全新游戏,并借助该游戏开展景区营销工作。创意要点主要是使景区的目标受众在游戏、娱乐中能够通过个性化的创意,表达自己对景区品牌的理解和诠释,同时通过网络间的互动将品牌或产品所要表达的信息传播开来,从而加深受众对景区品牌和旅游产品内涵的理解,吸引受众的好奇心和出游欲望,从而使景区品牌或产品的营销效果最大化。目前,中国网络游戏的用户群年龄主要集中在18-32岁,以年轻学生和白领为主,中国网络游戏的用户正在向高年龄段扩散。另外,女性玩家的增长非常明显,已经达到20%的比例,可以预见,景区旅游主题游戏作为一种互动性强、娱乐性高的营销方式,必然受到很多有实力景区的青睐,成为一种重要的景区营销新策略。大型的世界自然和文化遗产景、大型旅游度假区可以使用这种营销手段。景区营销手段和网络研发公司合作可以采取以下新的方式;搜索引擎营销、线上线下活动营销、影院新媒体营销、泛娱乐营销等。巧借网络视频营销实现景区品牌营销立体传播快速征服目标游客1、与视频网站合作在视频网站设立某景区视频专栏或专页。2、精心策划,联合推广与知名视频网站合作举办区域或全国性的景区旅游视频制作大赛。3、运用景区实时视频业务平台,实现“身在其境”营销效果以现场直播技术手段,通过有线或无线互联网,真实、实时、全面地向游客展示旅游景区、城市风貌,以及吃、住、行、游、购、娱等全方位的旅游资讯。游客通过电脑、手机等终端以IE浏览方式访问景区自有门户网站,就可以实时便捷观看,从而实现让游客身在其境的营销效果。重视微博做成景区营销品牌进入景区品牌的口碑传播新时代1、景区在知名网站设立自己的官方微博景区在知名网站设立自己的官方微博,并有专业人士负责微博维护,每日发布最新消息,并与博友进行互动。景区可以与其他景区合作,开通集体微博。2、重视策划和宣传推广,扩大官方微博的知名度景区官方微博必须与知名网络媒体合作,通过一系列新媒体策划营销活动如与名人或名人微博的互动活动、特殊事件营销等活动,促进景区官方微博在业内的知名度。3、主动出击运用微博精心策划组织各种活动,并做好后续利用媒介的服务保障工作。4、重视微博营销的后续服务和游客的体验质量在活动取得一定的营销效果后,景区要将精力转移到为游客提供优质服务上来,以确保微博营销的完整性。  景区营销必须有系统性,要充分发挥媒体的承载容量,做到图文并茂,内容翔实,无论交通工具、娱乐住宿、天气地理、历史民俗,还是风土人情、奇闻轶事,都可能成为潜在市场转变为现实市场的契机。

旅游地产将何去何从

旅游地产将何去何从[也说旅游]

2019/07/16

房地产市场上一直流传着这样一段话:“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。这段话不仅适用于房地产市场,也在城市建设中得到印证,全国各地的落户门槛降低,抢人大战也上演的异常激烈。而房地产当中的分支——旅游地产也是如此,只不过相对于常住人口,旅游地产更看重流动人口。1、大环境下的旅游地产从最新文化和旅游部发布的2018年旅游市场统计数据中看出,我国去年实现旅游总收入5.97万亿元,同比增长10.5%。国际旅游收入1271亿美元,比上年同期增长3%。除此之外,2018年我国出入境旅游人次同样发展稳定,呈现双增趋势。根据世界休闲组织预测:(1)一个国家或地区人均GDP超过1000美元,大众型观光旅游需求将急剧膨胀;(2)人均GDP达到2000美元,休闲需求极速增长,形成对休闲的多样性需求和多样化选择;(3)人均GDP达到3000美元,度假需求规模化产生。而在2018年我国人均GDP已经达到9462美元,从旅游发展的规律看,我国正处在休闲度假旅游规模化快速发展的重要时期。2、旅游地产投资总价越小越可规避风险鉴于全球气候变暖的现状,避暑胜地正在成为旅游产业的“香饽饽”,大自然赐予的“天苍苍野茫茫”的美景让游人趋之若鹜,但在这样优美的自然环境中做地产投资真的值得吗?旅游地产又该何去何从?总体来说旅游地产投资应该注意以下三点:(1)成本不宜过高: 值得注意的是,但凡是投资,一定以最低的成本,撬动最高的利益回报。我们看到不管去哪个城市旅游,基本上两室一厅的房子就能满足独自旅行、情侣旅行,或者是全家旅行五人的居住需求。(2)规划要能玩起来:旅游的极目的是心情舒畅。旅游地产切忌“一锤子买卖”,有房子没规划,后期“玩”不只有规模足够大,玩的项目足够多,能让更多人为此买单,才能在整体开发中立于不败之地。(3)投资看向未来:三亚的房价十年间从2000元/㎡一路飙升至60000元/㎡;这几年的北京大七环的通车、“京津冀一体化”、丰宁机场的筹建、2018年在丰宁召开旅发大会、四季旅游规划等 “政策利好”都可以纳入考虑依据。不过投资者依旧要理性投资,以高姿态向前看,站在高处看未来。3、那么旅游地产未来的商机到底在何处?李也文旅认为:大众旅游消费时代,以文旅娱乐为代表的旅游商业地产依然是旅游地产的宠儿;其次,随着中国老龄化的不断上升,康养地产也将成为必争之地。再次,乡村振兴战略的实行,乡村休闲地产也将获得极大的发展。(1)旅游商业地产:早在很久之前就有敏锐的投资者意识到传统的商业消费已经很难再吸引消费者,大众在旅游消费的过程当中更加注重消费的场景化和娱乐性,因此如何将文化元素、娱乐元素、以及本身的消费性植入商业地产之中,利用商业地产的聚合性以商业为核心,以生态居住为支撑,以文化为主题,塑造其独特的气质。(2)康养地产:随着老年人口增多以及人们对健康问题的关注,以原生态的生态环境为基础、以健康养生、休闲旅游为发展核心,重点建设养生养老、休闲旅游、生态种植等健康产业应运而生。未来的康养地产不仅要具备良好的生活环境和文化环境,还要包含健全的医疗系统。(3)乡村休闲地产:乡村振兴战略的提升,让更多投资者意识到乡村度假和旅游是新时代发展的一片蓝海,乡村休闲地产将承载当地的文化特色、地域生活可以让更多的旅游者在此寻觅小时的乡愁。

田园综合体

田园综合体[也说旅游]

2019/07/15

近年来,田园综合体的项目可谓如火如荼的进行中,一些新的理念、新的设计方法也层出不穷,是近几年最热的项目之一,在规划设计行业项目中占到相当大的份额。田园综合体的出现可以追溯到2016年。当年9月中央农办相关领导考察并指导一农业项目,对该模式给予高度认可,之后随即召开工作会议,推广该工作模式。2017年,由田园东方的基层实践,取得了重大成果,具有标杆效果。同年2月5日,源于阳山的"田园综合体"作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件,其原文如下:支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。文件解读"田园综合体"模式是当前乡村发展新型产业的亮点举措。至此,田园综合体被写进中央重要文件,其地位也日渐提高,得到各级政府和部门的高度重视。文章接下来就将对田园综合体进行全方面、多角度、深层次的解读。一、田园综合体的概念:田园综合体是以农业产业为主导的集现代农业、休闲旅游、科普教育、田园社区、金融工商等多种功能为一体的三产融合的经济体和城乡复合体。其综合化发展产业和跨越化利用农村资产,是当前乡村发展代表创新突破的思维模式。田园综合体简单来说就可以理解为: “田园+乡村”的模式。对于其中的“综合体”一词的解读可以表述为:“功能整合,扩大效益”。也就是说要围绕核心要素,延展复合化功能,其核心要素是基础,成功的关键在于将农村中的各种农业资源整合做带来的1+1>2能效。二、田园综合体的业务模式形态用一个简单的公式可以表述为:“现代农业+休闲旅游+田园社区”。通过在发达地区的城郊和美丽乡村开展现代精品农业、发展乡村休闲旅游、开发田园文化社区,以现代科技、优质的自然环境、科学高效的管理模式,构建美丽乡村向城镇化现代化和新型产业化发展的综合经济体,促进城乡文明互动共荣,促进乡村走向发达。其中的相关术语模式解读可以理解为:农业:精品农业有机农业时尚农品的都市消费群;旅游:周末及日常车程2小时半径的都市人,增长强劲;地产:文艺、网络、金融等都市化中产知性阶层; 地产定位:从旅游地产到休闲地产。三、田园综合体的功能分区:1.农业科技产业园区以种养殖生产,及农产品加工、推介、销售,农产品研发等,形成完整的产业链这样的农业产业园区的方式发展现代化农业,实现农业现代化和规模化经营。2.农业科普教育及农事体验区这其中需要有出专门的区域,设置现代农业博物馆、现代农业科技区、传统农业科技体验区、动植物园、环境自然教育公园、市民农场、创意农业展示区等。上述园区均与休闲游憩体验相结合。3.乡镇休闲旅游及乡村度假区主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文化等,开展各种各样的户外活动及娱乐活动,如登山、徒步、山地自行车、漂流、野营、垂钓、划船、园艺、拓展、CS及各种文化娱乐活动。4.田园社区这是乡村迈向城镇化的重要载体,是旅游活动的服务消费中心,也是居民生活质量提升的重要体现。

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